TJ 75056, 24 août 2026, RG 25/11244

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [Q] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Vincent LOIR

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/11244 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBP4U

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [V], [M], [B], [F] [A], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874

DÉFENDEUR
Monsieur [Q] [C]
demeurant [Adresse 2] - (au fond de la cour 4ème etage de l’escalier B porte droite droite) - [Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11244 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBP4U

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du12 octobre 2004, M. [V] [A] a donné à bail à M.[Q] [C], un logement sis [Adresse 3] .

Le bail a été conclu pour une durée de trois années à compter du 01 novembre 2004 pour se terminer le 31 octobre 2007, moyennant un loyer de 345 euros par mois et une provisions sur charges de 35 euros par mois.

Il s'est renouvelé par tacite reconduction.

Le loyer s'élève, en dernier état, à la somme de 421,08 euros en principal, outre une provision sur charges de 35 euros soit un loyer charges incluses de 456,08 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du18 février 2025, M. [V] [A] a fait délivrer à M. [Q] [C] un congé pour vente à effet au 31 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, M. [V] [A] a fait assigner M. [Q] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire à titre principal valider le congé pour vente et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [Q] [C] et, en toute hypothèse :
- Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [Q] [C]
- Condamner M. [Q] [C] à lui payer la somme de 5474,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2025 avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
- Condamner M. [Q] [C] à lui payer la somme de 494,10 euros par mois, charges en sus, à titre d'indemnité d'occupation à compter du 01 novembre 2025, le bail ayant expiré le 31 octobre 2025 et jusqu'à parfaite libération des lieux
- Condamner M. [Q] [C] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts
- Condamner M.[Q] [C] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été notifiée au Préfet le 17 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026.

M. [V] [A], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Il soutient que le congé est régulier sur la forme et sur le fond, que M. [Q] [C] n'a pas répondu à l'offre de vente, que par ailleurs ce dernier ne paie plus ses loyers et charges. Pour information, il précise que sa créance a augmenté depuis la délivrance de l'assignation et s'élève à 9121,60 euros.

M. [Q] [C], cité à l'étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vente et ses conséquences

En vertu de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, " Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ".
" Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. "
" En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. "
" Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. "
" Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. "

En l'espèce, le bail consenti à M. [Q] [C] s'est renouvelé, par périodes de 3 ans et pour la dernière fois le 01 novembre 2022 pour expirer le 31 octobre 2025.

Le congé du 18 février 2025 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises, le prix de vente est de 95.000 € et le bien décrit est conforme à celui décrit dans le contrat de bail. Il est donc régulier en la forme.

Il est constant que M. [Q] [C] n'a pas accepté l'offre de vente et s'est maintenu dans les lieux après le 31 octobre 2025, date d'effet du congé. Par ailleurs, M. [Q] [C] ni comparant, ni représenté, n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ledit congé.

En conséquence, le congé sera déclaré valable.
Le bail s'est dès lors trouvé résilié par l'effet du congé et M. [Q] [C] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 01 novembre 2025. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le demandeur verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 octobre 2025, M. [Q] [C] reste devoir la somme de 5929,04 euros au titre des loyers et charges impayés .

Il sollicite toutefois dans l'assignation (tant dans la motivation que dans le dispositif) la somme de 5474,04 euros par suite, semble- t-il d'un oubli concernant les charges. M. [Q] [C], ni comparante, ni représenté, n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Dès lors qu'il ne peut être statué ultra petita , M. [Q] [C] sera condamné à verser à M. [V] [A] la somme de 5474,04 euros au titre de loyers et charges impayés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

En l'espèce, l'indemnité sera fixée non pas à la somme de 494,10 euros par mois, charges en sus mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des charges, jusqu'à complète libération des lieux soit à la somme de 456,08 euros (421,098+50) par mois.

M. [Q] [C] sera donc condamné à payer à M. [V] [Y] [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant total de 456,08 euros à compter du 01 novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux qui se traduira par la remise des clés au bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est établi que le locataire, non seulement s'est maintenu dans les lieux postérieurement au congé pour vente mais a également cessé de régler les loyers et charges. Ces manquements causent nécessairement un préjudice au bailleur. En l'absence de justification du montant du dommage, il convient d'en modérer l'évaluation. La demande sera dès lors accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [Q] [C], partie perdante sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS