TJ 77284, 12 août 2026, RG 25/05048

Min N° 26/00742
N° RG 25/05048 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFOH

S.A. D’HLM [Localité 1]

C/
Mme [O] [Q]
Mme [W] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 août 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [O] [Q]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante

Madame [W] [Q]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

Copie délivrée
le :
à : Madame [O] [Q] + Madame [W] [Q]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2020, la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés (la SA D’HLM) [Localité 1] a donné à bail à Madame [Q] [W] et Madame [Q] [O] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 507,69 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la SA D'HLM [Localité 1] a fait signifier à Madame [Q] [W] et Madame [Q] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.885,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 13 juin 2025, la SA D'HLM [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la SA D'HLM [Localité 1] a fait assigner Madame [Q] [W] et Madame [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Q] [W] et Madame [Q] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier,condamner solidairement Madame [Q] [W] et Madame [Q] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.445,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens, rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 30 octobre 2025.

À l'audience du 04 février 2026, la SA D'HLM [Localité 1], représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 2.500,34 euros, arrêtée à la date du 28 janvier 2026.

Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Q] [W] et Madame [Q] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 juin 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle souligne que les locataires ont effectué des règlements partiels de loyers, et indique être informée de la procédure de surendettement dont bénéficie Madame [Q] [W].

Madame [Q] [W] ne conteste pas le principe de la dette, mais souligne avoir récemment procédé à un versement de 650 euros. Elle dit avoir déposé un dossier de surendettement, exercer une activité professionnelle dans le cadre d’un contrat à durée déterminée, que sa fille qui est co-locataire du bail exerce une activité à mi-temps, et qu’elles perçoivent en totalité des revenus mensuels d’environ 2.400 euros. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 01 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, et une réouverture des débats a été ordonnée afin que la bailleresse formule des demandes par rapport à la procédure de rétablissement personnel ordonnée par la Commission de surendettement de Seine et Marne au profit de Madame [Q] [W].

A l’audience du 20 mai 2026, la SA [Adresse 5] actualise sa créance à la somme de 2.165,66 euros et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Q] [O], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [Q] [W] et Madame [Q] [O] assignées à l’étude du commissaire de justice a comparu à l’audience du 04 février 2026 pour la première, et n’a pas comparu et n’est pas représentée à l’audience pour la seconde. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 5] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail locatif du 09 octobre 2020, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 09 octobre 2020 à compter du 13 août 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989, prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge, ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation, lorsqu’en application de l’article L741-1 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Il est produit aux débats une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne en date du 12 mars 2026, constatant la situation irrémédiablement compromise de Madame [Q] [W], et prononçant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit.

Il n’est pas fait état, ni justifiée, d’une contestation formée contre la décision de la commission de surendettement.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 12 mars 2026, date du prononcé de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement de la Seine et Marne.

L’expulsion de Madame [Q] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef ne peut donc être prononcée.

Il convient de rappeler à Madame [Q] [W] que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location, ni suspendre le paiement du loyer et des charges, et si la locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, mais dans le cas contraire elle reprendra son plein effet.

Les baux seront alors résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, et la bailleresse pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [Q] [W], et à celle de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En cas de manquement à ses obligations contractuelles, Madame [Q] [W] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Celle-ci sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à la date de résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 12 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que la SA D'HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Q] [O] à payer à la SA D'HLM [Localité 1] la somme de 2.165,66 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la bailleresse la SA D'HLM [Localité 1] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, et il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [Q] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Q] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de débouter la SA [Adresse 5] de sa demande sur ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Q] [W] et Madame [Q] [O] succombant en la cause seront condamnées in solidum aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 juin 2025.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D'HLM [Localité 1] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS