TJ 75056, 21 août 2026, RG 26/02612

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître RAISON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02612 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC6MX

N° MINUTE : 9 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 21 août 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CITYA ETOILE - [Adresse 2]

représenté par Maître RAISON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [T],
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02612 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC6MX

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [T] est propriétaire du lot n°6 situé dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété, représentant 32/1020 tantièmes.
Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75015), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA ETOILE, a fait assigner Monsieur [M] [T] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2026, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
3 770,31 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2024 et capitalisation des intérêts ; 1 956,16 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;1 715 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il précise qu’il s’agit de la première procédure à l’encontre du copropriétaire pour impayés de charges de copropriété et que le défendeur n’a pas effectué de règlement depuis la délivrance de l’assignation.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à son assignation à laquelle il a déclaré se référer, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Monsieur [M] [T], ne comparait pas et n’est pas représenté.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°6, indiquant la répartition des tantièmes (32/1020èmes) ; les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2026, appels provisionnels du 2ème trimestre 2026 inclus ; un décompte individuel des sommes dues à la date du 7 mai 2026 ; les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2022, 11 mars 2024, 19 novembre 2024 et 11 décembre 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2026 et 2027, ainsi que les travaux ;les attestations de non recours contre les assemblées générales des 15 décembre 2022, 11 mars 2024 et 19 novembre 2024 ; une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2023 ;une mise en demeure transmise par avocat en date du 2 avril 2024 distribuée le 5 avril 2024 ;le contrat de syndic ; les factures de frais de gestion.
Il ressort du décompte produit arrêté au 7 mai 2026 que le compte de copropriétaire de Monsieur [M] [T] était débiteur à cette date de la somme de 3 768,31 euros, pour la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2026, appels provisionnels du 2ème trimestre 2026 inclus, après déduction de l’ensemble des frais et dépens portés au débit du décompte pour un montant total de 2 144,16 euros.
Monsieur [M] [T], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.
Il sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 3 768,31 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2026, appels provisionnels du 2ème trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 7 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2024 sur la somme de 1 610,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, il ressort du décompte produit que le demandeur sollicite les sommes suivantes :
- 136,80 euros pour l'envoi de mises en demeure en date du 23 juin 2023, 19 décembre 2023 et 19 mars 2024 ;
- 480 euros pour la transmission du dossier contentieux à l’auxiliaire de justice ;
- 186 euros au titre du coût de la mise en demeure par avocat ;
- 138,36 euros pour l’envoi d’un commandement de payer ;
- 240 euros pour les honoraires de la prise d’hypothèque légale ;
- 963 euros au titre des honoraires de suivi de procédure.
Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 1 443 euros au titre des honoraires du syndic de suivi de contentieux, qui ne relèvent pas de l'article 10-1 précité, celle de 138,36 euros au titre du coût du commandement de payer, qui n’est pas produit, celle de 240 euros au titre du coût de la prise d'hypothèque légale, la preuve de diligences effectuées à ce titre n’étant pas rapportée, et celle de 91,20 euros au titre du coût des mises en demeure du 19 décembre 2023 et du 19 mars 2024, qui ne sont pas produites.
Il est en revanche justifié de l’envoi d’une mise en demeure en date du 23 juin 2023 et d’une mise en demeure par avocat du 2 avril 2024 pour un montant total de 231,60 euros.
En définitive, Monsieur [M] [T] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 231,60 au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit en l’espèce, le 18 mai 2026, date de l’assignation.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de di cultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
En outre, il n’est pas démontré que Monsieur [M] [T] a agi de mauvaise foi.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,