TJ 13108, 24 août 2026, RG 24/01866

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N°

DOSSIER : N° RG 24/01866 - N° Portalis DBW4-W-B7I-DM5G

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [H] [L]
née le 01 Mars 1966 à ANNAY (62880)
Route d’Avignon
Quartier Boucalistre
13210 SAINT-REMY-DE-PROVENCE

représentée par Me Océane JUST, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE :

S.C.I. CLEMAT
7 route des Baux Clos de la Mussargue
13520 MAUSSANE LES ALPILLES

représentée par Me Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON
Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 juin 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 24 août 2026

copie + copie exécutoire
délivrées le :
24 AOUT 2026
à
Me Gilles GIGUET
Me Océane JUST

EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. CLEMAT, ayant son siège social au Clos de la Mussargue, 7, route des Baux à Maussane-les-Alpilles (13520) et représentée par son gérant, M. [E] [B], a donné à bail à Mme [H] [L], née le 1er mars 1966, une maison à usage d’habitation sise quartier Boucalistre, route d’Avignon à Saint-Rémy-de-Provence (13210), par contrat du 21 décembre 2021 prenant effet le lendemain, moyennant un loyer mensuel de 590 euros.
Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 29 mai 2024, la S.C.I. CLEMAT a donné congé à sa locataire pour le 21 décembre 2024, aux fins de vente du logement.
Par acte de commissaire de justice, déposé à domicile le 19 novembre 2024, Mme [L] a assigné la S.C.I. CLEMAT devant le Juge des contentieux de la protection pour entendre le congé pour vente déclaré nul et pour voir la bailleresse condamnée à lui verser la somme de 18 000 euros pour préjudice de jouissance, la somme de 15 000 euros pour préjudice moral, et la somme globale de 349 euros en remboursement de frais d’expertise. En outre, elle demande la condamnation de la partie adverse aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Après trois renvois, l’affaire, initialement audiencée au 27 mars 2025, a été enrôlée à l’audience publique du 25 juin 2026 : les deux parties s’y sont fait représenter.
A la barre, la demanderesse, par la voix de son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance, mais a complété ses demandes et augmenté ses prétentions : la réparation de son préjudice de jouissance passe à 30 000 euros, celle de son préjudice moral à 30 000 euros et celle des frais irrépétibles à 4 000 euros. De plus, elle demande la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice tiré de l’illégalité du congé pour vente et la somme de 33 040 euros en réparation de son préjudice matériel.
Concernant le congé pour vente que lui a délivré la propriétaire des lieux, elle considère qu’il présente trois défauts devant entraîner sa nullité : l’absence de précision sur les modalités du paiement du prix de vente, le manque de précision sur la consistance du bien et un prix volontairement dissuasif au regard de ses graves imperfections.
Elle affirme qu’en fait, la S.C.I. n’a pas particulièrement envie de vendre le bien, mais plutôt envie de se débarrasser d’une locataire qui ose lui demander la remise du logement en état de décence. Cette situation la met dans un état d’insécurité et de stress qui mérite une indemnisation à hauteur de 15 000 euros.
Concernant l’insalubrité du logement, Mme [L] n’a cessé de s’en plaindre auprès de la bailleresse, puis auprès d’organismes extérieurs : principalement en cause les infiltrations d’eau par la toiture, la dangerosité des équipements électriques, l’absence d’alimentation en eau potable, la non conformité de l’installation d’assainissement, le manque d’isolation, la présence d’humidité, l’absence de ventilation.
Pour s’en convaincre, suite au signalement de l’intéressée à Signal Logement (ex Histologe), différentes autorités extérieures en charge de vérifier la décence des habitations ont visité le logement :
-en mars 2024 : la CAF, qui a envoyé SOLIHA PROVENCE en inspection, qui a donné 18 mois à la S.C.I. pour entreprendre certains travaux et qui, dans l’attente, a suspendu le versement de l’allocation de logement à la bailleresse,
-en avril 2024 : la Mairie, qui a chargé le CCAS et un architecte de recenser les travaux à réaliser à leurs yeux, qui ensuite a donné trois mois à la propriétaire pour les réaliser et qui, en attendant, a mis en demeure cette dernière de faire livrer de l’eau potable à Mme [L],
-en juillet 2024 : l’ARS, qui a listé les points de non décence,
-en juin 2025 : de nouveau l’ARS qui, cette fois-ci, a constaté l’état d’insalubrité du logement, entraînant l’arrêté préfectoral du 29 octobre 2025 sur l’inhabitabilité du logement.
Ce rappel des événements démontre que Mme [L] a vécu dans un logement insalubre qui ne valait pas le versement d’un loyer quel qu’il soit : c’est pourquoi elle réclame le remboursement, par sa bailleresse, de tous les loyers que celle-ci a perçus indument entre décembre 2021 et juin 2026, à savoir la somme de 33 040 euros, sachant qu’elle a désormais quitté le logement.
Au-delà de ce dédommagement matériel, Mme [L] a vécu plusieurs années dans un logement où il était difficile de vivre : preuve évidente en est la gestion des dizaines de bouteilles d’eau manutentionnées tous les jours pour les besoins domestiques et alimentaires depuis des palettes déposées à l’extérieur.
Le trouble de jouissance qui a résulté de toutes les nuisances recensées par les services d’hygiène qui se sont succédé dans le logement, est maximum : en réparation du préjudice, Mme [L] réclame la somme de 30 000 euros.
Par ailleurs, Mme [L] a pris conscience des risques qu’elle courait en habitant un logement dangereux où la seule eau à disposition provenait d’un forage situé non loin de l’épandage des eaux usées et qu’aucun dispositif sérieux ne filtrait. Cette situation la dissuadait de recevoir son fils chez elle. Le préjudice moral qu’elle ressent profondément l’amène à réclamer la somme de 30 000 euros à titre de dédommagement.
Enfin, elle demande la condamnation de la partie adverse aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
En réplique, la S.C.I. CLEMAT, par la voix de son conseil, rejette toutes les allégations de Mme [L] ;
-le congé pour vente est totalement valable : le paiement comptant du prix de vente ne peut pas être modalité de paiement plus clair, la maison à vendre et son jardin sont facilement identifiables et le prix demandé, trois fois inférieur au prix moyen pratiqué aux alentours, a déjà suscité l’intérêt de deux acheteurs potentiels ; Mme [L] doit donc être déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2025 et être expulsée dans la mesure où elle n’a pas restitué les clés du logement ;
-c’est en raison de l’intercession de la sœur de Mme [L], locataire d’un second logement voisin appartenant à la S.C.I. que Mme [L] a pu s’installer dans la maison qui n’était pas vouée à une mise en location à moyen terme ; seule comptait la proximité des domiciles des deux sœurs, rendue urgente par un handicap survenu à Mme [H] [L] ; peu importait que la maison comprît quatre chambres,
-cette location en l’état a été conclue en parfait connaissance de cause de la part de Mme [L] puisque le contrat le spécifie : il indique notamment que le forage qui fournit l’eau dans la maison est impropre à la consommation ; et il précise que le loyer est retardé de 40 jours et diminué de près de 50 % de sa valeur locative pour permettre à la locataire « de réaliser l’ensemble des travaux de rénovation nécessaires à l’usage du bien »,
-Mme [L] a attendu plus de deux ans avant de se plaindre d’un logement dans lequel elle n’a fait aucuns travaux, ce dans le but d’obtenir des travaux par injonction des autorités administratives ; par ailleurs, il faut constater que cette locataire, qui clame son préjudice de jouissance et même le simple préjudice matériel d’avoir payé un loyer, n’a pas fait montre d’une réelle volonté de se loger ailleurs ; quant au préjudice moral, il ne fait l’objet d’aucune justification.
Par conséquent, Mme [L] devra être déboutée de toutes ses demandes indemnitaires.
A l’inverse, la défenderesse est en droit d’invoquer le dol concernant le bail conclu avec Mme [L] : il apparaît que celle-ci a trompé la S.C.I. en avalisant le principe de la réalisation, à sa charge, de travaux de rénovation durant la location pour obtenir une réduction de loyer, alors qu’en définitive, elle n’a entrepris aucuns travaux durant plus de quatre années. Le bail obtenu par dol encourt la nullité, ce qui autorise la S.C. I. à réclamer une indemnité d’occupation égale à la valeur locative du bien, à savoir 1 090 euros, du 21 décembre 2021 au 25 septembre 2025, soit la somme totale de 49 050 euros.
A titre subsidiaire, si le dol n’était pas retenu, il conviendrait de lui réclamer la réduction de loyer consentie tous les mois pour des travaux non réalisés, soit la somme totale de 19 857 euros.
Par ailleurs, depuis l’arrêté préfectoral du 29 octobre 2025, la S.C.I. était en charge de reloger Mme [L] en attendant la rénovation du logement ; les services préfectoraux ayant reconnu qu’elle avait respecté son obligation, la locataire n’était plus occupante de bonne foi des lieux et devenait expulsable : c’est pourquoi, la défenderesse demande l’autorisation de l’expulser et de séquestrer ses biens éventuellement laissés sur place.
Enfin, elle demande la condamnation de la partie adverse à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le congé pour vente
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs dispose notamment que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (…) A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué(…).
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local (…) ».
En l’espèce, La S.C.I. CLEMAT, par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, a donné congé à Mme [L], en indiquant que le motif du congé était la vente du logement, que le prix de vente était de 175 000 euros et qu’en sa qualité de locataire, Mme [L] était prioritaire à l’achat durant les deux mois suivants. La lettre de congé précisait que le préavis se terminait le 21 décembre 2024, soit plus de six mois après la date de signification du congé, la fin du préavis correspondant à l’expiration du bail triennal reconductible.
Les réserves formulées par la locataire sur les modalités du paiement du prix de vente et sur le manque de précision concernant la consistance du bien sont infondées au vu des formulations de l’offre ; quant au montant exorbitant du prix, aucun élément de la part de la locataire ne vient étayer son affirmation, alors que la propriétaire du bien produit des données statistiques et des preuves de premiers contacts qui écartent l’argument d’une valorisation excentrique.
Par conséquent, la propriétaire du logement occupé par Mme [L] a totalement respecté les termes de la loi prévus en pareille circonstance. Et n’ayant pas l’intention d’acquérir le bien, la locataire était tenue de le libérer avant le 21 décembre 2024. Un maintien dans les lieux au-delà de cette date la rendait occupante sans droit ni titre et transformait ses loyers en indemnités d’occupation.
Néanmoins, son recours judiciaire sur la validité dudit congé a suspendu la rupture du contrat de location jusqu’à la date de la présente décision : au 24 août 2026, Mme [L] sera sujette à expulsion tant qu’elle n’aura pas libéré effectivement les lieux et restitué les clés du logement.
Par voie de conséquence, Mme [L] sera déboutée de sa demande d’indemnisation de son « préjudice tiré de l’illégalité du congé pour vente « (sic), pour un montant de 15 000 euros.
Sur les préjudices subis par la demanderesse
Mme [L] réclame la somme globale de 93 040 euros pour l’indemniser des 54 mois vécus dans le logement qu’elle avait appelé de ses vœux, avec l’aide de sa sœur, autre locataire de la S.C.I. CLEMAT.

Les précisions sur l’état du logement et sur la fixation du loyer, telles qu’indiquées dans le bail, ont été oubliées au bout de deux années puisqu’en décembre 2023, le fils de Mme [L] a fait part, par courrier adressé à la bailleresse, des désagréments du logement.
Mme [L] ayant déposé un signalement sur la plateforme Histologe le 17 janvier 2024, les événements se sont accélérés, entraînant les visites successives, entre mars et juillet 2024, de SOLIHA, pour le compte de la CAF, du CCAS de Saint-Rémy-de-Provence et de l’ARS. Se sont succédées des préconisations plus ou moins contraignantes de travaux, qui ont probablement amené la propriétaire à décider de vendre le bien, face à des dépenses qu’elle ne souhaitait pas assumer, en raison notamment de leur importance pour ce qui concernait le raccordement de la maison au réseau collectif d’eau potable.
Il convient de noter que le CCAS a été particulièrement soucieux du bien-être de Mme [L] et efficace dans ses démarches puisque dès octobre 2024, il a trouvé un logement social convenant à celle-ci et aboutissant à la signature d’un bail le 8 novembre 2024. Cependant, Mme [L] a résilié le bail et en a prévenu le CCAS le 10 décembre suivant.
Cet événement a amené le Maire de la commune et président du CCAS, le 12 décembre 2025, à répondre ainsi à une nouvelle demande d’intervention de l’intéressée : « alors qu’un situation favorable permettait de résoudre les difficultés que vous rencontrez, cette décision engage votre responsabilité dans le maintien des contraintes liées à votre habitation actuelle ». Le CCAS n’est d’ailleurs plus intervenu depuis.
En d’autres termes, entre le 8 novembre et le 10 décembre 2024, Mme [L] a préféré les vicissitudes d’un logement indécent à un logement social a priori décent. De façon identique, enjoint par l’arrêté préfectoral de la reloger, la S.C.I. a proposé plusieurs logements à sa locataire en fin d’année 2025 : celle-ci les a refusés, mais la DDETS, dans un courrier du 8 janvier 2026, « considère que les offres transmises par huissier sont adaptées et que, par conséquent, sauf contestation devant le juge administratif par vos locataires, vous avez répondu à vos obligations réglementaires concernant la proposition de relogement ». Le courrier conclut que dans ces conditions, la DDETS allait proposer une offre d’hébergement d’urgence à Mme [L]. Comme à fin 2024, celle-ci n’a pas ressenti l’impérieuse nécessité d’abandonner son logement devenu insalubre.
Le Juge des contentieux de la protection en a tenu compte dans son examen des préjudices, comme il a tenu compte des deux premières années de location, pour lesquelles elle n’a produit aucune trace de réclamation auprès de sa bailleresse, ni aucune trace d’ailleurs de l’utilisation, même partielle, des 12 000 euros économisés sur le loyer durant les deux années pour la rénovation du logement.
Il en a conclu que les éventuels préjudices soulevés par la demanderesse ne concernent que la période partant de janvier 2024 où apparaît la première réclamation prouvée auprès de la bailleresse, et se terminant début décembre 2024, quand Mme [L] a fait le choix de rester dans son logement et donc d’en assumer les conséquences déjà répertoriées.
Compte tenu de la courte durée validée des désagréments, mais surtout de la transparence du contrat de location qui précisait les inconvénients à supporter, Mme [L] sera déboutée de toutes ses demandes indemnitaires, à l’exception d’une : celle relative à l’alimentation du logement en eau non potable, source d’un préjudice de jouissance du bien loué.
Même en le signalant dans le bail, la S.C.I. CLEMAT n’avait pas le droit de ne pas offrir d’eau potable au logement. A défaut de raccordement au réseau public, il aurait dû offrir un forage garanti de toute pollution environnante et un dispositif fiable de traitement et de filtrage de l’eau extraite. Le bail ne dit mot sur la question, alors qu’il précise que l’eau est non propre à la consommation.
La bailleresse n’a produit aucun document attestant une telle configuration, si ce n’est une facture du 30 décembre 2024 relative à l’installation d’un système de filtrage par UV, apparemment non encore homologué par les autorités compétentes au jour de la rédaction des conclusions de la défenderesse.
Par ailleurs, des prélèvements effectués en avril et juillet 2024 et produits par la demanderesse ont montré l’impureté de l’eau et sa nocivité et ont amené, le 25 juillet 2024, la Mairie à mettre en demeure la bailleresse de fournir de l’eau potable à sa locataire, ce qui fut fait à compter du 5 août suivant.
Le défaut d’eau potable étant constant depuis l’entrée dans les lieux, la bailleresse sera condamnée à dédommager Mme [L] de janvier 2022 à juillet 2024 inclus, sur la même base que celle pratiquée dès août 2024, à savoir 50 litres par jour d’eau de source, représentant environ 200 euros de coût par mois.
Par conséquent, la S.C.I. CLEMAT devra verser la somme de 6 200 euros de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance pour défaut d’eau potable sortant du robinet.
Sur les demandes reconventionnelles
La bailleresse invoque le dol commis par la locataire pour obtenir un bail à loyer minoré avec l’intention de ne pas mettre à exécution les travaux de rénovation du logement. Cette affirmation aurait pu être étudiée si le bail ou un document annexe avait précisé de quels travaux il s’agissait. Le bail est silencieux sur le sujet et la question n’a fait l’objet d’aucun échange postérieur entre les parties, évoqué en audience ou dans les conclusions de celles-ci.
Dans ces conditions, le dol ne sera pas retenu et la défenderesse sera déboutée de sa demande d’annulation du contrat de location.
L’absence de la moindre précision sur les travaux de rénovation envisagés lors de la conclusion du bail, et l’absence de constatations sur ce qui a pu être fait en cours de bail, ne permet pas non plus au Juge de décider si la locataire doit ou non restituer les 500 euros par mois non appelés par la bailleresse depuis le début.
Ce défaut de précision aboutit à ce que le loyer de 590 euros est le seul loyer que peut officiellement appeler la bailleresse, du début du bail à sa rupture définitive.
Par conséquent, la défenderesse sera déboutée de sa demande de versement complémentaire de loyer ou d’indemnité d’occupation, à raison de 500 euros par mois.

Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [L] sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L'équité commande de condamner la partie en charge des dépens à conserver à sa charge ses propres frais et à payer à la partie adverse une somme compensant les frais engagés par celle-ci pour la défense de ses droits, à savoir la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE valable le congé signifié par la S.C.I. CLEMAT à M. [H] [L] pour la vente de la maison sise quartier Boucalistre, route d’Avignon à Saint-Rémy-de-Provence (13210), CONSTATE qu’à compter du 24 août 2026, Mme [H] [L] est occupante sans droit ni titre du logement, DIT que Mme [H] [L] et tous occupants éventuels de son chef devra (devront) libérer les lieux dans les quinze jours suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, Passé ce délai, ORDONNE son (leur) expulsion, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique, AUTORISE la S.C.I. CLEMAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de (s) (l’) expulsée(s), CONDAMNE la S.C.I. CLEMAT à verser à Mme [H] [L] la somme de 6 200 euros, en réparation du préjudice de jouissance, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation, DEBOUTE Mme [H] [L] du surplus de ses demandes, DEBOUTE la S.C.I. CLEMAT de ses demandes, hors indemnisation de ses frais irrépétibles, CONDAMNE Mme [H] [L] à payer à la S.C.I. CLEMAT la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE Mme [H] [L] aux dépens de l’instance. AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS. LE GREFFIER LE PRESIDENT