TJ 75056, 21 août 2026, RG 25/05578

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître RENAUD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/05578 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACGL

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 21 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [F] [S],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître RENAUD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0045

DÉFENDEUR
Monsieur [E], [V], [A] [M],
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05578 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACGL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2020, M. [F] [S] a donné à bail à M. [E] [M] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

M. [E] [M] a donné congé, le 23 septembre 2021, à effet au 25 octobre 2021.

Les clés n’ont pas été restituées par le locataire et aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.

Par acte de commissaire de justice signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 24 novembre 2021, M. [F] [S] a mis en demeure M. [E] [M], sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, de justifier de l’occupation du logement.

Un procès-verbal de constat d’abandon des lieux a été dressé le 31 décembre 2021.

Par ordonnance en date du 3 mars 2022 rendue sur requête de M. [F] [S] du 21 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté la résiliation du bail consenti le 1er juin 2020 portant sur le logement situé au [Adresse 3] à Paris (75008), ordonné la reprise du logement et condamné M. [E] [M] à payer à M. [F] [S] la somme de 5 340 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au terme de janvier 2022 inclus ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement en date du 17 janvier 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la saisie des rémunérations de M. [E] [M] pour la somme totale de 5 649,92 euros (5 340 euros en principal et 309,92 euros de frais) et autorisé M. [E] [M] à s’acquitter de sa dette en 11 mensualités de 500 euros et une 12ème du solde de la dette.

Les lieux ont été restitués à M. [F] [S] suivant procès-verbal de reprise des lieux du 4 juillet 2022, signifié à M. [E] [M] le 6 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, M. [F] [S] a fait assigner M. [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
1 338,59 euros au titre des sommes restant dues en exécution de l’ordonnance du 3 mars 2022,920 euros au titre du loyer du mois de février 2022, charges comprises,une indemnité d’occupation fixée à la somme de 3 616,13 euros, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la décision, 2 297 euros au titre des frais de remise en état, 480,77 euros au titre des frais de commissaire de justice, 2 760 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la décision,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après deux renvois à la demande des parties aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2026 lors de laquelle M. [F] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande de :
condamner M. [E] [M] à lui payer la somme de 156,81 euros au titre des sommes restant dues en exécution de l’ordonnance du 3 mars 2022,le condamner à lui payer la somme de 4 632,06 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er février 2022 au 6 juillet 2022, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la décision,2 297 euros au titre des frais de remise en état et 480,77 euros au titre des frais de commissaire de justice,2 672,34 euros au titre de la perte locative et 555,39 euros au titre des frais rendus nécessaires par l’abandon des lieux, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la décision,rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription,débouter M. [E] [M] de l’intégralité de ses demandes,le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.
Le demandeur fait valoir que le bail a été résilié au 31 janvier 2022, de sorte que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 1er février 2022 et à ce titre, redevable d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer révisé, et ce, jusqu’à la date de reprise effective des lieux par le bailleur, intervenue le 6 juillet 2022, date de signification du procès-verbal de reprise des lieux.

Il prétend ensuite avoir exposé des frais de remise en état avant de pouvoir relouer son bien imputables au locataire au titre des dégradations locatives, ainsi que des frais de commissaire de justice.

Il estime avoir subi un préjudice distinct résultant de l’impossibilité de relouer son appartement avant la mi-septembre 2022 compte tenu de sa remise en état, justifiant l’allocation de dommages et intérêts. Il considère enfin avoir subi un préjudice caractérisé par les frais occasionnés par l’abandon des lieux par le locataire qui n’a pas restitué les clés à la date d’effet du congé, le contraignant à exposer des frais au titre de la procédure prévue par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En réponse aux conclusions adverses, le demandeur estime que la prescription soulevée par le défendeur n’est pas acquise, le point de départ du délai de prescription d’une dette à exigibilité successive n’étant pas la date de l’ordonnance qui a liquidé l’arriéré arrêté au mois de janvier 2022, mais chaque échéance. Il relève en outre que s’agissant d’une dette d’indemnités d’occupation, elle n’est pas soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 mais à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil. Il considère en tout état de cause, que l’assignation du 16 avril 2025 a interrompu le délai de prescription. Il conteste en outre la date retenue par le défendeur de restitution effective des lieux, faisant valoir que ce dernier n’a pas restitué les clés contraignant le bailleur à faire changer le canon de la porte d’entrée et à introduire une procédure d’abandon et de reprise des lieux, intervenue le 4 juillet 2022, ce alors que la remise des clés était sollicitée depuis le 24 octobre 2021. Enfin, il prétend que le locataire a reçu les lieux en très bon état et qu’il a repeint plusieurs surfaces en dépit de l’opposition du bailleur, ce qui constitue des dégradations locatives.

M. [E] [M], comparaît en personne, et sollicite le bénéfice de ses écritures visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles il demande au tribunal de débouter M. [F] [S] de l’ensemble de ses demandes. Il prétend que le bailleur a déjà recouvré la somme de 5493,11 euros et que le surplus a été « annulé » par le jugement du 17 janvier 2023. Il considère que la demande au titre du loyer du mois de février 2022 est prescrite et conteste en tout état de cause son montant. Il considère que les indemnités d’occupation ne sont pas dues jusqu’au mois de juillet 2022 dès lors que le commissaire de justice détenait les clés du logement au 30 décembre 2021 et qu’il n’a pas à supporter le retard dans la reprise des lieux, imputable à l’inertie du bailleur. Il conteste toute dégradation locative et soutient qu’aucune dégradation n’a été constatée par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat. Il estime avoir au contraire procédé à des améliorations dans la cuisine et la salle de bains. Il fait valoir en tout état de cause que les factures produites ne sont pas probantes en ce qu’elle comporte de nombreuses irrégularités.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 5 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 21 août 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la somme de 156,81 euros
En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur réclame le paiement de la somme de 156,81 euros « au titre de l’ordonnance du 3 mars 2022 », sans produire aucun décompte de créance ni aucun élément justificatif du montant de cette somme qui ne ressort d’aucunes des pièces versées par le demandeur.

M. [F] [S] qui échoue à rapporter la preuve du montant de la créance qu’il allègue sera en conséquence débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur la demande en paiement des indemnités d'occupation
Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par l’octroi au bailleur d’une indemnité d’occupation.
Cette indemnité a une double nature : compensatoire et indemnitaire. Elle est destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le bailleur, mais également à indemniser ce dernier du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation, qui rend le logement anciennement loué indisponible
Cette indemnité est due même si l’occupation se limite à la présence de meubles appartenant au locataire.
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En l’espèce, M. [F] [S] expose qu’à la suite de son congé, le locataire n’a pas restitué les clés et qu’aucun état des lieux de sortie n’a pu être réalisé, le contraignant à introduire une procédure en abandon des lieux sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin d’obtenir la restitution de ceux-ci. Il considère dès lors que le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective du logement par effet du procès-verbal de reprise signifié le 6 juillet 2022.
Il est constant que la restitution des lieux est distincte du simple fait, pour le locataire, de quitter matériellement l'appartement et qu’elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. La restitution se réalise en effet à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ou à une personne mandatée par lui.

Un logement ne peut ainsi être considéré comme juridiquement libre d'occupation qu'à la date de remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.
L’effectivité de la restitution ne dépend que de deux conditions : le logement doit avoir été libéré de ses occupants et de leurs meubles, et les clés doivent avoir été remises au bailleur ou à son mandataire.
En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [E] [M] a donné congé du logement le 23 septembre 2021 à effet que 25 octobre 2021 ; qu’il n’a pas restitué les clés ni permis la réalisation d’un état des lieux à la date d’effet de son congé, de sorte que le bailleur a été contraint de lui faire délivrer une mise en demeure sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’il ressort encore du procès-verbal de constat dressé le 30 décembre 2021 qu’à cette date, le logement était vide de toute occupation, tout bien meuble, tout nécessaire de toilette, toute denrée alimentaire, tout lit, drap, couverture ou couchage, tout document administratif ou courrier, sans que le locataire n’ait restitué les lieux ni les clés ; que le logement ayant été considéré comme abandonné par M. [E] [M], le bail a été résilié à la date du 3 mars 2022 et la reprise du logement a été ordonnée, laquelle a été effectivement réalisée par procès-verbal de reprise signifié le 6 juillet 2022.
Il résulte de ces éléments que le bail a été résilié à la date du 3 mars 2022 par effet de l’ordonnance rendue à cette date, sans que le locataire n’ait restitué les clés, de sorte qu’à compter de cette date, M. [E] [M] est devenu occupant sans droit ni titre du logement litigieux.
Le défendeur n’ayant pas restitué les clés du logement et ayant quitté les lieux « à la cloche de bois » et sans réaliser d’état des lieux de sortie, il ne peut aujourd’hui valablement soutenir que la reprise tardive des lieux résulte de l’inertie du bailleur et qu’elle aurait pu intervenir plus tôt pour s’exonérer du paiement des indemnités d’occupation dues.
Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 4 mars 2022 et jusqu’à la date de reprise effective des lieux, le 6 juillet 2022, date de signification du procès-verbal de reprise.
Le terme du mois de février 2022 n’étant pas dû, le bail n’ayant été résilié que par effet de l’ordonnance du 3 mars 2022, le moyen de prescription soulevé par M. [E] [M] devient sans objet.
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable comme lui selon l’indice de référence des loyers du 1er trimestre 2021 ainsi que le demande le bailleur, soit la somme mensuelle de 890,78 euros par mois, charges comprises.
M. [E] [M] est donc redevable de la somme de 3 649,34 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 4 mars 2022 au 6 juillet 2022 (au prorata pour les mois de mars 2022 et de juillet 2022).
Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état
Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, M. [F] [S] sollicite la somme de 2 297 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement et produit une facture d’un montant total de 1950 euros HT de reprise de peintures et de réparations de fenêtres et de meuble de salle de bain et l’état des lieux d’entrée de son actuel locataire mentionnant que la plaque à induction ne fonctionne pas car le dernier locataire aurait coupé les fils.
M. [E] [M] conteste toute dégradation locative et allègue au contraire avoir rendu un appartement en bon état.

Force est de constater que le seul procès-verbal de constat produit daté du 30 décembre 2021 ne fait état d’aucune dégradation dans l’appartement et que le demandeur ne produit aucunes photographies ou tout autre élément de preuve de nature à démontrer les dégradations qu’il allègue imputables à M. [E] [M], les seuls éléments produits ne pouvant suffire à établir l’existence des dégradations alléguées.
M. [F] [S] sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais de remise en état.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte locative
M. [F] [S] sollicite la somme de 5672 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice distinct résultant de l’impossibilité de relouer son appartement avant le mois de septembre 2022 compte tenu de sa remise en état.
Il ressort des développements qui précèdent que le demandeur ne rapporte pas la preuve de dégradations locatives imputables au défendeur justifiant les frais de remise en état de son appartement. Au surplus, il sera rappelé que le défendeur est condamné au paiement d’une indemnité d’occupation sur la période sollicitée, destinée à réparer le préjudice causé par l’impossibilité du bailleur de relouer son bien, de sorte que le préjudice allégué est d’ores et déjà réparé par la condamnation de M. [E] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation.
M. [F] [S] sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte locative.
Sur les demandes en paiement des frais de commissaire de justice
M. [F] [S] sollicite la condamnation de M. [E] [M] à lui payer la somme de 480,77 euros au titre de « frais de commissaire de justice », ainsi que la somme de 555,39 euros au titre des frais engendrés par la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 fondant l’ordonnance du 3 mars 2022, à savoir le coût de la sommation du 24 novembre 2021 et du constat d’abandon du 30 décembre 2021.
Le demandeur ne justifie ni du principe ni du montant des frais réclamés à hauteur de 480,77 euros, qui ne sont pas identifiables. Il sera donc débouté de cette demande.
S’agissant des frais liés à la procédure fondée sur l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ayant fondé l’ordonnance du 3 mars 2022, il convient relever que ces frais n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête et ne constituent dès lors ni des dépens ni un préjudice réparable au sens de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette demande relève par conséquent des demandes accessoires qui seront examinées ci-après.
Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit en l’espèce, le 16 avril 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [M], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [S] les frais irrépétibles qu'il a dû engager et M. [E] [M] sera ainsi condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, incluant le coût de la sommation du 24 novembre 2021 et le constat d’abandon du 30 décembre 2021.

Il sera rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS