TJ 94028, 28 juill. 2026, RG 26/00608

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 28 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00608 - N° Portalis DB3T-W-B7K-W2P5
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : [A] [S] C/ [Z] [O], S.A.R.L. [B] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Nicolas HOFFSCHIR, Vice-Président

GREFFIERS:

Lors des débats : Madame Séverine PERREAU,
Lors du prononcé : Madame Karima HAMIDI,

PARTIES : DEMANDEUR

Monsieur [A] [S]
Né le 08 Août 1931 à TUNIS (TUNISIE), demeurant 26 rue des Tournelles - 75004 PARIS
Représenté par Maître Emily LAFITAN, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : C0753

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [O]
Né le 21 Octobre 1989 à FONTENAY-AUX-ROSES, demeurant 1 rue Raspail - 93000 BOBIGNY

S.A.R.L. [B] [K], dont le siège social est sis 3 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny - 94220 CHARENTON-LE-PONT/FRANCE

Représentés par Maître Brigitte BILLARD SEROR, avocate plaidante au barreau de PARIS, vestiaire : B1157

Débats tenus à l’audience du : 25 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 28 juillet 2026
Ordonnance rendue à l’audience du 28 Juillet 2026,

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 décembre 2019, M. [A] [S] a donné à bail à l’EURL [B] [K] un local commercial situé 3/5 rue du Maréchal de Lattre de Tassigny, à Charenton-le-Pont (Val-de-Marne) ; par acte du même jour, M. [Z] [O] s’est porté caution solidaire des engagements pris par l’EURL [B] [K] à l’égard de M. [A] [S] dans la limite de 97.848 euros concernant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant des pénalités et intérêts de retard.
Par actes des 16 et 19 mars 2026, M. [A] [S] a assigné l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] à comparaître à l’audience de référé tenue par le président du tribunal judiciaire le 25 juin 2026.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026, à laquelle M. [A] [S], d’une part, et l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O], d’autre part, ont été représentés par leur avocat respectif.
M. [A] [S], qui s’est référé aux termes de l’assignation introductive d’instance, demande au juge des référés :
de condamner solidairement l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] à lui verser une somme de 13.630,43 euros à titre de provision au titre des consommations d’eau pour la période 2020 à 2024 inclus, avec intérêts au taux de 01 % à compter du 07 mai 2025 sur la somme de 11.118 euros et sur la somme de 2.512,43 euros à compter du 26 janvier 2026,de condamner solidairement l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] à lui verser la somme de 4.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,et de condamner solidairement l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] aux entiers dépens.M. [A] [S] observe que, malgré la transmission des relevés des volumes d’eau consommée par la société preneuse, le syndic de copropriété n’a pas procédé régulièrement à l’appel des charges dues par la laverie au titre de sa consommation d’eau ; il soutient que l’EURL [B] [K] resterait lui devoir la somme de 13.630,43 euros au titre de la consommation d’eau en observant que celle-ci ne conteste ni le volume d’eau qu’elle a consommée si le coût facturé pour un m3 d’eau ; il précise que cette somme est due indépendamment du point de savoir si le compteur mentionnait, au moment de la prise d’effet du bail, un volume consommé de 57 m3. Le demandeur fait en outre valoir que M. [Z] [O] est tenu au versement de la même somme en sa qualité de caution des engagements de la société.
L’EURL [B] [K] et M. [Z] [O], qui se sont référés à leurs écritures remises à l’audience, demandent au juge des référés :
de débouter M. [A] [S] de l’intégralité de ses prétentions,de dire que les sommes déjà versées en exécution des clauses de charges réputées non écrites ouvrent droit à restitution au profit de l’EURL [B] [K], la liquidation complète relevant du juge du fond,
à titre subsidiaire, si le juge des référés s’estime compétent, de condamner M. [A] [S] à restituer sans délai toute somme d’ores et déjà identifiable comme indûment perçue et non sérieusement contestable,de condamner M. [A] [S] à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,et de condamner M. [A] [S] aux dépens.Au soutien de leurs prétentions, l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] observent à titre liminaire que l’assignation introductive d’instance ne mentionne pas le texte qui permettrait au juge des référés de statuer. Elles expliquent que les parties sont en désaccord depuis plusieurs années sur la base des charges réclamées et leur calcul et ajoutent que la résolution du litige exige notamment un examen du bail commercial et de sa conformité aux dispositions de la loi « Pinel », incompatible avec l’office du juge des référés. Les défendeurs ajoutent que le contrat de bail ne liste pas les charges supportées par le bailleur et le locataire et ne comprend aucune « clé » de répartition des charges entre les parties, de sorte que le demandeur ne justifie d’aucun fondement pour récupérer les charges dont il sollicite le paiement. En outre, l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] soutiennent qu’il est acquis que le compteur installé dans le local donné à bail comportait l’indication d’une consommation de 57 m3 au moment de la prise d’effet du bail, ce qui a d’ailleurs été admis par l’agence immobilière ; ils ajoutent que l’identification même du compteur dont les relevés doivent être pris en considération demeure litigieuse, que les sommes réclamées par le bailleur sont établies sur la base de justificatifs peu précis et que leur montant ne cesse de varier ; les défendeurs en déduisent que le demandeur a manqué à son obligation d’information à leur égard et que les éléments versés aux débats par ce dernier ne sauraient constituer une reconnaissance dette.
Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, il sera, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures remises à l’audience.
Les parties ayant été entendues en leurs observations, elles ont été avisées que, pour plus ample délibéré, l’ordonnance serait prononcée le 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la demande de versement d’une somme à titre de provision

Suivant l’article 835, al. 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Par ailleurs, l’article L. 145-40-2, al. 1, du code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.
L’article R. 145-35 dudit code précise que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Le texte ajoute que la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Aux termes du contrat de bail conclu le 16 décembre 2019 entre M. [A] [S] et l’EURL [B] [K] :
« Le PRENEUR, indépendamment du loyer et de la taxe qui s’applique (cf. chapitre IV « loyer ») et conformément à l’article R. 145-35 du code de commerce, devra s’acquitter des charges locatives, taxes et redevances et frais de travaux suivant :
sa quote-part des frais d’entretien, services, charges locatives de l’immeuble,la taxe foncière et les taxes additionnelles à cette taxe […] ;les dépenses pour travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;les grosses réparations entendues à l’article 606 du code civil si celles-ci résultent de sa faute.La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. […]
Conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, le [Y] adresse ci-après ou annexe aux présentes un inventaire précis et limitatif des catégorises de charges, impôts, taxes et redevances liés aux locaux :
Inventaire précis des charges et répartition entre le [Y] et le PRENEUR :
à la charge du BAILLEUR :
à la charge du PRENEUR : » (pièce demandeur n° 2, p. 3).
Le contrat de bail ne comporte ainsi aucun inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; il doit par ailleurs être observé qu’aucun inventaire des charges incombant au locataire n’est annexé au contrat de bail. Le contrat de bail n’est ainsi pas conforme aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce.
Par ailleurs, et indépendamment de la conformité du contrat de bail aux dispositions de la loi, il sera observé que la seule stipulation qui pourrait conduire à laisser à la charge du preneur les sommes dues au titre de sa consommation d’eau est celle laissant à la charge de celui-ci « les charges locatives », notion qu’il conviendrait d’interpréter au regard des dispositions de la loi susmentionnées, pour déterminer dans quelle mesure les charges afférentes à la consommation d’eau, pour lesquelles le paiement d’une provision est demandée, peuvent être laissées à la charge du preneur, étant sur ce point rappelé que la loi ne définit pas les charges qui seraient « locatives par nature ». Si M. [A] [S] soutient que la consommation d’eau fait partie des « charges récupérables », il convient de rappeler qu’il appartient aux parties de déterminer les charges incombant au preneur et au bailleur et que, sous réserve des dispositions d’ordre public du code de commerce, aucune charge ne peut être imputée à l’un ou à l’autre au regard de sa nature même, ainsi qu’il le laisse entendre.
S’il ne peut être contesté que, par courriers électroniques du 26 janvier 2026, l’EURL [B] [K] a fait part à la société gestionnaire du bail de son accord sur le volume d’eau consommé et sur le prix facturé pour chaque m3 avant d’admettre que « à la vue du montant, il ne sera[it] pas possible de faire mieux que la mise en place d’un échéancier sur 24 mois du montant de la régularisation » (pièces demandeur n° 14 et 15), cela ne suffit pas à exclure toute contestation sérieuse alors que les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce sont d’ordre public.
En outre, il résulte des pièces versées aux débats par M. [A] [S] que celui-ci a demandé :
dans un document dénommé « apurement des charges 2024 », le versement d’une somme de 11.118,00 euros au titre de la consommation d’eau (pièce demandeur n° 6), puis, par un courrier daté du 07 mai 2025, le règlement des charges locatives à hauteur de 10.399,44 euros (pièce demandeur n° 7),puis, par courrier daté du 20 février 2026, le versement d’une somme de 13.266,20 euros (pièce demandeur n° 17).Il en découle que le montant des charges réclamées à l’EURL [B] [K] a varié au cours du temps sans que M. [A] [S] s’en soit expliqué dans son assignation introductive d’instance ou à la barre du tribunal, ce qui révèle une difficulté de calcul de celles-ci, difficulté qui n’a pas disparu avec les courriers électroniques adressés par la société défenderesse le 26 janvier 2026.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] opposent une contestation sérieuse aux demandes de versement d’une provision formées par M. [A] [S], de sorte que celles-ci doivent être rejetées.

2. Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens.
Aux termes de l’article 696, al. 1, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L’article 700 du code de procédure civile ajoute que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Ce dernier texte ajoute que, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
M. [A] [S] succombant en ses prétentions, il sera condamné au paiement des dépens et sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge l’EURL [B] [K] et de M. [Z] [O] la charge des frais qu’ils ont pu exposer non compris dans les dépens ; en l’absence de production d’éléments précis, M. [A] [S] sera condamné à leur verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par M. [A] [S] tendant à condamner solidairement l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] à lui verser une somme de 13.630,43 euros à titre de provision au titre des consommations d’eau pour la période 2020 à 2024 inclus, avec intérêts au taux de 01 % à compter du 07 mai 2025 sur la somme de 11.118 euros et sur la somme de 2.512,43 euros à compter du 26 janvier 2026,
REJETONS, en conséquence, irrecevable la demande formée par M. [A] [S] tendant à condamner solidairement l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] à lui verser une somme de 13.630,43 euros à titre de provision au titre des consommations d’eau pour la période 2020 à 2024 inclus, avec intérêts au taux de 01 % à compter du 07 mai 2025 sur la somme de 11.118 euros et sur la somme de 2.512,43 euros à compter du 26 janvier 2026,
CONDAMNONS M. [A] [S] aux dépens de l’instance,
REJETONS la demande de M. [A] [S] tendant à condamner solidairement l’EURL [B] [K] et M. [Z] [O] à lui verser la somme de 4.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [A] [S] à verser à l’EURL [B] [K] et à M. [Z] [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire
Fait au Palais de Justice de Créteil le 28 juillet 2026,

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,