TJ 26362, 20 août 2026, RG 25/00693

Minute n°
N° RG 25/00693 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IZND

JUGEMENT DU 20 Août 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [V] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 2]

assisté de Me Florence DESFORGES, avocat au barreau de la Drôme substituée par Me Pierre LAURENT, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Anabelle MELKA
En présence de [E] [H], auditrice de justice
Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,
par Anabelle MELKA, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

N° RG 25/00693 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IZND

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er juin 2010 ayant pris effet le même jour, Monsieur [N] [M] a donné à bail à Monsieur [R] [Z] une maison à usage d'habitation située à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 750 euros de loyer et 12 euros de provision pour charges.

En dépit de la conclusion de tout avenant au contrat, Madame [V] [D] née [M] est venue aux droits de son frère Monsieur [N] [M].

Se plaignant d'un défaut d'assurance de l'habitation et d'une absence de justificatifs d'entretien de la chaudière et de ramonage, Madame [V] [D] a, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, fait signifier à Monsieur [R] [Z] un commandement de lui adresser l'attestation d'assurance et les justificatifs susmentionnés au visa de la clause résolutoire du contrat.

Suivant acte de commissaire en date du 27 octobre 2025, Madame [V] [D] a fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Valence aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion du locataire.

L'affaire a été examinée à l'audience du 12 février 2026 où la bailleresse a comparu représentée par son conseil et le locataire, qui a comparu en personne.

Suite à la réouverture des débats sollicitée ultérieurement par Madame [V] [D], le juge des contentieux et de la protection a fait droit à sa demande par décision du 19 février 2026 en réouvrant les débats à l'audience du 12 mars 2026 où l'affaire a été renvoyée à l'audience du 28 mai 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience du 28 mai 2026, Madame [V] [D] et Monsieur [R] [Z] ont comparu représentés par leur Conseil respectif.
PRETENTIONS ET MOYENS

À l'audience, Madame [V] [D], assistée de son Conseil, se réfère oralement aux termes de ses conclusions du 28 mai 2026 et demande au juge de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire intervenue le 28 août 2025 ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que celle de toute personne et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

- Condamner Monsieur [R] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer avec charges à compter du 1er septembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, étant précisé que ladite indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que le loyer ;

- Débouter Monsieur [R] [Z] de ses demandes ;

- Condamner Monsieur [R] [Z] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l'appui de sa demande de constat de la résiliation du bail, la demanderesse expose que le contrat de bail comporte une clause obligeant le preneur à justifier d'une assurance du bien loué, à faire ramoner les conduits d'évacuation de fumée et de gaz au moins une fois par an et d'en justifier au bailleur ainsi que de faire entretenir la chaudière chaque année par une entreprise compétente. Elle fait valoir qu'à la suite du refus du locataire de voir augmenter le loyer compte tenu des travaux de rénovation réalisés par elle entre 2024 et 2025, elle lui a demandé de communiquer l'attestation d'assurance, son contrat d'entretien de la chaudière en cours de validité et le justificatif d'entretien du conduit de ramonage. Suite à la non régularisation du commandement de fournir ces documents dans un délai d'un mois, Madame [V] [D] explique pouvoir se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire du contrat, ajoutant que Monsieur [R] [Z] a été sommé de fournir ces documents au mois de mai 2025 et que celui-ci ne justifie pas de son absence prolongée au cours du délai suivant le commandement délivré.

Sollicitant le rejet des demandes de Monsieur [R] [Z] sur le fondement des articles 444 et 445 du code de procédure civile pour affirmer que le défendeur ne peut formuler de demandes nouvelles et doit se contenter de répondre aux points soulevés dans le jugement du 19 février 2026.

A l'audience, Monsieur [R] [Z] a déposé ses dernières conclusions en date du 28 mai 2026, aux termes desquelles il demande au juge de :

- Déclarer irrecevables les demandes de Madame [V] [D] ;

- Condamner Madame [V] [D] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- Condamner Madame [V] [D] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'appui de sa demande de rejet, il maintient avoir transmis à l'étude de l'huissier l'attestation d'assurance habitation en cours de validité, avoir produit le certificat d'entretien de la chaudière ainsi qu'un justificatif et une facture de ramonage communiqués à l'huissier.

Se fondant sur les articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile afin d'obtenir des dommages et intérêts, Monsieur [R] [Z] fait valoir que Madame [V] [D] a pour objectif réel d'obtenir son départ des lieux suite à un différend né du refus du locataire d'augmenter le loyer du bail. Il allègue que le caractère dilatoire et abusif de la procédure résulte des faux motifs sur lesquels se fonde la bailleresse pour obtenir la résiliation du contrat ainsi que de sa persistance à obtenir son expulsion dans un contexte de pression pour augmenter le loyer. A ce titre il affirme subir un préjudice moral consécutif à son état d'angoisse et ses troubles du sommeil suscités par la menace d'expulsion et le gênant dans sa vie quotidienne notamment eu égard à son âge.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 20 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes en matière de réouverture des débats

Conformément à l'article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l'espèce, par jugement du 19 février 2026, le juge du contentieux et de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que les parties puissent produire tout élément au soutien de leurs allégations.

Or, les motifs visés dans ledit jugement et pour lesquels les débats ont été réouverts ne sauraient être compris comme restreignant le contenu des débats. Ainsi réouverts à l'audience 12 mars 2026 renvoyée à l'audience du 28 mai 2026, rien ne s'opposait à ce que des demandes nouvelles soient formées dès lors que les parties ont pu contradictoirement échanger leurs prétentions et moyens. A cet égard, il ressort de la présente procédure que les parties ont chacune présenté des conclusions en date du 28 mai 2026, de sorte qu'elles ont été à même d'y répondre contradictoirement.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [R] [Z] sont recevables, Madame [V] [D] qui en sollicite le rejet est déboutée de ce chef.

Sur la résiliation du bail

L'article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise limitativement que trois cas dans lesquels une clause résolutoire de plein droit peut être stipulée correspondant en définitive aux manquements les plus graves au contrat :
- En cas de défaut de paiement du dépôt de garantie, du loyer et des charges ;
- En cas de non-souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;
- En cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Selon l'article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er juin 2010 contient une clause résolutoire comme suit : " il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme du loyer et des charges, comme au cas de non versement du dépôt de garantie ou de l'exécution de l'une quelconque de ses obligations par le preneur, et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ".

Force est de constater que les dispositions de la clause stipulant qu'en cas de défaut d'exécution de l'une quelconque de ses obligations par le preneur, renvoyant notamment aux obligations contractuelles de ramonage et d'entretien de la chaudière, ne peuvent pas fonder la résolution du contrat par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit. En effet, de telles dispositions ne figurent pas parmi les clauses limitativement autorisées par la loi susvisée.

Dès lors que cette clause n'est pas conforme au cadre légalement prévu par l'article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, la demanderesse n'est pas fondée à obtenir la résiliation du bail sur ce fondement.

Du reste, la clause stipule que " le bail sera également résilié de plein droit si dans le mois du commandement délivré par huissier, le preneur ne justifie pas au bailleur du respect de son obligation d'assurance des lieux loués conformément aux dispositions de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 et par le présent bail ".

L'assurance habitation garantissant la responsabilité du locataire ne saurait se confondre avec l'attestation d'entretien annuel de la chaudière par une entreprise compétente et le justificatif du ramonage des conduits d'évacuation de fumée et de gaz ainsi que des conduits de ventilation.

Hormis s'agissant de l'attestation d'assurance Madame [V] [D] n'est pas fondée à soutenir que l'absence de transmission de ces documents dans un délai d'un mois après commandement signifié permet l'acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [Z] justifie de surcroît d'une attestation d'assurance du logement, datée du 12 août 2025, en vertu d'un contrat auprès de l'assureur SOGESSUR à effet du 19 juin 2018.

Il résulte des échanges de courriels produits que ce dernier a transmis l'attestation d'assurance le 24 août 2025 à un commissaire de justice, soit avant le délai d'un mois courant à compter de la date du commandement le 28 juillet 2025. En tout état de cause la justification d'une telle assurance peut intervenir au cours de la procédure. Il est ainsi établi qu'il était assuré contre les risques locatifs au moment de la délivrance du commandement.

Par conséquent, Madame [V] [D] ne peut se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, sa demande de constat de résiliation du bail est ainsi rejetée. Partant, ses demandes subséquentes tenant à l'expulsion du locataire et sa condamnation à une indemnité d'occupation sont également rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts au titre du préjudice moral

L'article 1240 du code civil établit que toute faute causant un dommage à autrui oblige son auteur à le réparer. Les dommages et intérêts auxquels une partie peut être condamnée à verser sur le fondement de l'article 1240 du code civil ne peuvent en revanche être fondés sur l'article 32-1 du code de procédure civile qui sanctionne les actions dilatoires et abusives d'une amende civile uniquement.

En l'espèce, la présente procédure de résiliation reposant en partie sur un fondement illégal, tel qu'il a été démontré, s'avère être postérieure à un différend né entre les parties au sujet du refus par le locataire de l'augmentation de son loyer.

Tant le commandement de justifier des attestations sous peine d'une résiliation du bail à échéance d'un délai d'un mois, que l'assignation en résiliation du bail et la réouverture des débats sollicitée par la bailleresse sont raisonnablement de nature à occasionner chez Monsieur [R] [Z] un état de stress et de troubles anxieux tel qu'il les décrit. Ces retentissements sont d'autant plus dommageables à l'endroit du locataire qui se trouve dans les lieux depuis le 1er juin 2010, qui est âgé de 74 ans et atteint de la maladie de Parkinson.

Il s'ensuit que le préjudice moral subi par Monsieur [R] [Z] est manifestement consécutif au comportement adopté par la demanderesse dans ce contexte, de sorte que Madame [V] [D] est condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de dommage et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Au demeurant, il convient de rappeler que les prétentions qui sont purement déclaratoires sont sans objet de sorte que la demande de Monsieur [R] [Z] qui consiste à voir dire et juger que l'action de Madame [V] [D] est dilatoire et abusive au sens de l'article 32-1 du code de procédure civile n'est adossé à aucune prétention, il n'y a donc pas lieu d'y répondre.

Sur les frais du procès

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, notamment les honoraires d'avocat et autres dépenses nécessaires à la défense. Ces frais irrépétibles ne sont dus qu'à l'issue du jugement. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [V] [D] qui succombe à l'instance est condamnée aux dépens et à verser à Monsieur [R] [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Par conséquent, il y a lieu de rappeler l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS