TJ 75056, 24 août 2026, RG 26/02478

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [N] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me [Localité 2] DE LASTELLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02478 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4UZ

N° MINUTE : 8 JTJ

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL - NEOSYNDIC
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P70

DÉFENDERESSE
Madame [N] [F]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02478 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4UZ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [F] est propriétaire du lot n°2 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré AV [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 41/1000ème de tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SAS CENTURY 21 L'AMI IMMOBILIER CONSEIL - NEOSYNDIC sise [Adresse 4], a assigné Mme [N] [F] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité), par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 :
3 446,50 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 3 octobre 2025,1 634,78 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2024 et capitalisation des intérêts,1 200 euros de dommages et intérêts,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris 161,34 euros et 7,32 euros au titre des frais de mise en demeure ainsi que le coût de l'assignation et tous autres dépens à venir.
A l'audience du 4 juin 2026, le demandeur comparait représenté par son conseil qui maintient sa demande initiale. Il est autorisé à déposer son dossier de plaidoirie et justifier par note en délibéré de la régularité de l'assignation en la forme d'un procès-verbal de l'article 659 du code de procédure civile, ce qu'il a fait par message RPVA du 12 juin 2026.

La défenderesse ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire, le demandeur ayant justifié de la lettre recommandée avec avis de réception adressé par le commissaire de justice dans le cadre de la signification par procès-verbal.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces 18 à 22 remises dans le dossier de plaidoirie, dès lors qu'il n'est pas justifié de leur caractère contradictoire sont écartées des débats.

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02478 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4UZ

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02478 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4UZ

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble et établissant la propriété de Mme [N] [F] du lot n°2 dans l'immeuble sis [Adresse 1] et précisant les tantièmes (Cf. supra),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 31 juillet 2023 au 22 septembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuel,la régularisation des charges des exercices 2023 et 2024,un décompte pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 (5 242,62 euros dus en ce compris 1 232,78 euros de frais examinés au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),un document de ventilation (pièce 7) fixant à la somme de 2 934,16 euros le montant dû en principal au titre de l'article 10 et à 582 euros au titre des frais de l'article 10-1 jusqu'au 10 avril 2025, les relances et mises en demeure par le syndic en date des 2 décembre 2023, 28 avril 2024 et 13 février 2025 sans justificatif de l'envoi, une lettre recommandée avec avis de réception par avocat du 26 mai 2025 revenue NPAI facturée 7,53 euros, un commandement de payer signifié en la forme d'un procès-verbal de l'article 659 du code de procédure civile le 6 décembre 2024 facturé 161,34 euros et une facture de suivi avocat impayés d'un montant de 360 euros établie le 26 mai 2025 par le syndic,les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mars 2023, 25 mars 2024 et 24 mars 2025 comportant approbation des comptes et votant le budget prévisionnel en cours outre le fonds travaux et les travaux appelés sur la période,le contrat de syndic.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme totale de 3 446,50 euros établie comme suit :
- Au 25 novembre 2024 (pièce 2) : 2 217,24 - 120 euros de frais de commandement et 42 euros de mise en demeure, soit la somme de 2 055,24 euros ;
- Entre le 1er janvier 2025 et le 1er octobre 2025 (pièce 2) : 3 025,38 euros - 42 euros de mise en demeure, 161,34 de commandement de payer, 540 euros de frais de constitution d'avocat, 720 euros de suivi avocat et 170,78 euros d'honoraire d'avocats, soit la somme de 1 391,26 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 2 097,24 euros à compter du commandement de payer du 6 décembre 2024 et de l'assignation du 17 mars 2026 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Les honoraires de l'avocat de la copropriété sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ne constituent pas de tels frais (en l'espèce 170,78 euros).

En l'espèce, s'agissant des frais justifiés aux pièces du dossier de plaidoirie et comptabilisés par le syndic (en l'espèce, 540 euros pour constitution d'avocat et 720 euros de suivi avocat), à défaut de détailler les diligences accomplies et non habituelles accomplies par le syndic, doivent être rejetés.

Les frais du commandement de payer du 6 décembre 2024 (soit la somme de 161,34 euros) sont revendiqués par le demandeur au titre des dépens.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence malgré mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la défenderesse a payé irrégulièrement les charges dues au cours des années 2023 à 2025. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier les paiements manquants.

Compte tenu des sommes dues, Mme [N] [F] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit en l'espèce à la date de l'assignation du 22 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [F], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront les frais du commandement de payer du 6 décembre 2024 (161,34 euros).

Les frais de mise en demeure par avocat (7,32 euros) relèvent des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS