TJ 33243, 20 août 2026, RG 26/00116

ORDONNANCE DU : 20 AOUT 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00116 - N° Portalis DBX7-W-B7K-DVG2
AFFAIRE : [J] [X] [B] [A] C/ S.A.S. FIFI SNACK
5BA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 07 Mai 2026

QUALIFICATION :
- réputée contradictoire
- prononcée par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [X] [B] [A]
né le 14 Mai 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Charlotte BOUYER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1092

DEFENDERESSE :

S.A.S. FIFI SNACK, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, non représentée

FAITS — PROCÉDURE — MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes d’un bail commercial dérogatoire régularisé le 20 février 2025, à effet du 19 février 2025, Monsieur [J] [A] a mis à disposition de la SAS FIFI SNACK, représentée par son président, Monsieur [D] [Y] [E], le local commercial situé au [Adresse 3].

Dès le mois de mars 2025, il apparaît que le locataire s’est abstenu de procéder au règlement régulier de son loyer courant de sorte que le propriétaire-bailleur a été contraint de lui adresser une première correspondance en date du 22 mars 2025, lui rappelant ses obligations et faisant état d’un impayé de 300 €. La situation persistant, une nouvelle correspondance était adressée au locataire le 8 mai 2025, doublée d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mai 2025, lui demandant d’avoir à justifier de son attestation d’assurance en cours de validité.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail était délivré à la SAS FIFI SNACK le 13 juin 2025, pour une dette locative s’élevant, en principal, à la somme de 1 490 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2026, Monsieur [J] [A] a assigné la SAS FIFI SNACK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE aux fins de :

- Constater acquise au profit de Monsieur [J] [A], la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre les parties, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer ;
- Constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de la SAS FIFI SNACK prise en la personne de son président, Monsieur [D] [Y] [E], du logement sis [Adresse 3], depuis la date du 13 juillet 2025 ;
- Ordonner l’expulsion immédiate de la SAS FIFI SNACK prise en la personne de son président, Monsieur [D] [Y] [E], du bien immobilier qu’elle occupe logement sis [Adresse 3], ainsi que celle de toutes personnes placées de son chef dans lesdits lieux, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;
- Juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- Fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 290 €, à compter du 13 juillet 2025, majorée de 10% conformément aux stipulations contractuelles et condamner la SAS FIFI SNACK prise en la personne de son président, Monsieur [D] [Y] [E], au paiement de cette somme, jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;
- Condamner la SAS FIFI SNACK prise en la personne de son président, Monsieur [D] [Y] [E], au paiement de la somme provisionnelle de 3 890 €, correspondant à l’arriéré de loyers commerciaux, indemnités d’occupation et charges locatives impayées dus à la date du 3 février 2026, terme échu, avec intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2025, date du commandement de payer ;

- Condamner la SAS FIFI SNACK prise en la personne de son président, Monsieur [D] [Y] [E] à régler à Monsieur [J] [A] une somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- La condamner également aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 juin 2025 ;

Monsieur [J] [A], représenté par son conseil, s’en remet à ses prétentions et moyens tels que formulés dans l’acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter.

Bien que régulièrement assignée, la SAS FIFI SNACK n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

L’affaire, retenue à l’audience du 7 mai 2026, a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile, prorogé au 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.
Il en sera de même pour les « donner acte », dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La SAS FIFI SNACK, non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du Code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d’urgence, le Président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

-Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

-Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

-La clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Le commandement de payer du 13 juin 2025 a été délivré à l’étude.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement s’agissant de la dette locative. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [J] [A] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance en principal, à savoir la somme de 1 490 € au titre des échéances de loyers et charges mensuelles, déduction faite du coût de l’acte et de la majoration de 10% au titre de la clause pénale.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il convient de considérer que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit, avec toutes conséquences de droit, le 14 juillet 2025 et non le 13 juillet, au regard des règles de computation de délais.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS FIFI SNACK et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sans qu’une astreinte soit justifiée dès lors que l’occupation illicite des lieux se trouve sanctionnée par une indemnité d’occupation.

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Le juge saisi d’une demande en ce sens est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le bailleur et le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, et ce notamment au regard des circonstances de l’espèce. Il y a lieu de rappeler à cet égard que cette indemnité qui est due de plein droit recouvre une double nature compensatoire et indemnitaire. Elle a en effet pour objet de compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également de l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Les bailleurs sollicitent en outre une indemnité d’occupation égale 290 € TTC majorée de 10%, conformément aux stipulations contractuelles, à compter du 13 juillet 2025 et ce jusqu’à la justification de la libération totale des lieux par la remise des clés. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, soit en l’espèce la somme de 290 € TTC et charges comprises par mois.

Il convient ainsi de condamner la SAS FIFI SNACK, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d’occupation, en derniers ou quittance à compter du 14 juillet 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent en dernier lieu la somme provisionnelle de 3 890 € correspondant à l’arriéré des loyers commerciaux, indemnités d’occupation et charges locatives impayées dus à la date du 3 février 2026.

La SAS FIFI SNACK, non comparante, n’apporte aucun élément pour contester le principe et le montant de cette somme.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3 890 € assortie des intérêts au taux légal, s’agissant d’une provision, à compter de la décision.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La SAS FIFI SNACK, partie perdante au principal, supportera les dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS FIFI SNACK ne permet d’écarter la demande de Monsieur [J] [A] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Elle sera dès lors condamnée à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS