TJ 77284, 12 août 2026, RG 25/03140

Min N° 26/00740
N° RG 25/03140 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBLE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/
Mme [T] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 août 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roger LEMONNIER

Copie délivrée
le :
à : Madame [T] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 mars 2024, les époux [A] ont donné à bail à Madame [T] [O] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.100 euros.

Par acte du 03 avril 2024, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution des engagements de la locataire Madame [T] [O], dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par les pouvoirs publics, pour sécuriser les loyers dans le parc locatif.

Les bailleurs ont fait jouer à plusieurs reprises la garantie de la caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour non-paiement des loyers, laquelle en a reçu quittance subrogative.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [T] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.440 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [T] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [T] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 10.930,02 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2024 sur la somme de 5.440 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 17 juin 2025.

À l'audience du 21 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.951 euros arrêtée au mois de décembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, fait valoir les dispositions de l’article 2306 du code civil, et les stipulations de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, qui lui concèdent la qualité de subrogé dans les droits et actions de la bailleresse. La demanderesse soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [T] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 21 novembre 2024. A titre subsidiaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES souligne que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [T] [O] à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle souligne que le dernier loyer courant a été réglé par la locataire, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, si l’échéancier est d’un montant raisonnable.

Madame [T] [O] explique avoir déposé un dossier de surendettement, que son bien immobilier a été vendu aux enchères, confirme avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2025, dit percevoir l’aide au retour à l’emploi, explique qu’elle va bientôt percevoir l’allocation de solidarité spécifique d’un montant d’environ 579 euros, et qu’elle a un enfant à charge. Elle souligne qu’un rappel d’aide au logement a été versé aux bailleurs, et qu’un échéancier de 30 euros par mois a été mis en place avec la demanderesse. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois en plus des loyers, et des délais d’expulsion d’un an, s’il n’y était pas fait droit.

L’affaire est mise en délibéré à la date du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, et une réouverture des débats a été ordonnée afin que la défenderesse justifie du rétablissement personnel qui aurait été prononcé par la commission de surendettement.

A l’audience du 20 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, indique maintenir ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11.775 euros, incluant l’échéance du mois de mai 2026. Elle indique s’opposer à la demande de délais pour l’expulsion.

Madame [T] [O] explique avoir déposé un nouveau dossier de surendettement, percevoir des revenus mensuels de 584 euros et des allocations familiales d’un montant d’environ 200 euros par mois. Elle maintient sa demande de délais de paiement et de délais pour l’expulsion.

Les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 12 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Madame [T] [O] assignée à personne, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Sur le droit à agir de La SAS Action logement

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément aux stipulations de l’article 8-1 « Engagement du bailleur » du contrat de cautionnement VISALE du 06 janvier 2023 conclu entre la bailleresse la SCI FERRY et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par la locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, avoir réglé les loyers et charges impayés pour la période de juillet 2024 à avril 2025, et des mois de décembre 2025, et de mars à mai 2026, dus par la locataire Madame [T] [O].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits des bailleurs, les époux [A], pour agir en justice à l’encontre de la locataire Madame [T] [O].

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 03 mars 2024, du commandement de payer délivré le 21 novembre 2024, de la quittance subrogatives n°13 du 06 mai 2026 et du décompte de la créance actualisé au 19 mai 2026 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11.775 euros, au titre des sommes dues au 19 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 02 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 03 mars 2024 à compter du 03 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [T] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, mais fait état d’une situation personnelle, de ressources et de propositions d'apurement trop faibles au regard du montant de la dette qui ne permet pas de la solder dans les délais légaux.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
 Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [T] [O] présente une situation sociale fragile, en raison de faibles revenus qui compliquent ses démarches de relogement, et supporte la charge d’un enfant au domicile.

Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [T] [O] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [T] [O] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 03 janvier 2025, Madame [T] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [O] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [T] [O] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 novembre 2024.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS