TJ 44184, 6 nov. 2025, RG 25/01121

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/01121 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FTC2

Minute : 25/00697

JUGEMENT
DU 06 Novembre 2025

AFFAIRE :

[H] [O] épouse [C], [Z] [O]

C/

[M] [S]

Copies certifiées conformes
Mme [H] [O] épouse [C]
M. [Z] [O]
M. [M] [S]

Copies exécutoires
Mme [H] [O] épouse [C]
M. [Z] [O]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [H] [O] épouse [C],
demeurant 16 avenue Malaviole - 91210 DRAVEIL

comparant

Monsieur [Z] [O],
demeurant 16 avenue Malaviole - 91210 DRAVEIL

non comparant

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DEFENDEURS :

Monsieur [M] [S],
demeurant 26 bis rue de la gare - 44510 LE POULIGUEN

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Laurence LEVESQUE

GREFFIER : Sandrine LAINE

DEBATS : A l’audience publique du 18 septembre 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025, prorogé au 06 Novembre 2025

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT

RG 25/01121

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2018, M. [Z] [O] et sa sœur Mme [H] [O] épouse [F] ont conclu un contrat de location avec M. [M] [S] prenant effet le 01/07/2018 pour une durée d’1 an renouvelable tacitement, pour une maison de 150m2, située 11 rue de la Barbotte 44117 SAINT ANDRÉ DES EAUX (44) moyennant le loyer mensuel de 1.000,00 €, charges comprises.

Un dépôt de garantie de 1.700 € a été remis par chèque.

Un état des lieux a été réalisé le 1er juillet 2018 en présence de M. [M] [S].

Par courrier en date du 22 mai 2024, M. [Z] [O] et Mme [H] [O] épouse [F] ont mis en demeure M. [M] [S] de payer les loyers d’avril et mai 2024 pour un montant de 2.401 euros.

Par courrier du 15 mai 2024, le locataire a donné son préavis pour quitter les lieux le 15 juin 2024.

Par courrier recommandé en date du 23 mai 2024, M. [Z] [O] et Mme [H] [O] épouse [F] ont convoqué M. [M] [S] pour réaliser l’état des lieux de sortie le 10 juin 2024 à 9H.

Par courrier recommandé daté du 16 juin 2024, ils ont adressé à M. [M] [S] un décompte faisant apparaître un solde débiteur de 2.805,00 € au titre des loyers restants dus pour avril, mai et du 1er au 10 juin 2024. Ils détaillaient le montant des réparations locatives et indiquaient conserver à ce titre le dépôt de garantie.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé en présence de M. [Z] [O] et de M. [R] [I] représentant M. [M] [S].

Par déclaration au greffe enregistrée le 24 avril 2025, M. [Z] [O] et Mme [H] [O] épouse [F] demandent la convocation de M. [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection afin de l'entendre condamné au paiement de la somme de 3.005,00 euros en principal au titre des loyers impayés de avril, mai, et du 1er au 15 juin 2024.

Ils demandent à conserver le montant du dépôt de garantie de 1.700 euros suite aux dégradations et défaut d’entretien de la maison.

Par courrier en date du 2 mai 2025, les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation par lettre simple pour les requérants et par lettre recommandée pour M. [M] [S] dont il a accusé réception le 5 mai 2025.

Par courrier non daté reçu au greffe le 16 juin 2025, M. [M] [S] a adressé un courrier au tribunal, faisant part de son absence à l’audience de tentative de conciliation.

Un procès-verbal de carence a été établi le 19 juin 2025 en l’absence des parties.

À l'audience de jugement du 18 septembre 2025 à 09h00, Mme [H] [O] épouse [F] a maintenu les demandes à l’encontre de M. [M] [S].

M. [Z] [O] et M. [M] [S] n’étaient ni présents ni représentés.

Mme [H] [O] épouse [F] expose qu’elle est propriétaire en indivision avec son frère M. [Z] [O] d’une maison d’habitation située à SAINT ANDRÉ DES EAUX (44) ; qu’'ils ont conclu un contrat de location le 30 juin 2018 avec M. [M] [S] ; qu'un état des lieux d'entrée a été réalisé le 30 août 2018 ; qu'en réalité, les requérants ont découvert que la maison n'était pas occupée par M. [M] [S] lui-même mais qu’il se servait de la maison pour y loger ses ouvriers ; que les loyers ont été payés jusqu'en mars 2024 ; qu’un préavis de départ a été donné ; que la maison a été retrouvée sale et endommagée ; qu'un état des lieux de sortie a été effectué par huissier ; qu'ils ont été contraints de faire des réparations suite à la libération des lieux.

Le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en dernier ressort.

À l'issue de l'audience, la Présidente a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 30 octobre 2025 par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal. Le prononce du jugement a été prorogé au 06 novembre 2025 par nécessité de greffe.

MOTIFS

Sur l’absence du Défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’oralité des débats

Aux termes de l’article 817 du code de procédure civile, la procédure est orale, les parties doivent donc comparaître pour soutenir leurs moyens et leurs prétentions. Il leur appartient également de respecter le principe de la contradiction en échangeant leurs écrits et pièces avec la partie adverse.

Les moyens développées dans son courrier par M. [M] [S] seront donc écartés puisqu’il n’est pas justifié de leur échange avec le bailleur préalablement à l’audience de jugement.

Sur l’arriéré de loyers et la retenue du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon les dispositions des articles 7 et 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges restant dus à son départ des lieux ; les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement, ou à défaut par huissier de justice.

Il résulte des pièces versées aux débats que les loyers d’avril, mai et du 1er au 15 juin 2024 n’ont pas été réglés par le locataire.

Les demandeurs prouvent ainsi l'obligation dont ils réclament le paiement ; Il appartient au défendeur de prouver qu'il s'est acquitté du paiement ou toute autre cause d'extinction de son obligation, ce qu'il ne fait pas.

Il ne ressort pas des éléments du dossier que l'obligation à la dette du défendeur soit éteinte.

La créance est donc justifiée et ce, pour la somme de 3.005,00 euros en principal au titre de l’arriéré de loyers.

S’agissant de la retenue du dépôt de garantie, les dégradations commises durant l'occupation du logement sont établies par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et amplement justifiées par la production des factures et devis de réparations.

L'état des lieux de sortie a été réalisé par l'huissier de justice contradictoirement.

Il en résulte d’une part, un état général de saleté de la maison nécessitant le nettoyage complet, et d’autre part, l’existence de nombreuses dégradations nécessitant des réparations notamment :
- Dans la cuisine, une plinthe cassée et une manquante ; le survitrage de la fenêtre est absent ; Le volet de la fenêtre ne fonctionne pas ; La cuisinière est hors service avec des traces de brûlures au niveau des boutons ; les poignées du réfrigérateur sont cassées ;
- Dans le séjour : la cheminée avec un insert non nettoyé ; le certificat de ramonage n'est pas fourni la prise du lampadaire est à fils dénudés ; absence de la télévision et du lecteur DVD ; assise du fauteuil abîmée.
- Dans la véranda : l'interrupteur du volet est cassé
- Dans la chambre 2 : matelas hors d’usage
- Dans le cellier : poignée du lave-linge cassée ; absence certificat d’entretien de la chaudière gaz.
- Dans le garage : un lit entreposé avec sommier à lattes cassés ; présence de sacs vides, la fermeture du portail coulissant électrique ne s’effectue pas totalement, un choc en face extérieure.
- Dans la salle de bain : deux carreaux de faïence cassés
- Dans la chambre 4 : une poutre démontée et un trou dans le rampant
- Dans le débarras : la porte est manquante
- Dans le jardin : non en entretenu, branches coupées non enlevées ; pignon à ravaler suite arrachage de lierre

M. [Z] [O] et Mme [H] [O] épouse [F] versent aux débats l’intégralité des factures de reprise pour un montant total de 2.295,89, à savoir :
- facture EMS nettoyage maison : 1.439,99 €
- achat cuisinière électrique le 15 juin 2024 : 90 €
- dépannage porte garage : 140,00 €
- débouchage canalisation EU évier cuisine facture du 27/11/2024: 214,50 €
- débouchage d’un évier facture du 01/08/2024 : 235,40 €
- débouchage canalisations réseau évacuation EU facture du 26/09/2024 : 176,00 €

Ils produisent également des devis de reprise des désordres au niveau de l'entretien du jardin et remplacement des sols (moquette/parquet) qui corroborent les dégradations constatées lors de lors de l'état des lieux de sortie.

En conséquence, la retenue du dépôt de garantie est pleinement justifiée. Il est constaté qu'il n'est pas formulé à l'encontre du locataire de demandes de condamnation au titre des réparations locatives dépassant le montant du dépôt de garantie.

Dès lors le compte entre les parties est le suivant :
- avril 2024 : 1.202,00 €
- mai 2024 : 1.202,00 €
- 1er au 15 juin 2024 : 601,00 €
total arriéré loyers : 3.005,00 €
-réparations locatives : 1.700 €
- à déduire,
- Dépôt de garantie : - 1.700,00 €
-reste dû : 3.005,00 €

M. [M] [S] sera condamné à payer M.[Z] [O] et Mme [H] [O] épouse [F] la somme de 3.005,00 € au titre du solde locatif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2024, date de la mise en demeure.

Sur les dépens

M. [M] [S] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS