TJ 73011, 21 août 2026, RG 24/00211

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 21/08/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 24/00211

N° Portalis DB2O-W-B7I-CWRB
DEMANDEURS :

Madame [O] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [U] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Société SMITHERY AS
[Adresse 3]
REPUBLIQUE TCHEQUE

Tous représentés par Me Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par Me Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE.

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]
représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Sarah DELCROIX, la SELARL DELCROIX AVOCAT, avocate plaidante au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats d’[...] et lors du prononcé de [...], Greffiers

DÉBATS :
Audience publique du : 29 Mai 2026
Délibéré annoncé au : 21 Août 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me MILLIAND et Me LAZZARIMA
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 7/2/2024 par lequel Mme [O] [Y] et M. [U] [Y], propriétaires du lot 102, et la société SMITHERY AS, propriétaire du lot 101, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa de la loi du 10/7/1965 et du décret du 17/3/1967 :

- prononcer l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 2/12/2023 ;

- ordonner la scission de la copropriété [Adresse 4] avec, d’une part, un bâtiment à usage collectif dénommé [Adresse 6], d’autre part, le [Adresse 7], à charge pour le syndicat de voter les conditions matérielles, juridiques et financières de cette division ;

- à défaut de scission, enjoindre au syndicat de :

§ réaliser les travaux de réparation urgents concernant l’escalier d’accès au [Adresse 7] et le mur de soutènement le bordant, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
§ signer le devis réparatoire de la société TREEXO 2023.0005 du 13/1/2023 d’un montant de 82 507,08 € TTC, donner ordre d’exécution au locateur d’ouvrage et régler un acompte permettant le démarrage des travaux, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
§ convoquer l’ag conformément à l’article 37 du décret du 17/3/1967 ;

- condamner la syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens, avec dispense de participation à la dépense commune des frais de la proécdure en application de l’article 10-1 de la loi du 10/7/1965;

Vu les dernières conclusions de Mme [O] [Y] et M. [U] [Y] et de la société SMITHERY AS reçues le 21/7/2025 par lesquelles ils ont repris leurs demandes initiales ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] reçues le 4/11/2025 par lesquelles il a demandé de voir, au visa des articles 28 et 29-1 de la loi du 10/7/1965 :

- rejeter les demandes adverses ;

- condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 22/1/2026 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 29/5/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

-sur la nullité de la résolution n°15

En application de l’article 42 de la loi du 10/7/1965, la contestation des décisions des assemblées générales n’est ouverte qu’aux propriétaires opposants ou défaillants.

Les demandeurs ayant voté contre la décision de rejet de la résolution n°15 tendant à autoriser la scission de la copropriété sont donc recevables à la contester.

L’article 9 du décret du 11/3/1967 impose la notification de la convocation à ces assemblées 21 jours avant la date prévue.

La nulllité pour inobservation de cette règle d’ordre public est ainsi encourrue, sans qu’il y ait lieu de rechercher l’existence d’un grief et sans qu’importe que le copropriétaire opposant ait participé à l’assemblée générale ou voté pour d’autres résolutions dès lors qu’il ne conteste que la résolution critiquée.

En l’espèce, il est démontré et reconnu que les demandeurs n’ont pas été convoqués dans le délai requis.

La nullité doit donc être prononcée bien que sans intérêt puisque les demandeurs reconnaissent eux-mêmes qu’ils ne peuvent réunir la majorité requise de l’article 25 de la loi du 10/7/1965 pour une scission, tandis qu’un refus qui serait annulé pour abus de majorité ne permet pas d’imposer une résolution en substitution de celle annulée et suppose à tout le moins la présentation d’un projet complet sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division, dont un relevé par géomètre de la division au sol, inexistant en l’état, dont l’adoption sur le seul principe est sans objet déterminé et sans effet ultérieur.

- sur la demande de scission judiciaire

Il n’existe aucun disposition légale permettant au tribunal d’ordonner une telle disposition en ce sens hormis dans le cadre des dispositions propres aux copropriétés en difficulté et sur demande de l’administrateur provisoire désigné dans ce cadre.

L’article 29.8 de la loi du 10/7/1965 invoqué mais réservé à cette dernière hypothèse est donc inapplicable à la présente demande.

- sur la demande en exécution de travaux

Il importe peu, au soutien ou en contestation d’une action tendant à imposer la copropriété de faire des travaux nécessaires à la conservation et l’entretien de parties communes intentée par un copropriétaire subissant un préjudice dans les termes de l’article 14 de la loi du 10/7/1965 lui ouvrant ce droit, que le syndic n’ait pas en sus régularisé une demande d’inscription à l’ordre du jour correspondante, défaut engageant par ailleurs la responsabilité du syndic et de la copropriété.

Il suffit de démontrer la nécessité de travaux de sauvegarde pour l’usage normal des parties communes par un copropriétaire qui, à défaut, en subit un préjudice.

A cet égard, il est produit un constat d’huissier du 14/3/2022 dont les photographies révèlent d’importants déjointements des blocs de pierre supportant sur un côté les marches métalliques de l’escalier d’accès au chalet des demandeurs, d’importantes fissures du muret supportant les dites marches de l’autre côté et l’enfoncement de plusieures des marches métalliques réduisant visiblement la sécurité du passage à pied sur ces marches ne présentant plus de surface stable uniforme.

Il est produit par ailleurs un devis de réfection complète de ce cheminement et des murs supports pour un coût de 82 507,08 €.

Cependant, il n’est pas à ce stade établi la nécessité d’une réfection complète plutôt que de changer les seules marches déstabilisantes mais en revanche celle d’établir dès ce stade un diagnostic par un homme de l’art pour envisager ou non la nécessité d’une réfection ou d’un confortement.

Il est fort dommage que le syndic, pourtant responsable au premier chef de la conservation du bien et des atteintes dommageables consécutives à sa propre carence, n’ait même pas cru devoir soumettre ni à l’assemblée en cause, ni à celle ultérieure, à tout le moins la question de travaux de sécurisation même partiels qui s’imposait d’évidence au vu des déformations des marches d’escalier en fournissant des devis adaptés ou d’examen technique en vue de vérifier la nécessité d’une réfection des murs manifestement endommagés.

Il y a donc lieu de rejeter en l’état la demande de réfection d’ensemble mais d’ordonner au syndicat de procéder à la réparation des marches d’escalier endommagées nuisant d’évidence à la sécurité et à la vérification par tout technicien de son choix de la nécessité de réfection de l’ensemble de l’escalier et de ses murs de soutien endommagés pour les besoins de sa conservation.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat succombant pour partie à l’instance en se désintéressant manifestement de l’entretien et la conservation d’une partie commune bénéficiant de fait davantage aux demandeurs qu’aux autres copropriétaires, il doit être tenu, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 2 200 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer à ce stade.

- sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :