TJ 44184, 4 mars 2026, RG 25/02824

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/02824 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FXZV

Minute : 26 / 165

JUGEMENT
DU 04 Mars 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[N] [G], [V] [B] [P] épouse [G]

Copies certifiées conformes
Me GOURVENNEC
Me Stéphanie THOMERE

Copie exécutoire
Me GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES
sise 13 avenue Barbara - 44570 TRIGNAC
Rep/assistant : Me GOURVENNEC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [N] [G]
demeurant 24 allée Charles Dickens - ZAC des Rochelles - 44600 SAINT-NAZAIRE
comparant en personne
Madame [V] [B] [P] épouse [G]
demeurant 24 Allée Charles Dickens - 44600 SAINT-NAZAIRE
Rep/assistant : Me Stéphanie THOMERE, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
SaLéna LE BOHEC, lors des débats,
Sandrine LAINE, lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 2011, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [V] [B] [P], épouse [G], un local à usage d'habitation et ses annexes situés « Playtime », 24, allée Charles Dickens à Saint-Nazaire (44600), moyennant un loyer révisable et total de 642,71€, provision sur charges incluse.

Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de Loire-Atlantique le 7 juillet 2025 par le bailleur.

Par actes de commissaire de justice, le bailleur a fait délivrer le 12 juin 2025 à Monsieur [N] [G] et le 19 juin 2025 à Madame [V] [G], un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.665,64€ et d’avoir à justifier d’une assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 12 novembre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Monsieur [N] [G] et Madame [V] [B] [P], épouse [G], devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 20 août 2025, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;
2 - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 – condamner les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 3.371,30€ à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 novembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.665,64€ à compter du 19 juin 2025, date du commandement de payer ;
* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;
* une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en cours, augmenté des charges, à compter du 20 août 2025 ;
* la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier concernant la situation de Monsieur [N] [G] a été reçu au greffe du Tribunal le 2 janvier 2026. Les éléments ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

Aucun diagnostic n’a été transmis au tribunal concernant la situation de Madame [V] [B] [P], épouse [G].

A l'audience du 7 janvier 2026, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.272,05€, arrêtée à la date du 31 décembre 2025. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de délais de paiement, les locataires n’ayant pas réglé leurs dernières échéances de loyer malgré des revenus mensuels s’élevant à 3.122€ par mois, selon l’enquête SLS.

Monsieur [N] [G], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Il a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il a indiqué vivre dans le logement avec sa fille de 11 ans et a précisé qu’il souhaitait conserver le logement dans l’attente d’une mutation économique. Il a déclaré travailler et percevoir un salaire d’environ 2.200€ par mois. Il a indiqué bénéficier d’un suivi social et a proposé de verser entre 100 et 150€ par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative. Il a contesté toute violence conjugale, précisant que des problèmes de communication avec son ancienne compagne étaient en partie à l’origine des impayés.

Madame [V] [B] [P], épouse [G], représentée par son conseil, a indiqué avoir quitté le logement au mois de janvier 2025 dans un contexte de violences conjugales. Elle a déclaré percevoir une pension d’invalidité de 400€ par mois et être logée dans un hébergement d’urgence. Elle a indiqué s’opposer au paiement de la dette, indiquant avoir donné congé du logement au mois de mars 2025, date à laquelle la dette ne s’élevait qu’à la somme de 200€. Ne résidant plus dans le logement, elle ne s’est pas opposée à la résiliation du bail, mais a contesté la demande de condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’occupation, Monsieur [N] [G] étant désormais seul occupant du logement.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L'action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 13 novembre 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 juillet 2025 et l'assignation délivrée le 12 novembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n'ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

En l'espèce, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, il n’est pas possible d’octroyer des délais de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 20 août 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [G], seul occupant du logement, jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 741,58€ (648,54€ pour le logement, 60,40€ pour le garage et 32,64€ pour le jardin), augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Aux termes des articles 220, 262 et 1751 du code civil, les époux demeurent co-titulaires du contrat de bail afférent au domicile conjugal et restent solidaires des loyers et charges le concernant jusqu’à la date de transcription du jugement prononçant le divorce sur les actes d'état civil. Néanmoins, la dette pour être solidairement due par les époux doit avoir un caractère ménager et être destinée à l'entretien du ménage et des enfants.

En l'espèce, il ressort du dossier et des débats à l'audience que les loyers et indemnités d'occupation dues depuis le 20 mars 2025 ne peuvent plus être considérées comme ayant le caractère de ménager, Madame [V] [B] [P], épouse [G] ayant quitté le logement dans un contexte de violences conjugales.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler qu'en application de la règle d'imputation des paiements, l'ensemble des versements réalisés après le 20 mars 2025 doivent être imputés sur les loyers impayés les plus anciens.

Le montant de la dette actualisée au 31 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, n’est pas contesté et le décompte n’appelle aucune critique.

Le montant des versements effectués postérieurement au 20 mars 2025, date du départ des lieux de Madame [V] [B] [P], épouse [G], est supérieur au montant de la dette arrêtée au 20 mars 2025 à la somme de 1.637,34€.

Dès lors, seul Monsieur [N] [G], sera tenu au paiement de la somme de 3.968,56€, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [G] au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date des 12 et 19 juin 2025.

PAR CES MOTIFS