TJ 35238, 20 août 2026, RG 26/03336

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Août 2026

N° RG 26/03336 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MGLJ

Jugement du 20 Août 2026
N°: 26/786

[R] [X] épouse [S]
[V] [S]
Société [K], en qualité d’assurance

C/

[D] [N] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LACOME D’ESTALENX
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me GUIILBERT-OBJILERE
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Juillet 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [R] [X] épouse [S]
[Adresse 2]

M. [V] [S]
[Adresse 2]

Société [K], en qualité d’assurance
[Adresse 3]

représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Georgina BOSSARD, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [N] [U]
[Adresse 4]
comparant en personne assisté de Me Camille GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 20 octobre 2023, Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] ont loué à Monsieur [U] [D] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 1650 euros et des provisions sur charge de 20€.
Le 01 novembre 2023, la société [K] a conclu un acte de cautionnement concernant le bail
Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] ont fait délivrer à Monsieur [U] [D] [N] un commandement de payer la somme de 3450 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2026 délivré à étude, Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] et la société [K] ont fait assigner Monsieur [U] [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 mars 2026 ;A titre subsidiaire
prononcer la résiliation du bail ;En tout état de causecondamner Monsieur [D] [N] [U] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Madame [R] [X] épouse [S] et Monsieur [V] [S] les clés du logement à compter du jugement à intervenir ;ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [D] [N] [U] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’expulsioncondamner Monsieur [D] [N] [U] à payer la somme de 6900€ au titre des loyers et charges dus au terme de mars 2026 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :La somme de 5175€ à Madame [R] [X] épouse [S] et Monsieur [V] [F] somme de 1725€ à la société [K] subrogée dans les droits des consorts [S] à hauteur de ce montantcondamner Monsieur [U] [D] [N] à payer à Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;condamner Monsieur [U] [D] [N] à verser au requérant une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 janvier 2026,
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 03 avril 2026.
L’affaire a été appelée à l’audience 19 juin 2026, renvoyée au 03 juillet 2026, date à laquelle le dossier a été retenu.
A cette audience, Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] et la société [K], représentés ont déposé leur dossier en précisant qu’il n’y avait pas d’accord pour l’échéancier sollicité.
Monsieur [U] [D] [N] est présent et assisté. Par le biais de ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, il demande au juge des contentieux de la protection de :
- Ordonner des délais de paiement
- Autoriser Monsieur [U] à se libérer de sa dette par 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant de 50€ payables au plus tard le 10 du mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification du présent jugement et la dernière mensualité devant solder la dette
- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés
A titre infiniment subsidiaire
Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;
Il décrit qu’il a deux enfants au domicile, qu’il a repris le paiement de son loyer en juin 2026, qu’il a fait une demande de renouvellement de son titre de séjour et que son contrat de travail avait été suspendu dans l’attente d’avoir ses documents, qu’il va quitter le logement le 1er octobre 2026, que si des délais ne lui étaient pas accordés, l’exécution provisoire devrait être écartée. Il est sollicité le débouté de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 03 avril 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2026.
 
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d'accomplir cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.8 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois à compter du commandement de payer du 21 janvier 2026 (délai prévu contractuellement)
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mars 2026.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.
Il est précisé sur le décompte qu’au 03 juin 2026, la dette locative est de 10350€.
Monsieur [U], assisté d’un avocat, ne conteste pas le montant de la dette locative sollicitée.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 10350 euros au 03 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
Le locataire devra donc régler la somme de 8625€ aux époux [S] et 1725€ à la société [K] au regard de la quittance subrogative
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 02 avril 2026 pour la somme de 6900 euros décomposée entre chacun des créanciers dans les conditions fixées au dispositif de la décision, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [U] [D] [N] est redevable de la somme de 10350 euros au titre de la dette locative.
Monsieur [U] [D] [N], présent à l'audience, demande des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
Si Monsieur [U] n’apporte aucun justificatif financier concernant ses ressources et charges, il fournit les pièces en lien avec les démarches administratives en cours pour régulariser sa situation. Il a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et il a été en capacité d’effectuer des règlements en 2025 et 2026 pour tenter de limiter l’accroissement de sa dette locative.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [U] [D] [N] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. S’il proposait des règlements de 50€ par mois en plus du loyer, ces montants sont nettement insuffisants compte tenu du montant de la dette locative et des montants de 200€ seront fixés.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non-respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Monsieur [U] [D] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [U] [D] [N] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Monsieur [U] [D] [N] est autorisé à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
IV. Sur les demandes accessoires
•    Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [U] [D] [N] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 21 janvier 2026 et de l'assignation du 02 avril 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X].
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X], Monsieur [U] [D] [N] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2023 entre Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X], d’une part, et Monsieur [U] [D] [N], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 mars 2026 ; CONDAMNE Monsieur [U] [D] [N] à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNEMonsieur [U] [D] [N] à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] la somme de 8625 euros, soit HUIT MILLE SIX CENT VINGT-CINQ EUROS, (décompte arrêté au 03 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 02 avril 2026 pour la somme de 5175 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNEMonsieur [U] [D] [N] à verser à la société [K] la somme de 1725 euros, soit MILLE SEPT CENT VINGT-CINQ EUROS, au titre de la quittance subrogative concernant le loyer de mars 2026 ; avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 02 avril 2026 sur cette somme ; AUTORISE Monsieur [U] [D] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune qui seront versées aux époux [S] et précise que la dernière mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû et concernera le restant du solde dû aux époux [S] et la somme de 1725€ due à la société [K]; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [U] [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [U] [D] [N] soit condamné à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [U] [D] [N] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 janvier 2026 et de l'assignation du 02 avril 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [U] [D] [N] à payer à Monsieur [V] [S] et Madame [R] [S] née [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.