TJ 83137, 21 août 2026, RG 26/01329

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux
N° RG 26/01329 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N22J

En date du : 21 août 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 juin 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 août 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [C], née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marie PELTIER-FEAT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES-DU-RHONE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Grosses délivrées le :
à :
Me Marie PELTIER-FEAT - 0148
DGFIP

EXPOSE DU LITIGE

Par avis de mise en recouvrement en date du 17 mai 2016, le comptable public a mis en recouvrement les sommes de 43 618 € au titre de 2010 et 27 482 € au titre de 2011, correspondant à l’impôt de solidarité sur la fortune (ci-après ISF) et à des pénalités, en ce qui concerne [Z] [C].

Il existe un désaccord entre cette dernière et l’administration fiscale en ce qui concerne la valeur de trois terrains sis à [Localité 2].

Par décision en date du 6 juillet 2020, la Direction départementale des finances publiques a rejeté la réclamation de Mme [C] et maintenu sa position.

Evaluation au 1/1/2010
Evaluation au 1/1/2011

DFIP
Mme [C]
DFIP
Mme [C]
Terrains
5 775 000€
550 000€
4 565 000€
800 000€
Villa
549 000€
250 000€
444 000€
350 000€

Par acte d’huissier en date du 8 septembre 2020, [Z] [C] a fait assigner la Direction régionale des Finances Publiques PACA et Bouches-du-Rhône devant le tribunal de grande instance de Toulon, au visa des articles R. 202-1, R. 202-3, R. 202-4 du Livre des Procédures Fiscales, du Code Civil, L. 57 du Livre des Procédures Fiscales, et 700 du Code de Procédure Civile, aux fins de voir :

AVANT DIRE DROIT
ORDONNER une mesure d'expertise aux fins de déterminer la valeur vénale à la date du ler janvier 2010 et du 1er janvier 2011 des immeubles situés à [Localité 2] suivants :
Section AV n°[Cadastre 1], 256,257,258,260,261,253,262,255,259 de 3.649 m2 ZONE UC
Section AV n° [Cadastre 2], 290,328,329,330,331,333,334,335,336,337,339,332 de 10.022 m2 ZONE US Villa sis [Adresse 3]

A TITRE PRINCIPAL
CONSTATER que l'Administration a insuffisamment motivé sa proposition de rectification,
PRONONCER la décharge de l'imposition complémentaire mise à la charge du requérant pour violation de l'Article L 57 du LPF.

A TITRE SUBSIDIAIRE
CONSTATER que les actes retenus par l'Administration ne reflètent pas les valeurs réelles au m2 et Indiquer que la valeur vénale des voies est fixée à 1 euro et que la valeur des m2 en zone US est fixé à 139 euros, UBh à 55 euros 1m2 et UC à 158 euros/m²
PRONONCER la décharge de l'imposition complémentaire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER l'Administration Fiscale à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'Article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance.

Par ordonnance d’incident en date du 7 décembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire et désigné [U] [V] née [R] pour y procéder.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 5 décembre 2022 et retenu les valeurs vénales suivantes :

2010
2011
Valeur des terrains
1 516 272€
959 129€
Valeur de la villa
431 980€
460 404€

Par ordonnance du 5 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et ordonné le retrait du rôle de l’instance n° RG 20/4078.

Par ordonnance du 10 mars 2026, le juge de la mise en état a informé les parties que le dossier avait été remis au rôle sous le n° RG 26/1329, qu’il était appelé à l’audience de plaidoirie du 11 juin 2026 et que la clôture de la procédure était fixée au 11 mai 2026.

Dans ses conclusions post-expertise signifiées le 28 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [Z] [C] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL
CONSTATER que l'Administration a insuffisamment motivé sa proposition de rectification,
PRONONCER la décharge de l'imposition complémentaire mise à la charge du requérant pour violation de l'Article L 57 du LPF.

A TITRE SUBSIDIAIRE
CONSTATER que la valeur des terrains est de 1 516 272€ au 1er janvier 2010 et 959 129€ au 1er janvier 2011, que la valeur de la résidence principale avant abattement est de 431 980€ au 1er janvier 2010 et 460 404€ au 1er janvier 2011,
PRONONCER la décharge de l'imposition complémentaire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER l'Administration Fiscale à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'Article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance.

Par conclusions post-expertise signifiées le 16 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la Direction générale des finances publiques demande au tribunal de :
Confirmer la décision de rejet du 6 juillet 2020 ;Débouter la requérante de sa demande ;Condamner Mme [C] aux dépens ;Juger que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à sa charge, de même que les frais d’expertise, sous réserve des dispositions de l’article R. 207-1 al2 du LPF ;Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de décharge pour insuffisance de motivation

Aux termes de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales :
« En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.
La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. »

Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales :
« L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.
Sur demande du contribuable reçue par l'administration avant l'expiration du délai mentionné à l'article L. 11, ce délai est prorogé de trente jours.
En cas d'application des dispositions du II de l'article L. 47 A, l'administration précise au contribuable la nature des traitements effectués.
Lorsque, pour rectifier le prix ou l'évaluation d'un fonds de commerce ou d'une clientèle, en application de l'article L. 17, l'administration se fonde sur la comparaison avec la cession d'autres biens, l'obligation de motivation en fait est remplie par l'indication :
1° Des dates des mutations considérées ;
2° De l'adresse des fonds ou lieux d'exercice des professions ;
3° De la nature des activités exercées ;
4° Et des prix de cession, chiffres d'affaires ou bénéfices, si ces informations sont soumises à une obligation de publicité ou, dans le cas contraire, des moyennes de ces données chiffrées concernant les entreprises pour lesquelles sont fournis les éléments mentionnés aux 1°, 2° et 3°.
Lorsque l'administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée. »

Mme [C] demande, à titre principal, de constater que l’administration a insuffisamment motivé sa proposition de rectification et, en conséquence, de prononcer la décharge de l’imposition complémentaire mise à la charge du requérant pour violation de l’article L. 57 du LPF.

La direction générale des finances publiques fait valoir que l’information délivrée à la requérante a été suffisante pour lui permettre d’engager le dialogue contradictoire attaché à la procédure de rectification.

En l’espèce, Mme [C] estime que la proposition de rectification ne serait pas assez motivée mais elle conteste, en réalité, la pertinence des termes de comparaison utilisés par l’administration. Elle reconnaît, en revanche, que les éléments relatifs à ces termes de comparaison ont été présentés en détail : prix de vente, prix au m2, adresse exacte, description du bien… Et il ressort des pièces produites que l’administration a développé de manière argumentée la méthode d’évaluation retenue et les divergences par rapport à celle utilisée par Mme [C].
Il s’ensuit que Mme [C] doit être déboutée de sa demande principale de décharge pour insuffisance de motivation.
Sur la demande subsidiaire de décharge pour valeurs erronées

Il résulte de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales que l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve lors du fait générateur de l'impôt (Com., 27 mars 2019, pourvoi n° 18-10.933).

Mme [C] demande, à titre subsidiaire, de retenir les valeurs vénales proposées par Mme [V] dans son rapport d’expertise judiciaire et de prononcer la décharge de l’imposition complémentaire.

La direction générale des finances publiques conteste les conclusions du rapport d’expertise qui a estimé que les terrains non viabilisés avaient une valeur vénale différente des terrains viabilisés et des lots de lotissements, et que la notion d’enclave avait été ignorée lors de la rectification.

Les estimations retenues par l’administration et par l’expert sont moins divergentes s’agissant de la villa que des terrains :

2010
2011

DFIP
Expertise
DFIP
Expertise
Terrains
5 775 000€
1 516 272€
4 565 000€
959 129€
Villa
549 000€
431 980€
444 000€
460 404€

S’agissant, en premier lieu, de la valeur vénale de la villa située [Adresse 4] à [Localité 2], le rapport d’expertise judiciaire retient une superficie habitable de 93,94 m2 et valorise la véranda de 34 m2 et le garage de 30 m2 avec un coefficient de 0,5, soit une surface pondérée de 124,94 m2, alors que l’administration estime la surface utile pondérée à 186 m2, ce qui paraît surévalué. Il précise en outre qu’il s’agit d’une construction de type « maison [Localité 3] » remontant à 1976, alors que l’administration évoque une construction de 1986, ce qui est erroné. Il ressort enfin de la présentation de la maison qu’il s’agit d’une parcelle sans piscine ni accès mer, ni proche mer, qui a un aperçu mer de sa véranda, et proche du voisinage.

Mme [V] présente des ventes de biens comparables et évalue la valeur unitaire au m2 en 2010 à 3 457,50€, et en 2011 à 3 685€, soit une valeur vénale de 431 980€ en 2010 et 460 404€ en 2011. Au demeurant, le rapport d’expertise mentionne que « Monsieur l’Inspecteur Principal dans son dire du 25 novembre 2022 sur la note de synthèse accepte ces valeurs ». Il y a donc lieu de retenir ces valeurs vénales en lieu et place de celles proposées par la DGFIP dans sa proposition de rectification.

S’agissant, en second lieu, de la valeur vénale des terrains, l’expertise judiciaire retient une situation d’enclavement des terrains, alors que l’administration note que le désenclavement est prévu par des emplacements réservés ouvrant sur l’[Adresse 5] et que, aux termes de l’article 682 du code civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. ».

En l’espèce, même si, ainsi que le note l’expert, « en 2010 et 2011, ainsi qu’à ce jour, aucun accès n’a été autorisé sur la départementale », l’analyse in concreto du très grand terrain de 13 673 m2 objet de la procédure de rectification litigieuse permet de conclure que l’absence, en 2010 et 2011, d’accès à la route, n’a pas d’influence sur les possibilités de cession de ce terrain, et donc n’impacte pas sa valeur vénale, compte tenu de la circonstance que ces accès sont prévus par le POS de 2007, que les terrains mitoyens sont détenus par d’autres membres de la famille et que, en tout état de cause, les dispositions de l’article 682 du code civil autorisent la constitution de servitudes de désenclavement.

L’expertise judiciaire a choisi de retenir, à titre de comparables pour estimer la valeur vénale unitaire au m2, seulement des terrains à aménager et non des lots à bâtir de lotissement, estimant que, dans le prix de vente des lots à bâtir de lotissement est inclus, outre le prix brut du foncier d’origine, le coût des équipements de l’opération de lotissement, c’est-à-dire le coût du terrain affecté aux dessertes, aux aires de parking et aux espaces verts, le raccordements aux réseaux divers, les intervenants de type géomètre, géologue, assurances, 10% de frais divers, ainsi que la marge de l’aménageur. L’administration considère que la distinction entre terrain à aménager et lot à bâtir de lotissement provient principalement de la viabilisation et, à partir de trois marchés publics de VRD (voirie et réseaux divers), elle a calculé le coût de la viabilisation des terrains à aménager à 50€ par m2 de terrain, et a donc choisi d’appliquer un correctif de 50€ par m2 aux comparables sélectionnés lorsqu’il s’agissait de lots à bâtir de lotissements. En outre, l’expertise judiciaire a choisi de valoriser les terrains différemment selon la zone du POS dans laquelle ils se situent (UC, UB ou UBh) alors que l’administration considère que « cette méthode ne paraît pas adéquate compte tenu de la configuration des parcelles créées par le géomètre pour optimiser leur vente après aménagement de la zone Beau Rivage ».

En l’espèce, compte tenu de la singularité des terrains objet de la présente procédure, en raison de leur superficie et de leur situation géographique proche du littoral sur un emplacement premium de la commune de [Localité 2], l’étude de marché menée tant par l’expert que par l’administration ne permettent pas d’observer suffisamment de terrains standards qui seraient en tous points identiques aux biens à évaluer. En outre, l’analyse concrète des terrains permet de conclure que, indépendamment des zones du POS dans lesquelles ils se situent, l’ensemble de la surface est constructible, ce qui conduit à retenir une valorisation moyenne identique sans distinction par zonage. Il y a donc lieu d’écarter les propositions de Mme [V] dont la méthode par zone la conduit, par exemple, à estimer que les terrains situés en zone UBh, réservés à la construction d’hôtels ou de logements sociaux, devraient être évalués sur le prix de 55€/m2 (contre 144€ en 2010 et 152€ en 2011 en zone UB). La décote proposée par l’administration de 50€ par m2 pour tenir compte de la nécessité de viabiliser les terrains à aménager paraît également plus justifiée, afin de disposer des termes de comparaison plus pertinents et plus nombreux, que le choix effectué par l’expert d’effectuer seulement des comparaisons avec des terrains à aménager de petite taille.

Il s’ensuit que la méthode globale proposée par l’administration permet d’estimer la valeur vénale des terrains en 2010 et 2011 de manière plus appropriée par rapport à leur valorisation potentielle sur le marché compte tenu des dispositions du POS, de la situation géographique des terrains et de leur superficie, que la méthode par zone, excluant des comparables tous les lots à bâtir, retenue par l’expert.
Par conséquent, s’agissant de la valorisation des terrains, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [C] de constater que la valeur des terrains est de 1 516 272€ au 1er janvier 2010 et 959 129€ au 1er janvier 2011.

Mme [C] sera donc déchargée des impositions complémentaires mises à sa charge au titre de la valorisation de la résidence principale, et déboutée de sa demande de décharge au titre de la valorisation des terrains.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort. Toutefois, le juge, peut, par décision motivée, mettre la totalité des dépens ou une fraction à la charge d'une autre partie. De même, s’agissant des frais non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES étant la partie succombante, elle est condamnée aux dépens et à payer une somme de 2 000€ à [Z] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS