TJ 75056, 24 août 2026, RG 25/05394

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La S.C.I. [N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05394 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEAG

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropiétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet JOURDAN (Agence [Localité 2] - [Adresse 3]) dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE
La S.C.I. [N]
dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05394 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEAG

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [N] est propriétaire du lot n°45 au sein d'un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à 75 011 [Etablissement 1] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet JOURDAN a, par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, fait assigner la SCI [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7 975 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 octobre 2025 inclus ( après répartition des charges de l'exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;
- 244,82 euros au titre des frais de recouvrement
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après deux renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 3] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a précisé que plusieurs règlements avaient été effectués par la société [N] lesquels étaient tous revenus impayés. Il a été autorisé à informer le Tribunal, en cours de délibéré, du bon encaissement ou non de la somme de 5 759,96 euros prélevée le 10 mai 2026.

La SCI [N], citée à l'étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Par message RPVA du 01 juin 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué que le dernier virement avait été rejeté de sorte qu'il maintenait l'intégralité des demandes formulées dans l'assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il ressort que la SCI [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°45; un décompte individuel des sommes dues au 01 octobre 2025 ( appel provisions 4eme trimestre 2025 inclus) ; les appels de charges sur la période concernée; le contrats de syndic ;le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 13/04/2022, 05/06/2023, 12/09/2024, 02/06/2025, 30/06/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales le commandement de payer du 04 mars 2025
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de la SCI [N] est débiteur, au 10 octobre 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 7 975 euros au titre des charges impayées.

La SCI [N], ni comparante, ni représentée, n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette

Par conséquent la SCI [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à 75 011 [Etablissement 1] représenté par son syndic le Cabinet JOURDAN la somme de 7 975 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 01 octobre 2025, appel du 4eme trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025 sur la somme de 5908,94 euros et à compter de l'assignation soit à compter du 20 octobre 2025 sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour " constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat ", pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, les frais relatifs au courrier de mise en demeure du 28 mai 2024, au titre de la lettre relance postérieure du 10 septembre 2024 et du commandement de payer du 04 mars 2025 sont retenus soit la somme totale de 244,82 euros.

En conséquence, la SCI [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à 75 011 [Etablissement 1] représenté par son syndic le Cabinet JOURDAN la somme de 244,82 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231?6, alinéa 3 du Code civil, un créancier peut obtenir, en plus des intérêts moratoires, des dommages et intérêts complémentaires lorsque le retard du débiteur lui a causé, de mauvaise foi, un préjudice distinct de ce simple retard.

Par ailleurs, l'article 2274 du Code civil pose le principe selon lequel la bonne foi se présume, et il appartient donc à celui qui invoque la mauvaise foi d'en apporter la preuve.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas cette preuve de sorte qu'il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI [N], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI [N] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,