TJ 44184, 4 mars 2026, RG 25/02980

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/02980 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FYJW

Minute : 26 / 168

JUGEMENT
DU 04 Mars 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[W] [N]

Copies certifiées conformes
S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES
Madame [W] [N]

Copie exécutoire
S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES
délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES
demeurant 13 avenue de Barbara - 44570 TRIGNAC
représentée par Mme [O], suivant mandat écrit

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DEFENDEURS :

Madame [W] [N]
demeurant LE HAZE - 61560 ST AUBIN DE COURTERAIE
non comparante

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats,
Sandrine LAINE, lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/02980

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2013, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommé SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Madame [W] [N] un local à usage d'habitation et ses annexes situés « Le Lechet I », 47, allée du Guesclin à Guérande (44350), moyennant un loyer révisable et total de 506,42€, provision sur charges incluse.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé de façon contradictoire le 15 septembre 2013 décrivant un logement remis à neuf s’agissant des équipements électriques et de la plomberie, des menuiseries, des sols et des plafonds en bon état, mais des murs défraîchis et présentant de nombreux trous de cheville et des traces d’humidité.

Par jugement en date du 7 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail conformément à la clause résolutoire à la date du 23 février 2023, ordonné l’expulsion de Madame [W] [N] et condamné cette dernière à payer la somme de 1.849,25€ selon décompte arrêté le 16 février 2023, la somme de 547,46€, augmentée des charges, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2023 ainsi que les dépens. Ce jugement a été signifié à Madame [W] [N] le 20 juillet 2023

L’expulsion de Madame [W] [N] a été réalisée le 20 août 2023, cette dernière était absente. Les photographies prises le jour de l’expulsion font apparaître la présence de nombreux meubles, encombrants et déchets abandonnés dans le logement et dans le jardin.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice le 7 septembre 2023, en l’absence de Madame [W] [N] régulièrement convoquée. Le procès-verbal fait état d'un logement non nettoyé et peu entretenu, présentant de nombreuses dégradations et des éléments hors d’usage.

Par courrier recommandé en date du 28 décembre 2023, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a invité Madame [W] [N] à prendre attache avec elle afin de convenir des modalités de règlement de sa dette locative d'un montant total de 20.204,20€.

Par courrier en date du 1er février 2024, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a mis en demeure Madame [W] [N] de régler la somme de 20.205,37€ au titre de sa dette locative. Une deuxième mise en demeure lui a été adressée le 2 juillet 2025.

En l'absence de tout paiement et de toute réponse de la locataire, par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait assigner Madame [W] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire, cette dernière condamnée au paiement des sommes suivantes :
- 15.299,19€ au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie,
- 120,34€ au titre des frais d'huissier,
- 1.500€ au titre de des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 7 janvier 2026, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par Madame [R] [O], a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Madame [W] [N], bien que régulièrement citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. Par ailleurs, en application du « d » de ce même article, les dépenses d'entretien et les menues réparations sont à la charge du locataire.

Aux termes de l’article 3 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Il est par ailleurs constant que l'indemnisation du bailleur n'est nullement subordonnée ni à l'exécution des travaux, ni à la justification d'un préjudice. Il appartient néanmoins au bailleur de justifier du chiffrage des montants sollicités, ce chiffrage pouvant être réalisé par la production de factures, de devis ou de barèmes de réparations locatives.

En l'espèce, sont versés aux débats les états des lieux d'entrée et de sortie, le barème des prix et l'accord collectif portant sur les modalités d'application de la vétusté ainsi que les différentes factures réglées par le bailleur pour la remise en état du logement.

Sur la facture de l’entreprise SYGMATEL d’un montant de 714,31€
L’état des lieux d’entrée décrit un logement totalement remis à neuf s’agissant des équipements électriques alors que l’état des lieux de sortie fait état d’équipements électriques manquants, dégradés ou défectueux. Aussi, l’intervention et les réparations de cette entreprise sont justifiées et Madame [W] [N] est redevable de la somme de 714,31€ au titre de la remise en état du logement.

Sur la facture de l’entreprise SAS GLEN Génie Climatique d’un montant de 2.192,65€
L’état des lieux d’entrée décrit un logement totalement remis à neuf s’agissant des équipements de plomberie alors que l’état des lieux de sortie fait état d’équipements particulièrement encrassés, manquants, dégradés ou défectueux. Aussi, l’intervention et les réparations de cette entreprise sont justifiées et Madame [W] [N] est redevable de la somme de 2.192,65€ au titre de la remise en état du logement.

Sur la facture de l’entreprise DERICHEBOURG d’un montant de 306€
Le procès-verbal de reprise des lieux et l’état des lieux de sortie font état d’un logement non nettoyé et de la présence de nombreux encombrants dans le logement. Aussi, l’intervention de cette entreprise pour nettoyer et débarrasser le logement est justifiée et Madame [W] [N] est redevable de la somme de 306€ à ce titre

Sur la facture de l’entreprise DERICHEBOURG d’un montant de 648€
Le procès-verbal de reprise des lieux et l’état des lieux de sortie font état de la présence d’un abri installé dans le jardin ainsi que de déchets. Aussi, l’intervention de cette entreprise pour débarrasser et nettoyer le jardin est justifiée et Madame [W] [N] est redevable de la somme de 648€ à ce titre.

Sur la facture de l’entreprise FRANCE MENUISIERS d’un montant de 2.848,13€
L’état des lieux d’entrée décrit un logement présentant des menuiseries neuves ou en bon état alors que l’état des lieux de sortie fait état d’équipements particulièrement encrassés, manquants, dégradés ou défectueux. Aussi, l’intervention et les réparations de cette entreprise sont justifiées et Madame [W] [N] est redevable de la somme de 2.848,13€ au titre de la remise en état du logement.

Sur la facture de l’entreprise OUEST HORIZON d’un montant de 9.075,73€
L’état des lieux d’entrée décrit un logement présentant des sols et des plafonds en bon état, mais des murs défraîchis et présentant de nombreux trous de chevilles et des traces d’humidité. Il sera par ailleurs rappelé que Madame [W] [N] est restée dix ans dans le logement.
Si les travaux de reprise des sols et des faïences sont justifiés au regard des dégradations présentes, il ne peut être mis à la charge de la locataire la reprise de l’ensemble des murs, alors que ces derniers étaient déjà défraîchis lors de son entrée dans les murs et que la durée de vie théorique des peintures et papiers peints est de huit ans, même si certaines dégradations ne relèvent pas d’un usage normal des lieux. Aussi, Madame [W] [N] sera uniquement redevable de la somme de 3.010,59€ au titre de la remise en état du logement par cette entreprise.

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Madame [W] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 9.234,05€, dépôt de garantie de 485,63€ déduit, au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

Il est constant et non contesté que lorsque l'état des lieux doit être réalisé par commissaire de justice, les frais sont partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire.

En l'espèce, la locataire n'a pas permis la réalisation d’un état des lieux contradictoire et le bailleur a donc été contraint de faire appel à un commissaire de justice pour préserver ses droits et de faire réaliser un procès-verbal de constat.

Madame [W] [N] est donc redevable de la moitié de la somme correspondant à la facture du commissaire de justice pour la réalisation du procès-verbal de constat du 4 janvier 2024.

En conséquence, Madame [W] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 120,34€ au titre de la moitié des frais du procès-verbal du 7 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS