TJ 75056, 21 août 2026, RG 25/06582

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur et Madame
[P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître VERNIERES

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06582 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSIE

N° MINUTE : 6 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 21 août 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS LAMY- [Adresse 2]
représenté par Maître VERNIERES, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B1059

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [P],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [A] [P],
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06582 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSIE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] sont propriétaires en indivision des lots n°38 et n°64 situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris (75011), représenté par son syndic en exercice la société LAMY, a fait assigner Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
2 839,38 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 1er octobre 2025 ;1 105,95 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2026, lors de laquelle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique qu’il s’agit de la première procédure contre les copropriétaires pour impayés de charges de copropriété et précise que les défendeurs n’ont effectué aucun règlement depuis la délivrance de l’assignation.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à son assignation à laquelle il a déclaré se référer, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un justificatif de propriété dont il résulte que Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°38 et n°64 ;un décompte individuel des sommes dues à la date du 1er octobre 2025 pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025 ;les appels de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 6 mars 2023, 7 mars 2024 et 19 mars 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux ;les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;plusieurs mises en demeure et lettres de relances dépourvues de preuve d’envoi, une lettre recommandée avec accusé de réception par avocat du 15 juin 2023 et du 21 décembre 2024 et une sommation de payer la somme de 2 727,85 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés en date du 15 mai 2025.
Il ressort du décompte produit arrêté au 1er octobre 2025 que le compte de copropriétaire de Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] était débiteur à cette date de la somme de 2 839,38 euros, pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, hors frais d’un montant de 1 105,95 euros.
Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifient d’aucun paiement libératoire.
Par conséquent, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], la somme totale de 2 839,38 euros, comprenant 1 815,91 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2025 et 1 023,47 euros au titre du fonds de travaux et de travaux impayés pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 105,95 euros correspondant à :
156 euros pour l’envoi de trois mises en demeure du 23 mai 2023, du 30 août 2024 et du 21 novembre 2024 ; 104 euros pour l’envoi de deux relances après mise en demeure du 13 juin 2023 et du 13 décembre 2024 ; 106,34 euros pour l’envoi de deux derniers avis avant poursuite du 16 juin 2023 et du 20 décembre 2024 ; 144 euros au titre de la facture du syndic relative à la constitution du dossier transmis au commissaire de justice ; 145,61 euros au titre de la signification du commandement de payer ; 450 euros de frais de constitution du dossier contentieux. Au vu des dispositions précitées, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 156 euros au titre du coût de l’envoi des trois mises en demeure du 23 mai 2023, du 30 août 2024 et du 21 novembre 2024 en l’absence de preuve de leurs envois, celle de 104 euros correspondant au coût des relances du 13 juin 2023 et du 13 décembre 2024 afférentes à ces mises en demeure, celle de 144 euros relative aux frais de transmission du dossier au commissaire de justice du 2 mai 2025 et celle de 450 euros au titre du coût de frais de constitution du dossier contentieux.
Il est en revanche justifié de l’envoi des deux derniers avis avant poursuite du 15 juin 2023 et 21 décembre 2024 pour un montant de 106,34 euros et de la signification du commandement de payer du 2 mai 2025 pour un montant de 145,61 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 251,95 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les mises en demeures et les précédents jugements, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de di cultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
En outre, il n’est pas démontré que Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] ont agi de mauvaise foi.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle que Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] seront condamnés.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [J] [P] et Madame [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], la somme 2 839,38 euros (deux mille huit cent trente-neuf euros et trente-huit centimes) au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025 ;