TJ 75056, 24 août 2026, RG 25/05249

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jérôme DE VILLEPIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05249 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBUO

N° MINUTE : 1 JTJ

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U8

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [E] [N] [M]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jérôme DE VILLEPIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2464

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05249 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBUO

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [M] est propriétaire des lots n°29 et 61 dans l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré AQ [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant respectivement 1/10000 et 334/10000ème de tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé, [Adresse 4], représenté par son syndic la société SAS MAVILLE IMMOBILIER sise [Adresse 5], a assigné M. [P] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
3 055 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2023,1 238,36 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2 000 euros de dommages et intérêts,2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
A l'audience du 26 février 2026 l'affaire a fait l'objet d'un renvoi en raison de pourparlers en cours.

Le 4 juin 2026, les parties comparaissent représentées par leurs conseils.

Le demandeur par voie de conclusions visées par le greffier et reprises à l'audience, actualise ses demandes au titre des frais de l'article 10-1 de la du 10 juillet 1965 à la somme de 1 322,01 et produit un décompte global actualisé à la somme restant due de 1 000 euros au 2 juin 2026.

Le défendeur explique avoir connu des difficultés financières suite la perte de son emploi mais justifie de règlements intervenus depuis l'assignation. Il ne conteste pas le montant des charges revendiquées mais observe qu'il est désormais créditeur à ce titre.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05249 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBUO

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En l'espèce, le montant des charges n'est pas contesté par le défendeur et le demandeur produit un décompte détaillé du montant des sommes dues, actualisé au 2 juin 2026 et qui, après déduction des frais examinés ci-après, s'élève à la somme de 322,01 euros au bénéfice de M. [P] [M] (soit 14 332,98 - 1 322,01 = 13 010,97 euros en débit contre 13 332,98 euros en crédit).

Il convient en conséquence à défaut pour le syndicat des copropriétaires d'abandonner cette demande en paiement des charges de copropriété de l'en débouter.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, la demande en paiement au titre des frais de transmission de dossier avocat pour un montant de 648 euros à la date du 16 juillet 2025, sera rejetée faute pour le demandeur de caractériser les diligences particulières.

La demande en paiement des frais d'envoi de quatre mises en demeure (288 euros) dont seuls deux envois le 10 juin 2024 et le 11 décembre 2024 sont justifiés. Par ailleurs dans la mesure où le montant unitaire de 72 euros revendiqué n'est pas étayé d'éléments permettant de justifier de diligences inhabituelles, il sera alloué au demandeur une somme totale de 15 euros en remboursement des frais postaux.

S'agissant, enfin, des frais au bénéfice du commissaire de justice, seule la somme de 132,36 euros dûment justifiée par la production aux débats du commandement de payer, délivré le 25 mars 2025, sera allouée au demandeur. Les frais de l'assignation pour un montant de 103,65 euros relèvent en effet des dépens qui seront répartis ci-après.

En conséquence la somme totale de 147,36 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 octobre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence malgré mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que le défendeur a payé irrégulièrement les charges dues au cours de l'année 2024 et 2025. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier les paiements manquants.

Mais puisque dans le cadre de la procédure présente, M. [P] [M] a procédé au paiement des sommes qu'il devait jusqu'à devenir créancier du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour la somme de 322,01 euros et débiteur de la somme de 147,36 euros au titre des frais nécessaire de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le montant alloué sera revu à plus justes proportions et la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 175 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [M], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS