TJ 24037, 24 août 2026, RG 23/00325

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BERGERAC
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 24 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/00325 - N° Portalis DBXO-W-B7H-CTYF
AFFAIRE : S.C.I. D DEUX R C/ S.A.S. JYX
Composition du tribunal

Président : Monsieur Stépahne GENICON, Vice-Président
Assesseur : Madame Nadège CULA, Vice-Présidente
Assesseur : Monsieur Philippe DUVAL-MOLINOS, Magistrat à titre temporaire magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 

Greffière : Madame Sandrine TACHET

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Débats en audience publique le 07 Mai 2026

Délibéré au 9 juillet 2026 puis prorogé et rendu par mise à disposition le 24 Août 2026

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DEMANDERESSE

S.C.I. D DEUX R, dont le siège social est sis La Fournerie - 24220 VEZAC

représentée par Maître Alain CHARBIT de la SELAS AD-LINEA, avocats au barreau de BERGERAC

DEFENDERESSE

S.A.S. JYX, dont le siège social est sis Rue Blaise Pascal - 24200 SARLAT LA CANEDA

représentée par Maître Emmanuelle ARCIS-FAYAT de la SELARL ARCIS-FAYAT, avocats au barreau de BERGERAC

Exposé des faits, moyens et prétentions des Parties :

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2015, la SCI DES DEUX R a donné à bail commercial à la SAS JYX, à compter du 1er mars 2016, un ensemble immobilier, sis Lieu-dit La Fournerie Nord à VEZAC (24220), le loyer mensuel étant fixé à la somme de mille sept cents euros hors taxes. Le bail précisait que « les locaux sont exclusivement destinés à usage des activités entrant dans le cadre de l’objet social actuel de fabrique et commercialisation de bière, dégustation sur place ». La SAS JYX a quitté les lieux le 28 février 2019.

En raison d’un contentieux persistant entre les Parties après la restitution des lieux, par ordonnance de référé du 22 décembre 2020 une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à Madame [E] [I] qui a déposé son rapport le 5 mai 2021.

Considérant que la preneuse à bail a manqué à ses obligations contractuelles, par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, la SCI DES DEUX R a assigné la SAS JYX devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2026 et l’affaire renvoyée pour être plaidée le 7 mai 2026, le délibéré initialement fixé au 9 juillet 2026 ayant été prorogé au 24 août 2026.

Par conclusions n°4 du 22 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé complet de ses demandes et moyens, la SCI DES DEUX R sollicite du tribunal :
-de condamner la SAS JYX à l’indemniser des loyers de 1700 euros hors taxes non perçus depuis le 1er mars 2019, soit une somme arrêtée provisoirement pour 61 mois au montant de 103.700 euros ;
-de condamner la SAS JYX à l’indemniser des pertes subies sur la valeur des biens loués à concurrence de 76.000 euros ;
-de condamner la SAS JYX à lui payer la somme de 19.764 euros, correspondant au montant des réparations des désordres créés sur les immeubles loués ;
-de condamner la SAS JYX à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation des préjudices causés, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;
-de condamner la SAS JYX aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions n°5 du 7 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé complet de ses demandes et moyens, la SAS JYX sollicite du tribunal :
-de constater que la SCI DES DEUX R, au capital de 61500 euros, immatriculée au RCS de Bergerac sous le n° 503 691 438, domiciliée au lieu-dit La Fournerie à VEZAC (24220), n’est pas propriétaire des biens donnés à bail et en conséquence de prononcer la nullité du bail et d’ordonner la restitution des loyers et sommes versées par elle ;
-de condamner la SCI DES DEUX R à lui payer la somme de 1026,98 euros telle que déterminée par le rapport d’expertise judiciaire ;
-de condamner la SCI DES DEUX R à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-de condamner la SCI DES DEUX R aux entiers dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Motifs de la décision :

Sur la nullité du bail :

La SAS JYX soutient, in limine litis, que le bail conclu le 18 décembre 2015 serait nul, dès lors que le bailleur n’est pas propriétaire des biens donnés à bail, n’en avait pas la jouissance, et n’avait donc pas qualité pour consentir ledit bail.

Cependant, en application de l’article 1713 du code civil, le bail de la chose d’autrui est considéré, par la doctrine et la jurisprudence (Civ. 17 mai 1927 ; Civ. 3ème, 9 janvier 2001), comme un bail valable entre les parties, « en l’absence de trouble de jouissance du bien loué » (Civ. 3ème, 7 octobre 1998, n° 96-20.409 ; Civ. 3ème 2 février 2010, n°08-11.233).

En l’espèce, la preneuse ne justifie d’aucun trouble de jouissance des biens loués pendant la période où elle a occupé les lieux qui résulterait du fait que les biens loués n’appartenaient pas à la bailleresse. Elle ne rapporte pas non plus la preuve d’un vice de son consentement au moment de la signature du bail et lors de son exécution, résultant de ce que la bailleresse n’avait pas la qualité de propriétaire des lieux donnés à bail.

Par suite, la demande de prononcé de la nullité du bail du 18 décembre 2015 sera rejetée, de même que la demande de restitution des loyers et sommes versées par la SAS JYX en exécution du contrat de bail.

Sur la demande en indemnisation des loyers non perçus depuis le 1er mars 2019 :

Il importe de rappeler que le contrat de bail conclu entre les Parties a été régulièrement résilié entre les Parties à compter du 1er mars 2019. Sur le fondement de la faute de la preneuse, qui n’aurait pas remis les locaux en état lors de leur restitution , la SCI DES DEUX R réclame paiement de dommages et intérêts équivalents aux loyers dont la bailleresse aurait été privée depuis cette date.

Il doit être relevé, en premier lieu, que la bailleresse ne rapporte pas suffisamment la preuve, autrement que par une attestation non circonstanciée et peu détaillée de l’agent immobilier auquel elle avait également confié un mandat de vente des biens en cause ainsi qu’il résulte de l’attestation de ce professionnel du 29 mars 2021, que l’état du bien, tel que restitué par la preneuse et constaté contradictoirement par commissaire de justice le 28 février 2019, différant très sensiblement des constatations unilatérales de Monsieur [D] du 8 mars 2019, aurait été la cause empêchant de conclure un nouveau contrat de location.

Il doit également être relevé, en deuxième lieu, que la bailleresse, maîtresse de la procédure, n’a délivré une assignation en référé expertise que le 5 octobre 2020, soit 19 mois après la restitution des lieux, et n’a délivré une assignation au fond qu’en date du 22 mars 2023, soit 22 mois après le dépôt du rapport d’expertise, sans justifier que ces délais dans l’introduction des actions judiciaires serait imputable à la défenderesse.

Aucune faute de la SAS JYX à l’origine d’une impossibilité de louer de nouveau les biens en cause et de l’écoulement de ces délais procéduraux n’étant ainsi caractérisée, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande en indemnisation des pertes subies sur la valeur des biens loués :

Sur le fondement de l’absence de remise en état des lieux loués lors de leur restitution, la SCI DES DEUX R sollicite la condamnation de la SAS JYX à l’indemniser d’une perte de valeur de 76000 euros lors de la vente des biens.

Il sera relevé en premier lieu, que la SCI DES DEUX R ne justifie cette perte de valeur entre la mise à prix initiale et le prix de vente effectif que par une attestation du professionnel auquel il avait confié mandat de vente, sans justifier, notamment par l’analyse d’autres cessions de biens similaires à la même période, que le prix initialement fixé correspondait de façon réaliste à l’état du marché immobilier, de telle sorte qu’il est impossible de vérifier si la décote alléguée correspond à une quelconque réalité. En deuxième lieu, il n’est justifié d’aucune négociation avec les acquéreurs des biens justifiant une réduction du prix de vente en raison de leur état. En troisième lieu, il n’est pas non plus établi le moindre lien causal entre l’état des biens lors de la vente et la cession à titre gratuit de 3000 m² de terrain constructible représentant une valeur de plus de 50.000 euros.

La réalité du préjudice allégué n’étant pas démontrée et aucun lien de causalité n’étant établi entre la faute de la SAS JYX, alléguée par la SCI DES DEUX R, et le prix de revente des biens, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 19.764 euros, correspondant au montant des réparations des désordres créés sur les immeubles loués ;

La SCI DES DEUX R réclame paiement des travaux de réparation engagés postérieurement à la sortie des lieux de la SAS JYX, afin de procéder à leur remise en état.

Il est constant que la preneuse, qui avait l’obligation de se renseigner et d’exercer son activité professionnelle sans provoquer de désordres dans les lieux loués, a utilisé de façon non conforme le système d’assainissement existant, entraînant l’impossibilité de l’utiliser pour y avoir déversé ses rejets de fabrication dans des proportions telles qu’une remise en état s’imposait lors de la restitution des lieux. La circonstance que le système en cause présentait initialement un défaut de conformité et n’avait pas fait l’objet d’une validation par le SPANC, de même que celle que la bailleresse n’a pas délivré dans les lieux loués un système d’assainissement conforme à l’objet du bail, ne font pas disparaître la faute propre commise la preneuse et n’a pas pour effet de l’exonérer de son obligation de remise en état des biens pris à bail. Elle justifie par contre de ne lui faire supporter le préjudice que dans la proportion causale de sa faute, étant relevé en outre que la facture justifiant les travaux de réparation réalisés mentionne la création du réseau des eaux usées, ce qui constitue une amélioration, ainsi que la création de deux assainissements au lieu d’un seul, correspondant vraisemblablement à la vente des biens loués en deux lots.

Par suite, conformément à la répartition causale retenue par l’expert, la SCI DES DEUX R sera condamnée à supporter la moitié du coût des travaux de réparations et à payer à la SCI DES DEUX R une somme de 9882 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023.

Sur la demande de condamnation en réparation des préjudices causés, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La demande indemnitaire de ce chef n’étant accompagnée de la démonstration d’aucun préjudice autre que ceux examinés supra et réparés par la présente décision, il n’y a lieu de condamner supplémentairement la SAS JYX au paiement de dommages et intérêts et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les autres demandes de la SAS JYX :

Il n’y a lieu de faire droit à la demande de la SAS JYX de condamner la SCI DES DEUX R à lui payer la somme de 1026,98 euros telle que déterminée par le rapport d’expertise judiciaire, dès lors que la juridiction n’a pas été saisie de la totalité des désordres examinés par l’expert mais de la seule demande en paiement des travaux d’assainissement réalisés. Il appartiendra aux Parties de faire les comptes entre elles sur la base de la présente décision, étant précisé que la condamnation de la SAS JYX au paiement de dommages et intérêts sera prononcée en deniers ou quittances valables pour faciliter l’apurement de leurs comptes.

Il n’y a lieu de condamner la SCI DES DEUX R à payer à la SAS JYX la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, dès lors que la défenderesse n’allègue d’aucun préjudice spécifique susceptible de donner lieu à indemnisation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose notamment que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la SAS JYX supportera la charge des dépens.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SAS JYX sera condamnée à payer à la SCI DES DEUX R la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,