TJ 44184, 4 mars 2026, RG 25/03019

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/03019 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FYL5

Minute : 26 / 170

JUGEMENT
DU 04 Mars 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[Q] [P]

Copies certifiées conformes
Société OPH SILENE
Madame [Q] [P]

Copie exécutoire
Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise 17, Rue Pierre Mendès France - CS 70063 - 44600 SAINT-NAZAIRE
représentée par madame [H] [I], munie d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Madame [Q] [P],
demeurant 1 allée des Alcyons - Porte n°04 - 44600 SAINT-NAZAIRE
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats,
Sandrine LAINE, lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/03019

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 septembre 2019, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [Q] [P] un local à usage d'habitation situé au 1, allée des Alcyons, RDC, Porte n°04 à Saint-Nazaire (44600), moyennant un loyer total et révisable de 486,28€, provision sur charges incluse.

Un plan d’apurement a été signé entre le bailleur et la locataire en le 6 mai 2024. Cet échéancier n'a pas permis de solder la dette locative.

Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de Loire-Atlantique le 3 avril 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 986,67€ en visant la clause résolutoire.

Par acte du 5 novembre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [Q] [P] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 11 juin 2025 et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
2 - ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 1.138,88€ à titre d'arriérés de loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d'occupation égale au loyer en cours soit la somme de 419,82€, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;
* la somme de 100€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [Q] [P] du fait de l’absence de contact avec le locataire.

L'affaire a été retenue à l'audience du 7 janvier 2026. L'OPH SILENE, représenté par Madame [H] [I], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.418,50€, arrêtée à la date du 6 janvier 2026. Il a déclaré ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement, la locataire ayant repris le paiement du loyer courant et se mobilisant pour régulariser la situation. Il a précisé que la locataire bénéficiait d’un accompagnement social et qu’une demande de FSL maintien allait être instruite en mars 2026.

Madame [Q] [P], bien que régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L'action de l'OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 6 novembre 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de l'OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de Loire-Atlantique le 3 avril 2025 et l'assignation délivrée le 5 novembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n'a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

La défenderesse n'a pas comparu et n'a pas permis à la juridiction d'apprécier sa situation matérielle au jour de l'audience. Il ressort cependant des débats que la locataire souhaite conserver le logement et voir suspendre les effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement de son loyer courant résiduel, et que le bailleur n'y est pas opposé. Dès lors, il convient d'accorder à la locataire des délais de paiement tels qu'édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu'elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [Q] [P] jusqu'à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 419,82€, augmentée des charges qu'elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Bien que la défenderesse n'ait pas comparu, le décompte fourni n'appelant aucune critique et afin de permettre une régularisation effective de la dette, Madame [Q] [P] sera condamnée à payer la somme de 1.418,50€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 6 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 11 avril 2025.

PAR CES MOTIFS