TJ 75056, 24 août 2026, RG 25/05708

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [C] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05708 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBI5S

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE sis [Adresse 2]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE
Madame [C] [W]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05708 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBI5S

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [W] est propriétaire du lot n°370 au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE a, par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2025, fait assigner Mme [C] [W] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 4979,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 09 octobre 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la capitalisation des intérêts
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son conseil, a fait signifier à Mme [C] [W] des conclusions aux fins d'actualisation de la créance.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 4 071,32 euros au titre des charges de copropriété dues au 19 mai 2026 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement du 13 juin 2026 sur la somme de 3572,15 euros et de l'assignation sur la somme de 4979,84 euros et réitéré ses autres demandes à savoir 1000 euros à titre de dommages et intérêts, 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, aux dépens et la capitalisation des intérêts.

Mme [C] [W], citée à l'étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a transmis, en cours de délibéré, les attestations de non recours s'agissant des décisions prises lors des assemblées générales.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il ressort que Mme [C] [W] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°370; un décompte individuel des sommes dues au 19 mai 2026 ; les appels de fonds sur la période concernée; le contrats de syndic ;le procès-verbal de l'assemblée générale en date des 25/09/2020, 01/07/2022, 07/09/2023, 15/10/2024, 02/09/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales le commandement de payer du 13 juin 2025
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Mme [C] [W] est débiteur, au 09 mai 2026, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 2103,79 euros au titre des charges impayées.

Mme [C] [W], ni comparante, ni représentée, n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette

Par conséquent Mme [C] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE la somme de 2103,79 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 09 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour " constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat ", pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, au regard de ce qui précède et des pièces produites aux débats, il y a lieu de retenir les frais relatifs au courrier de mise en demeure du 05 mai 2025, au titre de la lettre relance postérieure du 26 mai 2025 et au titre du commandement de payer du 13 juin 2025 soit la somme totale de 250,27 euros.

En revanche, la facturation de frais au titre de " constitution du dossier transmis à l'huissier " et " constitution du dossier transmis avocat " seront rejetés dès lors qu'il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles.
Par ailleurs, les frais facturés au titre de la délivrance de l'assignation seront à inclure dans les dépens.
Les intérêts de retard facturés seront rejetés, les frais relatifs à d'autres mises en demeure et lettres de relance seront rejetés faute de production aux débats. La " Reso…saise immo " sera également rejetée faute de pièce justificative.

En conséquence, Mme [C] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE la somme de 250,27 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du Code civil, un créancier peut obtenir, en plus des intérêts moratoires, des dommages et intérêts complémentaires lorsque le retard du débiteur lui a causé, de mauvaise foi, un préjudice distinct de ce simple retard.

Par ailleurs, l'article 2274 du Code civil pose le principe selon lequel la bonne foi se présume, et il appartient donc à celui qui invoque la mauvaise foi d'en apporter la preuve.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas cette preuve.
Il sera dès lors débouté de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 03 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [W], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [C] [W] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,