TJ 44184, 5 févr. 2026, RG 25/01890

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/01890 -
N° Portalis DBYT-W-B7J-FVMD

Minute : 26 / 123

JUGEMENT
DU 05 Février 2026

AFFAIRE :

[Q] [I]

C/

[S] [M]

Copies certifiées conformes
Mme [Q] [I]
M. [S] [M]

Copie exécutoire
Mme [Q] [I]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [Q] [I]
née le 18 Mai 1968 à SAINT-NAZAIRE (44600),
11 rue Aristide Maillol - 44570 TRIGNAC

comparant en personne

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DEFENDEURS :

Monsieur [S] [M],
14 rue Rimbaud - 44600 SAINT-NAZAIRE

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Laurence LEVESQUE

GREFFIER : Sandrine LAINE

DEBATS : A l’audience publique du 20 novembre 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT

RG 25/01890

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 février 2024, Madame [Q] [I] et Monsieur [S] [M] ont conclu un contrat de location pour un appartement situé 14 rue Arthur Rimbaud à SAINT-NAZAIRE (44600) moyennant un loyer mensuel de 780,00 euros charges comprises, payable d’avance le 10 de chaque mois.

Un dépôt de garantie de 700,00 euros a été versé.

Par requête enregistrée au greffe le 10 Juillet 2025, Mme [Q] [I] a saisi le Tribunal Judiciaire de SAINT-NAZAIRE pour demander la condamnation de M. [S] [M] au paiement des sommes suivantes :

- 1.560,00 euros à titre principal
- 15,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Le 16 septembre 2025 les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation du 16 octobre 2025 à 09h00 par lettre simple pour la requérante et par lettre recommandée pour le défendeur dont il a accusé réception le 20 septembre 2025. Par ce même courrier, les parties étaient avisées qu’à défaut d’accord, elles étaient convoquées devant le Tribunal Judiciaire à l’audience du jugement du 20 novembre 2025 à 9H00.

Le 16 octobre 2025, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la conciliation.

L’affaire a été appelée à l’audience de jugement du 20 novembre 2025.

Les parties étaient présentes.

Mme [Q] [I] expose que malgré plusieurs courriers de relance, M. [S] [M] est redevable de loyers impayés, qu’il n’a pas fourni l’attestation d’assurance expirée depuis juin 2025, ni le justificatif d’entretien annuel de la chaudière et que le barillet de la porte d’entrée a été changé sans son accord et sans fournir de nouvelle clé.

Elle demande :

- le paiement de la somme de 3.415,00 euros au titre des loyers impayés d’avril, juin, juillet,
septembre, le solde pour octobre et novembre 2025 (740 € versés au lieu de 780 €),
- la résiliation du bail pour non-respect de ses obligations légales par le locataire,
- d’ordonner l’expulsion du locataire,
- le justificatif de la facture d’entretien annuel de la chaudière,
- l’attestation d’assurance habitation expirée en juin 2025,
- la remise du double des clés et la remise en état de la porte.

En défense, M. [S] [M] reconnaît les loyers impayés mais conteste la somme des loyers estimant qu’ils doivent être réduits. Il indique que l’électricité n’est pas aux normes, que le tableau électrique n’est pas à la bonne hauteur et que la propriétaire refuse de faire les travaux, mettant en danger la vie d’autrui. Il précise avoir fait un signalement auprès de l’ADIL. Il indique avoir fait des démarches pour quitter le logement mais être en attente de dommages et intérêts en raison d’une procédure devant le conseil des prud’hommes. Il reconnaît avoir changé le barillet de la porte d’entrée et remettra en état quand il quittera le logement.

A titre reconventionnel, il demande la réduction du loyer à 650,00 euros jusqu’à mise conformité du logement.

Mme [Q] [I] s’oppose à la demande de M. [S] [M].

Le jugement sera contradictoire et rendu en dernier ressort.

Les parties présentes ont été avisées que l’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande principale au titre des loyers

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il incombe à chacune d’elles de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1721 du Code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, la requérante verse aux débats le contrat de location et les courriers de réclamation en date du 14/04/2025, 29/05/2025, 14/06/2025.

M. [S] [M] reconnaît ne pas avoir payé les loyers mais invoque l’exception d’inexécution au motif que le logement serait insalubre avec notamment des moisissures et la non conformité du tableau électrique rendant le logement dangereux.

Il lui incombe d’en rapporter la preuve.

Or, le seul courrier du 18 avril 2025 adressé à sa propriétaire et les échanges sur la messagerie de l’ADIL ne suffisent pas à rapporter la preuve de l’insalubrité et de la non-conformité électrique invoquées. Il n’est produit aucune constatation technique contradictoire, ou constatations par procès-verbal de commissaire de justice.

Par conséquent, les arguments de M. [S] [M] seront rejetés. La demande de réduction de loyer n’est pas justifiée.

Il résulte des quittances de loyer produites par la requérante que le montant de l’arriéré de loyers est le suivant :

- solde décembre 2024 (versement 740 €) : 40,00 €
- solde novembre 2024 (versement 740 €) : 40,00 €
-solde janvier 2025 (versement 740 €) : 40,00 €
-solde février 2025 (versement 685,55 €) : 94,45 €
- avril 20205 : 780 €
- juin 2025 : 780 €
- juillet 2025 : 780 €
- septembre 2025 : 780 €
- octobre 2025 : solde 40 €
- novembre 2025 : solde 40 €
soit : 3.414,45 euros

La créance étant établie dans son principe et son montant, il y sera fait droit.

M. [S] [M] est condamné à payer à Mme [Q] [I] la somme de 3.414,45 euros au titre des loyers impayés. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande justification de l’entretien annuel de la chaudière et de l’assurance habitation

Conformément à l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier auprès du bailleur.

Conformément à l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.
Par mail en date du 28 novembre 2025, adressé au greffe du Tribunal, M. [S] [M] a communiqué une facture n° FS25110094 du 26/11/2025 d’un montant de 128,00 réglée, justifiant ainsi de l’entretien de la chaudière.

Il fournit une attestation d’assurance habitation responsabilité locative n° 10252640 en date du 11 juin 2025, valable pour la période du 06/06/2025 au 05/06/2026.

Il convient dès lors de constater que les justificatifs demandés ont été fournis.

Sur la remise du double des clés de la porte d’entrée

Le locataire peut changer la serrure ou le barillet, sans demander l’autorisation préalable du propriétaire sous réserve de pas porter atteinte au logement par dégradation de la porte ou de transformation irréversible dans ce cas, sans accord écrit du bailleur.

En fin de bail, il appartiendra à M. [S] [M] de remettre en état l’ancienne serrure, ou de remettre les clés de la nouvelle serrure.

La demande de la requérante sur la remise des clés sera donc rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Conformément à l’article 750 du code de procédure civile et à l’article L 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, la demande de résiliation de bail et d’expulsion doit être formée devant le Juge des contentieux de la protection par voie d’assignation et non de requête.

Les demandes formulées par requête de Mme [Q] [I] sont donc irrecevables.

Il lui appartient de saisir la juridiction compétente par voie d’assignation délivrée par commissaire de justice.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [M] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS