TJ 59350, 10 août 2026, RG 26/00736

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00736 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2YN2

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 10 Août 2026

[R] [F]

C/

[T] [B]
[Z] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 10 AOÛT 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [R] [F]
né le 26 Janvier 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET :

DÉFENDEURS

Mme [T] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne ;

Mme [Z] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Mai 2026

Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 25 avril 2023, à effet au 27 avril 2023 M. [R] [F] a donné à bail à Mme [T] [B] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 4] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°29 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 440 euros, outre une provision sur charges de 50 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.
Par acte séparé du 24 avril 2023, Mme [Z] [L] s’est portée caution solidaire de la locataire dans la limite de 70 0560 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, M. [R] [F] a fait signifier à Mme [T] [B] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 1 394,63 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 26 septembre 2025.
Le commandement de payer a été dénoncé à Mme [Z] [L], en qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025.
Puis, par actes de commissaire de justice des 20 janvier et 10 février 2026, M. [R] [F] a fait assigner respectivement Mme [Z] [L] et Mme [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir :
−€€€€€€€ Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;
−€€€€€€€ Ordonner sans délai l'expulsion de Mme [T] [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
−€€€€€€€ Condamner solidairement par provision Mme [T] [B] et Mme [Z] [L] au paiement de la somme de 1 421,01 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de janvier 2026 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir ;
−€€€€€€€ Condamner solidairement par provision Mme [T] [B] et Mme [Z] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'au départ de Mme [T] [B], soit à la somme de 530.76 euros ;
−€€€€€€€ Dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupante n'aura pas quitté les lieux litigieux ;
−€€€€€€€ Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25.09.2025 ;
−€€€€€€€ Les voir condamner in solidum au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
−€€€€€€€ Les voir condamner in solidum au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 16 février 2026.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été reçue au tribunal avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2026.
A l’audience, M. [R] [F] est représenté par son conseil. Le bailleur maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 355,70 euros. Il indique qu’il y a eu une reprise des paiements des loyers en mai dernier.
Mme [T] [B] comparait en personne. Elle ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Elle indique que ses aides au logement ont été suspendues à plusieurs reprises et qu’elle a une dette de frais hospitaliers de 87 000 euros. Elle indique vouloir rester dans le logement, tout en précisant qu’en fonction des résultats de ses demandes de master elle devra peut-être déménager au cours de l’été. Elle demande une suspension de la dette locative pour une durée de quatre mois compte tenu du fait qu’elle n’est pas en mesure de pouvoir payer un supplément au loyer et assure qu’elle compte payer le restant de la dette en une fois à l’issue de ce délai. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai pour quitter les lieux à hauteur de 3 mois en précisant qu’elle n’a pas de famille susceptible de l’héberger dans la région.
Le demandeur s’oppose aux demandes de délais de la défenderesse.
Mme [Z] [L], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente à l’audience, ni représentée, ni excusée.
A l’issue de l’audience, il est indiqué que la décision sera rendue le 10 août 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Mme [Z] [L], non comparante, a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que la présente décision est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputé contradictoire en application de l'article 473 et 474 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail
En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 26 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 16 février 2026, soit plus de six semaines avant la première audience le 22 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit quand l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’une une mesure d’expulsion est susceptible de faire cesser.
Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’issues de la loi du n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
M. [R] [F] verse aux débats les pièces suivantes :
−      le contrat de bail souscrit entre les parties le 25 avril 2023 à effet au 27 avril 2023 ;
−      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 septembre 2025 ;
−      le décompte de la créance arrêté au 19 mai 2026, mois de mai 2026 inclus.
La clause résolutoire contenue dans le bail conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement décidé, qu’il convient d’appliquer.
M. [R] [F] justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, fait signifier à Mme [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 394,63 euros au titre des loyers et charges impayés.
Suivant le décompte arrêté au 19 mai 2026 produit par M. [R] [F], les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 25 novembre 2025.
Le décompte produit par M. [R] [F] fait ressortir une dette d’un montant de 355,70 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 19 mai 2026, mois de mai 2026 inclus.
Il convient toutefois de déduire de ce montant :
-          le total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 358,95 euros ;
-          la somme de 234,25 euros facturée au titre des « frais de courtage annexes » ;
-          la somme de 24,8 euros facturée au titre de « contrib. Attentat annuelle MRH » ;
dès lors que le contrat de bail ne pas la facturation de telles sommes.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative a été soldée.
Par ailleurs, il résulte de l’analyse du décompte que la locataire a repris le paiement régulier de son loyer depuis le mois de décembre 2025 et qu’elle a procédé au paiement d’une somme de 1 421,01 euros le 06 mai 2026, soit avant l’audience, couvrant l’intégralité de son dernier loyer révisé à la somme totale de 517,31 euros, provision sur charges comprise.
Le paiement intégral de la dette de loyer avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une demande de délais de grâce.
Toutefois, il ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le placer dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation du bail.
En effet, aux termes de ces dispositions, le locataire défaillant en capacité d’apurer l’arriéré locatif et ayant repris le paiement des échéances normales de loyer, peut se voir accorder des délais ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire, étant précisé que s’il respecte ses engagements, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.
En conséquence, il y a lieu de constater que la clause de résiliation est réputée n’avoir jamais joué, Mme [T] [B] ayant repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience et intégralement désintéressé M. [R] [F] en cours d’instance.
M. [R] [F] sera donc débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes liées à l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Il n’a pas formulé de demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Il sera également débouté de sa demande en paiement, la dette étant soldée.   
Il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur la demande de suspension d’exigibilité de la dette de la défenderesse, ni sur sa demande subsidiaire de délais avant expulsion.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [R] [F], débouté de l’ensemble de ses demandes, doit être considéré comme la partie perdante au procès. Néanmoins, il doit être remarqué que Mme [T] [B] a procédé au règlement intégral de sa dette après la délivrance de l’assignation des 10 février 2026, de sorte qu’il peut être considéré que c’est l’introduction de la procédure judiciaire qui l’a conduite à procéder à un tel réglement. Par ailleurs, Mme [Z] [L] est engagée comme caution solidaire de Mme [T] [B]. Aussi, en considération de ces éléments, il sera décidé que Mme [T] [B] et Mme [Z] [L] seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Alors que M. [R] [F] est débouté de l’ensemble de ses demandes et que Mme [T] [B] et Mme [Z] [L] sont condamnées in solidum aux entiers dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [R] [F] sera débouté de sa demande sur ce point.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclarons l’action de M. [R] [F] recevable ;

Déboutons M. [R] [F] l’ensemble de ses demandes ;

Condamnons in solidum Mme [T] [B] et Mme [Z] [L] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Le greffier                                                             La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;