TJ 44184, 2 avr. 2026, RG 25/01241

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/01241 -
N° Portalis DBYT-W-B7J-FTM7

Minute : 26 / 216

JUGEMENT
DU 02 Avril 2026

AFFAIRE :

[Q] [W]

C/

[R] [V]

Copies certifiées conformes
SCP [J] MAILLET
Mme [Q] [W]

Copie exécutoire
SCP [J] MAILLET

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [Q] [W],
demeurant 28 Route d’Ermur - 44380 PORNICHET
comparant en personne

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DEFENDEURS :

Monsieur [R] [V], demeurant 6 Avenue l’Ile de la Masse - 44380 PORNICHET
Représenté par Maître Fathi BENBRAHIM de la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE, substitué par Me GARREC

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Laurence LEVESQUE

GREFFIER : Sandrine LAINE

DEBATS : A l’audience publique du 05 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE en DERNIER RESSORT

RG 25/01241

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 08/10/2014, M. [R] [V] a donné à bail à Mme [Q] [W] à compter du 01/10/2024 une maison d’habitation située 28 route d’Ermur 44380 PORNICHET moyennant le loyer mensuel de 600,00 EUROS.

Un dépôt de garantie d’un montant de 600,00 EUROS a été versé par Mme [Q] [W].

Un état des lieux contradictoire a été réalisé le 03/10/2024.

Se plaignant de divers désordres apparus durant l’occupation du logement, Mme [Q] [W] a par déclaration au greffe enregistrée le 06/05/2025, saisi le Juge des contentieux de la protection du TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT-NAZAIRE d’une demande tendant à obtenir la condamnation de M. [R] [V] à lui payer la somme de 4.163,48 EUROS en indemnisation de son trouble de jouissance. Elle sollicite une réduction du montant mensuel du loyer qu’elle estime à 115,65 EUROS. Elle demande également la somme de 810,12 EUROS au titre des frais irrépétibles.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience de conciliation du 19/06/2025 à 9H00 ; par ce même courrier, les parties étaient avisées, qu’à défaut de présentation à la conciliation ou en cas d’échec, elles devaient se présenter à l’audience de jugement du 08/01/2026 à 9H00.

Le 19/06/2025, un procès-verbal de carence a été établi en l’absence de la demanderesse.

Appelée à l’audience du 18/09/2025 à 9H00, les parties étaient présentes ou représentées. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre l’échange des pièces et conclusions entre les parties.

A l’audience du 05/02/2026 à 9H00, l’affaire a été retenue.

Mme [Q] [W], comparante, maintient oralement ses demandes telles que développées dans ses écritures. Elle expose qu’elle est entrée dans les lieux en 2014 ; que dès le début, il y avait un trouble conflictuel avec le voisin contre lequel elle a porté plainte à plusieurs reprises ; qu’elle a également relevé des désordres qu’elle a signalés à plusieurs reprises au propriétaire tels que des problèmes de moisissures, dysfonctionnement des baies vitrées, problèmes d’évacuation avec odeurs nauséabondes, absence de volets aux fenêtres à l’étage engendrant une surchauffe des pièces. Elle précise que des réparations succinctes ont été faites par le propriétaire mais insuffisantes ; qu’elle s’est rapprochée de l’ADIL ; que la commission CDHAT a rendu un rapport de contrôle ; que des travaux ont été faits mais toujours insuffisants puisqu’en l’absence de volets à l’étage, elle ne peut utiliser les deux chambres. Elle précise que les dommages et intérêts ont été calculés suivant un quota spécifique. Elle précise que les troubles persistent ; et qu’il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien de son fait.

En réplique, M. [R] [V] maintient oralement ses contestations telles que développées dans des écritures. Il demande de débouter Mme [Q] [W] de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 1.500,00 EUROS en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens. Il fait valoir que l’ensemble des désordres signalés par le CDHAT a été réparé. Il conteste le trouble de jouissance invoqué pour les deux chambres à l’étage en l’absence de volets. Il s’oppose à la demande de réduction de loyer.
Pour un exposé complet des faits et des prétentions, le tribunal renvoie expressément aux écritures des parties, ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement sera contradictoire et rendu en dernier ressort.

MOTIFS

Sur le trouble de jouissance

Mme [W] demande une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il incombe à chacune d’elles de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au 08/10/2014, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...)
Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes des nouvelles dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicables au 01/01/2025, (...) Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale (…) Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F (…) Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Il appartient à Mme [W] de prouver d’une part les troubles qu’elle invoque exclusivement imputables au propriétaire et d’autre part l’existence du préjudice de jouissance en résultant. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement a été délivré neuf et il ne mentionnait aucun désordre apparent.

Mme [W] prétend avoir subi dès l’entrée dans les lieux, le harcèlement d’un voisin.

Aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

M. [R] [V] ne peut donc en être tenu responsable.

Il résulte de la confrontation des pièces versées aux débats que le propriétaire est intervenu pour faire réaliser les travaux quand ils ont été signalés par Mme [W] et tels qu’ils résultent du rapport du CDHAT du 18/02/2025; le premier signalement datant du 28/08/2021 puis les suivants à partir du 23/02/2024.
Le rapport du CDHAT qui ne conclut pas que le logement serait insalubre ou dangereux, ou indécent ne suffit pas à lui seul à établir la persistance des désordres et leur durée alors que ses constatations ont été faites après 10 années d’occupation.

Il résulte des factures versées aux débats que le propriétaire a fait réaliser les travaux signalés par Mme [W] à savoir :

- s’agissant des lames en bois de la terrasse, celles endommagées ont été remplacées par le propriétaire en août 2024 et février 2025, ce qu’admet Mme [Q] [W].

-s’agissant du conduit du poêle, il est établi que l’entreprise MENUISERIE LERAY est intervenue le 07/10/2025 pour la réalisation d’un coffrage en placo coupe feu autour du conduit de la cheminée avec pose de deux ventilations ; ce que reconnaît Mme [Q] [W].

- s’agissant de l’infiltration autour du conduit du poêle en toiture, signalée par le CDHAT, il est établi que le propriétaire a fait intervenir plusieurs entreprises couvreur et MENUISERIE LERAY pour remédier au désordre et Mme [Q] [W] reconnaît la résolution du problème d’infiltration d’eau.

- s’agissant de la VMC, il est démontré et admis par la demanderesse que l’entreprise LOM ELEC est intervenue le 31/07/2025 pour le nettoyage et le contrôle du groupe VMC.

- s’agissant du dysfonctionnement de la baie vitrée, le seul rapport du CDHAT ne suffit pas à établir l’origine du désordre permettant d’engager la responsabilité du bailleur, alors qu’il ressort des pièces produites que des interventions ont été demandées par le propriétaire. Les photographies produites par Mme [W] ne sont pas datées et ne permettent pas à elles seules de démontrer l’existence d’un désordre technique notamment le dénivellement invoqué. Le défendeur produit une facture en date du 28/07/2022 établissant l’intervention de l’entreprise ASD sur les châssis pour remplacement de l’ensemble des compas et des glissières pour soufflet marque KLINE et le réglage de trois coulissants ainsi qu’une facture en date du 04/09/2025 de l’entreprise MENUISERIE LERAY pour une intervention sur le volet roulant, réglage gâche coulissant, réglage diverses menuiseries. L’ensemble des pièces produites n’établissent pas s’il s’agit d’un défaut technique intrinsèque à la porte fenêtre ou bien d’un défaut d’entretien des gonds. La preuve de l’imputabilité du désordre au propriétaire n’est pas établie.

- s’agissant des désordres relatifs aux évacuations des eaux usées, le propriétaire produit le justificatif de raccordement au réseau d’assainissement et une facture en date du 14/08/2025 démontrant qu’un hydrocurage a été réalisé. Mme [W] ne prouve pas l’existence et l’origine du désordre. Il ressort néanmoins des débats qu’elle reconnaît l’intervention du propriétaire à plusieurs reprises dès signalement.

- S’agissant de l’absence de volets à l’étage, le bail ne mentionne pas de volets à l’étage. En l'absence de dispositions légales ou réglementaires l'imposant, il ne peut être exigé du propriétaire d'installer de tels dispositifs aux fenêtres qui en sont dépourvues. Le fait de ne pas avoir équipé les fenêtres de l’étage de volets ne caractérise pas un manquement du propriétaire à son obligation de mise à disposition d'un logement décent. Il s’agit d’ une caractéristique apparente inhérente à la maison, dont la locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux, et de la signature de l’état des lieux d’entrée. Au surplus, il appartient à Mme [Q] [W] de prouver l’existence du trouble qu’elle invoque ; qu’il est anormal, durable et impacte son quotidien.

Or, le seul rapport du CDHAT est insuffisant puisque non corroboré par d’autres éléments objectifs contradictoires et techniques qui établiraient la surchauffe des pièces.

A l’appui de sa demande indemnitaire, Mme [Q] [W] ne justifie pas davantage de l’impact des désordres invoqués sur sa vie personnelle quotidienne.

Pour l’ensemble de ces raisons, ses demandes seront rejetées.

Sur la demande de réduction de loyer

Les troubles de jouissance sont insuffisamment établis pour justifier une réduction du loyer. Mme [Q] [W] ne prouve pas que les désordres sont persistants. Il apparaît donc que le trouble a cessé du fait des réparations.

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il ressort des pièces du dossier, que les désordres signalés étaient justifiés et des travaux ont été nécessaires.

Il ne paraît donc pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle pour la défense de ses intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [Q] [W] qui succombe, est condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS