TJ 24037, 20 août 2026, RG 26/00056

ORDONNANCE DU : 20 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00056 - N° Portalis DBXO-W-B7K-DAGQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDERESSE

SCI [L], dont le siège social est sis Port d’Enveaux - 24220 SAINT VINCENT DE COSSE

représentée par Maître David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX, avocats au barreau de BERGERAC, substitué par Maître Coline DUTRONE, avocat au barreau de BERGERAC

DEFENDERESSES

Madame [G] [E], agissant pour la Société en cours d’immattriculation FSB GROUP, Le Pech Auriol - 24250 DAGLAN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 24037-2026-000652 du 06/05/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Bergerac)

représentée par Maître Nicolas MORAND-MONTEIL, avocat au barreau de BERGERAC, susbtitué par Maître Cassandra QUEMENER, avocat au barreau de BERGERAC

SASU [T] & GOURMANDISES, dont le siège social est sis 40 avenue Gambetta - 24200 SARLAT LA CANEDA

défaillante

L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Juillet 2026

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 13 décembre 2024, la SCI [L] a consenti à la SASU [T] & Gourmandises, un bail commercial portant sur des locaux sis 40 avenue Gambetta, 24200 Sarlat-La-Canéda, pour une durée de 9 années consécutives, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 605 € charges incluses, payable les premiers de chaque mois.

Le 14 janvier 2026, la SCI [L] fit délivrer un commandement de payer à la SASU [T] & Gourmandises, lui rappelant les termes de la clause résolutoire et lui réclamant la somme totale de 4 418,14 €, soit 4 261 € au titre des arriérés de loyers de mai 2025 à janvier 2026, et 157,14 € au titre des frais d’acte.

Par acte sous seing privé du 1er février 2026, la SASU [T] & Gourmandises a cédé à la société FSB Group en cours d’immatriculation, représentée par sa présidente madame [G] [E], son fonds de commerce de restauration exploité au 40 avenue Gambetta, 24200 Sarlat-La-Canéda, comprenant notamment le droit au bail susvisé.

Par courriel du 3 mars 2026, madame [G] [E] a écrit à la SCI [L] pour l’informer qu’elle était la nouvelle locataire.

Par actes en date du 31 mars et 2 avril 2026, la SCI [L] a fait assigner la SASU [T] & Gourmandises et madame [G] [E] devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, aux fins de le voir :
constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement délivré le 14 janvier 2026 à la SAS [T] & Gourmandises et est demeuré infructueux à l’expiration du délai d’un mois, en l’absence de paiement intégral ou de demande de délais judiciaires ; juger qu’en application de la clause résolutoire stipulée au bail et de l’article L.145 41 du code de commerce, le bail commercial conclu le 13 décembre 2024 entre la SCI [L] et la SAS [T] & Gourmandises est résilié de plein droit à la date du 14 février 2026 ; juger que la cession du fonds de commerce de restauration exploitée dans les locaux sis 40 avenue Gambetta, 24200 Sarlat-La-Canéda, consentie par la SAS [T] & Gourmandises à la société FSB GROUP par acte sous seing privé du 1er février 2026, lui est inopposable, faute de formalités régulières d’opposabilité à son égard ; constater que la société FSB GROUP et madame [G] [E] se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre, en qualité d’occupants sans droit ni titre ; ordonner l’expulsion de la SAS [T] & Gourmandises, de la société FSB GROUP, de madame [G] [E] et de tous occupants de leur chef, des locaux situés 40 avenue Gambetta, 24200 Sarlat-La-Canéda, avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; dire que les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux expulsés seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner à titre de provision la SAS [T] & Gourmandises à lui payer la somme de 4 418,14 € au titre des loyers, charges et frais de commandement impayés arrêtés au 14 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

condamner à titre de provision, solidairement entre eux, la SAS [T] & Gourmandises, la société FSB Group et madame [G] [E], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel TTC, soit 723 € par mois, à compter du 14 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur, outre le montant de la clause pénale contractuelle de 10 % sur les sommes dues, à titre d’indemnité forfaitaire de frais de recouvrement ; juger que les indemnités d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée ; condamner, en tout état de cause, la SAS [T] & Gourmandises, la société FSB Group et madame [G] [E], solidairement, au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais du commandement de payer du 14 janvier 2026, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
La SCI [L] fait valoir que la cession du fonds de commerce lui est inopposable, et qu’en conséquence, la SAS [T] & Gourmandises est seule tenue des arriérés de loyers, la société FSB Group et madame [G] [E] étant des occupants sans droit ni titre, tenus au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

A l’audience du 2 juillet 2026, la requérante maintient l’ensemble de ses demandes.

Au terme de ses conclusions, madame [G] [E] agissant pour la société FSB Group, en cours d’immatriculation, demande au juge des référés, de :
juger qu’elle n’a jamais opposé à la la SCI [L] le bénéfice d’un acte de cession du droit au bail dès lors que les formalités de la cession n’ont pas été entreprises par le cédant qui s’y était engagé ;juger par ailleurs que la SCI [L] ne rapporte pas la preuve que la société FSB Group ait occupé sans droit ni titre l’immeuble sis 40 avenue Gambetta, 24200 Sarlat-La-Canéda ;débouter en conséquence la SCI [L] de ses demandes à l’égard de la société FSB Group et la condamner aux dépens de l’instance ;à titre subsidiaire, condamner la SASU [T] & Gourmandises à la relever indemne de toute condamnation au profit de la la SCI [L].
Madame [G] [E] explique avoir été trompée par la SASU [T] & Gourmandises, qui avait reçu un commandement de payer le 14 janvier 2026 et savait que le bail serait résilié de plein droit au 14 février, mais a pourtant signé ensuite un acte de cession visant expressément un droit au bail en vigueur.

La SASU [T] & Gourmandises, assignée à étude, n’a pas comparu. Il résulte de l’acte de signification que le commissaire de justice a relaté dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, et qu’il a mentionné avoir accompli les diligences prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les créanciers inscrits

A titre liminaire, le juge des référés rappelle que le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L.145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la demanderesse ne justifie pas avoir effectué cette démarche.

Toutefois, l’absence de production de l’état des inscriptions et de nantissement ne conduit pas à l’irrecevabilité de la demande.

Sur le constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions susvisées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule en son article 18 qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou des frais, taxes et charges, le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il est justifié qu’un tel commandement a été signifié par un commissaire de justice le 14 janvier 2026, dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

En ne comparaissant pas, la SASU [T] & Gourmandises ne démontre ni avoir régularisé l’arriéré de loyers dont les impayés remontent au mois de mai 2025, ni avoir sollicité de délais de paiement suspendant les effets de ladite clause, ainsi que l’article L.145-41 susvisé l’y autorisait.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit le 15 février 2026, et corrélativement, la résiliation du bail liant les parties.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Du fait de la résiliation du bail au 15 février 2026, la SASU [T] & Gourmandises est devenue occupante des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

***

Dans le cadre de la présente instance, madame [G] [E] soutient ne pas occuper les murs. Pourtant, par courriel du 3 mars 2026, elle s’est présentée comme la nouvelle locataire.

Or, l’article 13 du bail prévoit qu’ « un exemplaire de l’acte de cession enregistré devra être adressé par le cessionnaire ou son mandataire au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception ». Il n’est ni soutenu ni démontré que ces stipulations auraient été respectées.

Par conséquent, la cession du droit au bail est inopposable au bailleur, et madame [G] [E] agissant pour la société FSB Group en cours d’immatriculation, est également occupante sans droit ni titre.

***

Il convient donc d’ordonner à la SASU [T] & Gourmandises et à madame [G] [E], agissant pour le compte de la société FSB Group en cours d’immatriculation, de libérer les lieux, et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elles pourront être expulsées, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur le sort des meubles

Le sort des biens meubles garnissant les locaux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants ainsi que R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 4 261 € ainsi détaillée :
Mois
Montant loyer et charges
Montants reçus
Mai 2025
723 €
0 €
Juin 2025
723 €
0 €
Juillet 2025
723 €
800 €
Août 2025
723 €
723 €
Septembre 2025
723 €
723 €
Octobre 2025
723 €
0 €
Novembre 2025
723 €
0 €
Décembre 2025
723 €
0 €
Janvier 2026
723 €
0 €
Totaux
6 507 €
2 246 €

La SASU [T] & Gourmandises, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette de loyers.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4 261 € correspondant aux loyers impayés de mai 2025 à janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail du 13 décembre 2024 stipule en son article 19 qu’à défaut de paiement des loyers, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux.

Il n’est pas sérieusement contestable que le preneur devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et s’analyse en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la SASU [T] & Gourmandises et madame [G] [E], agissant pour le compte de la société FSB Group en cours d’immatriculation, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel à 723 €, outre les intérêts au taux légal sur chaque échéance à compter du mois concerné.

Sur la demande en garantie

Il est manifeste que la SASU [T] & Gourmandises a dissimulé la vérité à madame [G] [E] en ne lui indiquant pas avoir reçu un commandement de payer antérieurement à la signature de la cession du fonds de commerce. En outre, l’arriéré de loyers dû au jour de la date de la résiliation est exclusivement imputable à la SASU [T] & Gourmandises.

Dès lors, elle sera condamnée à garantir et relever indemne madame [G] [E] de la condamnation qui précède.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce la situation et le litige qui en découle sont imputables à la SASU [T] & Gourmandises, ce qui justifie qu’elle soit seule condamnée aux dépens et à payer à la SCI [L] une somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS