TJ 06088, 21 août 2026, RG 25/01052

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01052 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QP2K
du 21 Août 2026

affaire : Syndic. de copro. [Etablissement 1], sis [Adresse 1]
c/ S.A.R.L. BATMON

Copie exécutoire délivrée à

Me David PERCHE
Me Vivian THOMAS

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT ET UN AOÛT À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 05 Juin 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Etablissement 1], sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice la SARL PROGEDI
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. BATMON
[Adresse 3]
[Localité 2] - PRINCIPAUTE DE MONACO
Rep/assistant : Me David PERCHE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026, délibéré prorogé au 21 Août 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] ont assigné la SARL BATMON en référé aux fins notamment de remise en état des parties communes.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 avril 2026.

Aux termes de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] sollicite de voir :
- ordonner à la SARL BATMON de faire cesser le trouble manifestement illicite,
- ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision, la remise en état des parties communes,
- condamner la SARL BATMON aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SARL BATMON sollicite de voir :
- débouter le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de ses demandes,
- dire n’y avoir lieu à référé,
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à mettre en sécurité le lot de la SARL BATMON, sous astreinte de 200 euros par jour de non faire à compter de la décision,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026, prorogé au 21 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur le trouble manifestement illicite

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété que les parties communes du syndicat secondaire comprennent les parties d’immeubles qui ne sont pas affectés à l’usage privatif et notamment « l’ensemble des couvertures du bâtiment et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, les têtes de cheminées, les toitures les terrasses etc. »

Si la terrasse dont il est question et sur laquelle des travaux de gros œuvre ont été entrepris par la SARL au motif d'une jouissance exclusive, ce qu'elle n'établit nullement par ailleurs puisqu'elle ne justifie pas de son titre de propriété, est certes jonchée d'ordures ayant conduit la SARL à la réalisation des travaux, force est de constater qu'aucune autorisation n'a été sollicitée auprès du syndicat des copropriétaires en vue de la réalisation de l'ouvrage.

Or, il résulte du procès-verbal de constat en date du 2 mai 2024 que des percements ont été réalisés en façade de la copropriété afin de permettre le passage des gaines d'une climatisation, que des travaux ont été réalisés au niveau extérieur sur la terrasse, que des systèmes d'éclairages par lampes extérieures ont été pratiqués sur la façade, que des lambourdes ont été posées à même le sol, fixées par du ciment, destinées à recevoir une terrasse extérieure.

Il résulte du procès-verbal de constat produit par la SARL en date du 23 septembre 2025 que cette dernière a élevé un auvent au-dessus de la terrasse, constitué d'une structure métallique et de panneaux de polycarbonate.

La SARL BATMON qui ne justifie pas avoir la jouissance privative de la terrasse, ce qui ne l'aurait toutefois pas dispensé d'une autorisation auprès du syndicat des copropriétaires dont elle ne justifie pas l'avoir obtenu par ailleurs, a enfreint le règlement de copropriété et cause un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente et ce, pendant six mois.

Le trouble anormal de voisinage dont elle se prévaut consistant en la projection d'objets ou autres détritus de la part des copropriétaires ou locataires des étages supérieurs, pour justifier de la construction et de l'édification de la terrasse et de l'auvent, qui relève le cas échéant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais dépasse, avec l'évidence requise en la matière, l'office juridictionnel du juge des référés.

En conséquence, il y a lieu d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] tendant à la remise en état des parties communes, et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL BATMON de mise en sécurité de son lot.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL BATMON, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, la SARL BATMON sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 1.200 € au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS