TJ 75056, 24 août 2026, RG 25/07060

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Thomas MLICZAK

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/07060 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQRV

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDEUR
[Adresse 1]
S.A. dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P128

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [T]
domicilié : chez Feue Madame [T] [K], [Adresse 3]
assisté de Me Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, toque : D653

Madame [I] [M]
domiciliée : chez Feue Madame [T] [K], [Adresse 3]
représentée par Me Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, toque : D653

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 24 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07060 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQRV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 janvier 1973, la société d'HLM LA RESIDENCE URBAINE aux droits de laquelle vient la Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré IMMOBILIERE 3F, a donné à bail à M. [J] [T] un logement de quatre pièces à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Le [Date décès 1] 2018, M. [J] [T] décédait au [Adresse 4], laissant Mme [K] [V], son épouse depuis le [Date décès 2] 1958, seule titulaire du bail.

M. [F] [T], petit-fils du couple, faisait part à la société SA IMMOBILIERE 3F dans un courrier en date du 20 mars 2024, du décès de Mme [K] [V] épouse [T], le [Date décès 3] 2023 à [Localité 1], et informait la bailleresse qu'il occupait le logement depuis la mi-décembre 2022 avec Mme [I] [M] et leur enfant. Il demandait le transfert du bail à son bénéfice afin de sécuriser sa situation au regard de l'occupation du logement.

Faute de justifier remplir les conditions pour bénéficier d'un transfert de bail et alors que M. [F] [T] disposait déjà d'un T3 au [Adresse 5], la commission d'attribution des logements de la SA IMMOBILIERE 3F refusait le transfert du bail, le 12 novembre 2024, et demandait à l'occupant de restituer les lieux au plus tard le 26 décembre 2024.

A défaut de départ volontaire, la SA IMMOBILIERE 3F signifiait à M. [F] [T] et Mme [I] [M], par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025 remis à personne, une sommation de "vider" les lieux.

M. [F] [T] et Mme [I] [M] s'étant maintenus dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F les assignait devant le juge des contentieux de la protection de Paris par actes de commissaire de justice en date des 16 juin 2025 et 18 juillet 2025, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sous bénéfice de l'exécution provisoire, afin de :
Constater la résiliation du bail au décès de Mme [K] [T] le [Date décès 3] 2023,Constater que M. [F] [T] et Mme [I] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3],Ordonner l'expulsion sans délai de M. [F] [T] et Mme [I] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,Condamner les défendeurs in solidum à verser à la RIVP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et majorée de 30% ou subsidiairement équivalente, jusqu'à libération effective des lieuxCondamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Au soutien de ses prétentions, la SA IMMOBILIERE 3F expose que les défendeurs ne justifient pas d'une cohabitation avec la défunte un an avant son décès cette dernière résidant au jour de son décès à [Localité 1] et disposent d'une adresse officielle au [Adresse 5] se sorte que la condition de cohabitation antérieure avec la titulaire du bail pour obtenir le transfert du contrat n'est pas remplie. Le bail s'étant dès lors trouvé résilié au jour du décès de [K] [T], les défendeurs sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date et tenus au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

A l'audience du 24 novembre 2025 puis à celle du 26 février 2026, l'affaire a été renvoyée pour permettre aux défendeurs d'organiser leur défense dans le cadre de l'aide juridictionnelle sollicitée.

A l'audience du 4 juin 2026, les parties comparaissent représentées, sauf assisté concernant M. [F] [T].

Les conseils sont entendus en leurs observations tirées des conclusions déposées et visées par le greffier à l'audience.

La SA IMMOBILIERE 3F réitère ses demandes initiales et s'oppose à tout délai pour quitter les lieux, observant que les défendeurs ont déjà bénéficié de fait, de larges délais.

M. [F] [T] et Mme [I] [M] sollicitent, à titre liminaire, qu'une conciliation soit ordonnée et, avant dire-droit, que la communication du dossier ayant conduit au rejet de la demande de transfert et un nouvel examen de leur demande par le bailleur, soit ordonnées.
Au fond ils produisent un état des lieux de sortie de leur logement situé [Adresse 5] à la date du 31 octobre 2022 pour caractériser leur présence dans l'appartement litigieux à compter du 1er novembre 2022 soit plus d'un an avant le décès de [K] [T].

Ils sollicitent, à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux et dans tous les cas, la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

La présente décision est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de conciliation préalable et de communication du dossier ayant conduit au rejet de la demande de transfert ainsi qu'un nouvel examen par la bailleresse

Le litige étant soumis à la réglementation des conditions de transfert du bail d'un logement conventionné, il n'appartient pas au juge d'inviter les parties à trouver un consensus pour s'en départir mais d'examiner les preuves apportées aux débats pour apprécier si les conditions d'un transfert de bail sont réunies.

Les pièces fournies par les défendeurs à l'appui de leurs demandes de transfert ainsi que la décision de la commission de rejet étant produites aux débats, il n'y a lieu non plus de faire droit à la demande de communication présentée par M. [F] [T] et Mme [I] [M].

Par ailleurs, le juge de céans étant saisi d'une demande de constat de résiliation du bail faute de remplir les conditions du transfert, est tenu de répondre sur ce point.

Chacune des parties ayant ainsi produit les éléments utiles à l'appréciation du juge, le recours à une conciliation préalable et à la demande d'un nouvel examen par la commission n'est pas pertinent et la demande en ce sens de M. [F] [T] et Mme [I] [M] sera rejetée.

Sur le transfert du bail et la résiliation du bail

En application des dispositions de l'article 14 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l'espèce, en cas de décès du locataire le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an avant la date du décès.

Alors qu'aucune des pièces communiquées à la SA IMMOBILIERE 3F lors de la demande de transfert ne permettait d'étayer les déclarations de M. [F] [T] dans son courrier du 24 mars 2024 concernant une occupation commune des lieux avec la défunte depuis la mi-décembre 2022, il est dorénavant produit un état des lieux de sortie du logement [Adresse 5] en date du 31 octobre 2022 et mentionnant comme nouvelle adresse de M. [F] [T] et Mme [I] [M] au [Adresse 3], pour justifier d'une cohabitation depuis le 1er novembre 2022 soit plus d'un an avant le décès de la titulaire du bail intervenu le [Date décès 3] 2023.

Néanmoins, ce document qui ne justifie pas d'une cohabitation effective à l'adresse de [K] [T] décédée hors son domicile sans qu'il soit expliqué par les demandeurs la durée et le motif de cette extranéité, ne suffit pas à combler la carence des défendeurs à démontrer remplir les conditions d'un transfert de bail applicable à tous. Le juge de céans constate en effet que la seule pièce officielle portant mention de cette adresse du couple [T]-[M] est un avis d'impôt établi en 2025 d'après les revenus de 2024 (pièce 3 des défendeurs) alors que la facture EDF du 28 juillet 2024 était encore au nom de Mme [K] [T] (pièce 8 de la bailleresse).

Décision du 24 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07060 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQRV

En revanche, en démontrant que [K] [T] avait été admise dans la Résidence Les jardins de [Localité 1], le 5 septembre 2022 (pièce 14 de la SA IMMOBILIERE 3F), la demanderesse justifie sa décision de refus de transfert de bail puisqu'aucune cohabitation entre les défendeurs et la titulaire du bail n'a pu exister durant l'année précédant son décès.

Le bail s'étant trouvé résilié au jour du décès de [K] [T], les défendeurs sont occupants des lieux sans droit ni titre depuis le [Date décès 3] 2023. Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

Les circonstances particulières de l'espèce qui révèlent que les défendeurs ne pouvaient ignorer l'absence de cohabitation avec la défunte placée en maison plus d'un an avant son décès justifient que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit.

La demande de délai pour quitter les lieux formée par les défendeurs sera par conséquent rejetée et il convient d'indiquer que passé le délai d'un mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion, avec le concours de la force publique.

Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l'exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort des pièces produites que les défendeurs sont débiteurs depuis le [Date décès 3] 2023 d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer prévu au contrat augmenté des taxes et charges courantes.

A défaut de justifier des motifs présidant à sa demande de majoration de 30% du montant équivalent à celui du loyer fixé au bail, la SA IMMOBILIERE 3F sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [T] et Mme [I] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner à verser à la demanderesse la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS