TJ 75056, 21 août 2026, RG 25/05763

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P]
Madame [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître SMADJA

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05763 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJ4C

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 21 août 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE - [Adresse 2]

représenté par Maître SMADJA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1434

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [P],
Madame [J] [E],
demeurant tous les deux [Adresse 3]

comparants tous les deux en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [P] et Mme [J] [E] sont propriétaires des lots n°109, n°110, n°220, n°221, n°73, n°74, n°215, n°216, n°69, n°70, n°72, n°140, n°214, n°222 et n°84 situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75017), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, a fait assigner M. [R] [P] et Mme [J] [E] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 1 946,19 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 et jusqu’au parfait paiement;
- 1 962,97 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 et jusqu’au parfait paiement;
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il sollicite en outre de voir rejeter toute demande de délais de paiement ou d’échelonnement de la dette qui pourrait être formulée par les copropriétaires débiteurs.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 juin 2026 à la demande des défendeurs, comparants.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son conseil, actualise le montant de ses demandes et sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer les sommes de :
5 530 euros au titre des travaux de copropriété impayés à la date du 1er avril 2026,2 176,71 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il maintient le surplus de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs, faisant valoir que ces derniers ne justifient pas de revenus fixes et qu’ils ont déjà fait l’objet d’une précédente condamnation pour impayés de charges de copropriété.
Mme [J] [E] et M. [R] [P] comparaissent en personne et ne contestent pas le montant de la dette de charges et travaux de copropriété. Mme [J] [E] conteste en revanche le montant réclamé au titre des frais de recouvrement, les considérant comme abusifs. Elle précise qu’elle est âgée de 67 ans, qu’elle a perdu son emploi à la suite du décès de son employeur et qu’elle ne perçoit pas d’indemnités. Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter du paiement de la dette, en sus du paiement des charges courantes. Elle conteste le montant des dommages et intérêts sollicités, faisant valoir sa bonne foi et ses difficultés financières. Elle précise avoir procédé à un règlement par chèque avant l’audience et être séparée de M. [R] [P].
Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

Après clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 21 août 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dûment autorisé, le conseil du demandeur a fait parvenir par note en délibéré du 1er juillet 2026, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
Décision du 21 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05763 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJ4C

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un justificatif de propriété dont il résulte que M. [R] [P] et Mme [J] [E] sont propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°109, n°110, n°220, n°221, n°73, n°74, n°215, n°216, n°69, n°70, n°72, n°140, n°214, n°222 et n°84 ; un décompte individuel des sommes dues à la date du 1er avril 2026 pour la période du 1er juin 2022 au 1er avril 2026, appels provisionnels du 2ème trimestre 2026 inclus ;les appels de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 20 octobre 2022, 21 juin 2023, 27 juin 2024, 26 juin 2025, 16 mars 2026 et 24 juin 2026, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux pour les exercices concernés ;l’attestation de non recours contre ces assemblées générales ;une sommation de payer la somme de 7 534,92 euros du 30 juin 2025. Il ressort du décompte produit arrêté au 1er avril 2026 que le compte de copropriétaire de M. [R] [P] et Mme [J] [E] était débiteur à cette date de la somme de 5 530,43 euros, pour la période du 1er juin 2022 au 1er avril 2026, appels provisionnels du 2ème trimestre 2026 inclus, hors frais et dépens d’un montant total de 2 176,71 euros.
M. [R] [P] et Mme [J] [E] ne contestent ni le principe ni l’exigibilité de cette dette.
Mme [J] [E] produit à l’audience la copie d’un chèque d’un montant de 149,39 euros daté du 4 juin 2026. Toutefois, en l’absence de preuve du bon encaissement de celui-ci, il ne peut être déduit du montant de la créance réclamée mais sera, le cas échéant, déduit des sommes à recouvrer en exécution du présent jugement.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.
En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, lequel n’est pas produit, de sorte que la solidarité ne sera pas retenue.
Par conséquent, M. [R] [P] et Mme [J] [E] seront condamnés conjointement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] - [Adresse 6] à [Localité 3], la somme de 5 530,43 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 1er juin 2022 au 1er avril 2026, suivant décompte arrêté au 1er avril 2026, appels provisionnels du 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 1236-1 du code civil.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 2 176,71 euros correspondant à :
honoraires de suivi de contentieux trimestriel : 330 euroshonoraires de suivi du dossier transmis à l’avocat : 507 euroshonoraires de constitution du dossier transmis à l’huissier : 480 euroshonoraires de constitution du dossier transmis à l’avocat : 480 euroscoût de la signification de la sommation de payer : 165,97 euroscoût de la signification de l’assignation : 213,74 euros. Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 1 797 euros au titre des honoraires de suivi de contentieux et de constitution du dossier, en l’absence de preuve de diligences exceptionnelles, et celle de 213,74 euros au titre du coût de l’assignation qui relève des dépens.
Il convient en conséquence de condamner M. [R] [P] et Mme [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] - [Adresse 6] à [Localité 3], la somme de 165,97 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant au coût de la signification de la sommation de payer.

Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les mises en demeures et les précédents jugements, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En outre, il apparaît en l'espèce que M. [R] [P] et Mme [J] [E] ont déjà fait l'objet d’une précédente condamnation pour défaut de paiement des charges de copropriété par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 juin 2023. Il ressort en outre du décompte actualisé produit que les défendeurs n’ont pas repris le paiement des charges courantes, le dernier versement ayant été effectué le 25 septembre 2025.
Il convient en conséquence de condamner M. [R] [P] et Mme [J] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] - [Adresse 6] à [Localité 3], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.
En l’espèce, M. [R] [P] et Mme [J] [E] sollicitent les plus larges délais de paiement. En réplique, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] s’y oppose.
Il résulte des débats et des pièces produites que les défendeurs ne perçoivent pas de revenus et n’établissent pas être en situation de régler leur dette dans le délai légal de 24 mois, étant rappelé qu’ils n’ont pas repris le paiement des charges courantes malgré la délivrance de l’assignation. Ils ne justifient dès lors pas d’éléments pouvant justifier l’octroi de délais de paiement.
Mme [J] [E] sera donc déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
M. [R] [P] et Mme [J] [E], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [R] [P] et Mme [J] [E] seront condamnés.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,