TJ 13108, 24 août 2026, RG 25/01723

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 26/00088

DOSSIER : N° RG 25/01723 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DRQ4

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [D] [B]
née le 15 Septembre 1974 à ARLES (13200)
2 Avenue de la Margarido
1er étage
13150 TARASCON

représentée par Me Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me France MICHEL, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [P] [O]
né le 30 Mars 1972 à THIONVILLE (57100)
2 avenue de la Margarido
13150 TARASCON

représenté par Me Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me France MICHEL, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [N]
2 avenue de la Margarido
13150 TARASCON

représenté par Me Cédrine RAYBAUD, avocat au barreau de TARASCON

Madame [L] [N]
2 avenue de la Margarido
13150 TARASCON

représentée par Me Cédrine RAYBAUD, avocat au barreau de TARASCON

Madame [K] [H]
Domiciliée chez son mandataire
la SAS FONCIA GRAND DELTA
2 avenue Jean Moulin
13127 VITROLLES

représentée par Me Serge MIMRAN-VALENSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Nadine ABDALLAH-MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON
Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 24 août 2026

copie + copie exécutoire
délivrées le : 24 AOUT 2026
à MIMRAN-VALENSI, Me Thibault POMARES, Me Cédrine RAYBAUD

Affaire [B] & [O] [I] [N] & [H]
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2016, Mme [D] [B] a pris à bail d’habitation, auprès de l’administrateur de biens FONCIA GRAND DELTA, un logement au premier étage d’une maison située 2, avenue de la Margarido à Tarascon (13150) et appartenant à Mme [K] [H], domiciliée chez son mandataire.
Le 1er avril 2021, le rez-de-chaussée de la maison a été loué par Mme [H] à M. et Mme [N].
Par actes de commissaire de justice, déposés à étude le 10 octobre 2025 pour les époux [N] et déposé à domicile élu le 14 octobre suivant pour Mme [H], Mme [D] [B], née le 15 septembre 1974, et M. [P] [O], né le 30 mars 1972, ont assigné M. [W] [N], né le 14 juillet 1961, Mme [L] [N], née le 24 juillet 1960, et Mme [K] [H], née le 21 novembre 1949, devant le Juge des contentieux de la protection, pour voir :
-leurs voisins condamnés à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de plusieurs troubles de voisinage,
-leur bailleresse condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros pour manquement à son obligation de leur garantir une jouissance paisible de leur location,
-les trois défendeurs solidairement condamnés aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Après un renvoi, l’affaire, initialement audiencée au 30 avril 2026, a été enrôlée à l’audience publique du 1er juillet 2026 : les trois parties y ont été dument représentées.
A l’audience, Mme [B] et M. [O], par la voix de leur conseil, ont confirmé les termes de leur exploit introductif d’instance et réitéré leurs prétentions.
Ils ont rappelé que conformément au contrat de location et à l’état des lieux d’entrée signés à leur arrivée, ils ont pris possession, pour leurs déplacements et stationnements, de la bande cimentée longeant le devant de la maison et englobant l’entrée de leur garage du rez-de-chaussée.
Cette utilisation se faisait en bonne intelligence avec les différents locataires du rez-de-chaussée, jusqu’à l’arrivée des époux [N] en avril 2021 : ceux-ci ont décrété qu’ils pouvaient garer leurs véhicules sur la bande cimentée qui n’était pas devant l’entrée du garage dévolu aux locataires du premier étage. En agissant ainsi, ils leur barraient le passage vers leur garage et vers leur jardin et surtout, en se garant trop près de la façade de la maison, ils obstruaient l’accès à l’escalier extérieur menant au premier étage et rendaient difficile la manutention des différents biens transportés et le passage des personnes à mobilité réduite.
Ils en ont fait part au gestionnaire de l’immeuble, qui a organisé des échanges avec les parties en présence, aboutissant, le 14 octobre 2021, à un prétendu accord à l’avantage des époux [N], lesquels ont pu continuer à garer leur véhicule sur la bande de béton le long de la clôture de leur jardin privatif et face à l’escalier des demandeurs.
Outre ce trouble de voisinage, ces voisins ont créé deux nuisances supplémentaires : l’installation d’un poulailler dans leur jardin, avec ses désagréments sonores et olfactifs, et la pose, à proximité de ce poulailler, d’un spot lumineux s’allumant automatiquement sur perception de mouvements de toute origine et éclairant, intempestivement et de nuit, la façade de leur logement au premier étage. Tous ces aménagements ont été réalisés sans la moindre consultation des autres locataires. Et même s’ils ont été supprimés durant le second semestre 2023, le préjudice de jouissance a bien existé et mérite réparation.
Quant au préjudice lié à la privation d’un espace de déplacement et de stationnement, il a fait l’objet d’échanges, s’étalant jusqu’à début mai 2025, avec la bailleresse et le gestionnaire du bien, et d’une recherche d’accord amiable avec un conciliateur de justice ; en vain. Il faut noter que la situation a évolué, en raison de la pose, le 25 mai 2025, par la bailleresse, d’arceaux de parking empêchant le stationnement de véhicules au pied de l’escalier et devant les fenêtres de l’appartement du rez-de-chaussée. Les demandeurs déclarent avoir reçu les clés de ces arceaux de la part de la bailleresse.
Par conséquent, Mme [B] et M. [O] ne s’estimant toujours pas reconnus dans leur droit, ils demandent que le Juge des contentieux de la protection affirme que la totalité de la bande cimentée leur est privative de par leur contrat de location, que pour tous les troubles anormaux de voisinage subis jusqu’à l’audience en raison des initiatives des époux [N], ces derniers soient condamnés à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; que pour avoir manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux à ses locataires, Mme [H] soit condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; enfin que les trois défendeurs soient solidairement condamnés aux dépens de l’instance et à verser aux demandeurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
In limine litis, les époux [N], par la voix de leur conseil, réclament la prescription partielle des demandes indemnitaires antérieures à 2021.
Au fond, ils rappellent que leur contrat de location prévoit explicitement un parking mis à disposition ; que le 29 octobre 2021, un accord formalisé a été trouvé entre toutes les parties pour une répartition des lieux de stationnement : cet accord, postérieur au contrat de location signé par Mme [B], est une novation conventionnelle de la répartition des espaces de stationnement, en ce qu’il explicite les usages précédents.
C’est d’ailleurs sur la base de cet accord de 2021 qu’ils ont installé le portillon de leur jardin à côté de leur place de stationnement.
Concernant les prétendues autres nuisances, ils précisent que le poulailler a été désaffecté dès le mois d’avril 2023 ; quant à l’éclairage de sécurité à l’entrée de leur jardin privatif, il s’agit d’une installation communément admise dans les lieux d’habitation, sauf pour les voisins de prouver le caractère anormal de la fréquence, de l’intensité et de l’orientation du spot lumineux, ce que ne font pas les demandeurs en l’occurrence.
De leur côté, les défendeurs ont produit des témoignages explicites sur l’agressivité de M. [O] à l’égard des personnes venant leur rendre visite ; et ils ont insisté sur le harcèlement qu’il pratiquait sur eux au sujet des problèmes de stationnement.
Les époux [N] considèrent que ce climat délétère constitue pour eux un trouble anormal de voisinage qui mérite une réparation à hauteur de 5 000 euros.
Par ailleurs, ils estiment que les demandeurs instrumentalisent la présente procédure et qu’ils sont passibles d’une amende civile.
Enfin, ils demandent la condamnation de Mme [B] et de M. [O] aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
In limine litis, Mme [H], par la voix de son conseil, a précisé que M. [O] n’avait pas qualité à agir contre elle, dans la mesure où il n’était signataire du contrat de location.
Toujours in limine litis, elle estime que les récriminations contre les nuisances du poulailler et du spot lumineux sont irrecevables, dans la mesure où elles n’ont pas fait l’objet, au préalable, d’une tentative de conciliation.
Au fond, Mme [H] rejette l’argument des demandeurs selon lequel le contrat de location et l’état des lieux d’entrée leur garantissait l’usage exclusif de la parcelle de dalle cimentée jouxtant l’escalier extérieur et faisant face aux fenêtres du logement du rez-de-chaussée : le bail ne fait état que du garage et l’état des lieux ne précise pas où se situent les 23 m2 de parking.
Il est un fait, selon témoignages produits à la barre, qu’avant l’arrivée des époux [N], Mme [B] et M. [O] avaient obtenu l’accord des autres locataires pour leur laisser toute la dalle cimentée, sans avoir à faire intervenir la bailleresse ou le gestionnaire. Mais ce n’était pas un droit opposable à ces locataires, d’où le désaccord des époux [N] par la suite.
D’autre part, Mme [H] a toujours été présente dans la gestion de ce conflit de voisinage et a activement participé aux tentatives d’accord amiable.

Depuis mai 2025, la pose d’arceaux de parking empêchant le stationnement de véhicules devant l’escalier et les fenêtres, a définitivement réglé le problème et rend sans objet la demande de condamnation de la bailleresse à prendre des mesures pour faire cesser le trouble.
De même, il ne peut lui être réclamé un dédommagement pour le non respect d’une obligation de garantie de jouissance à ses locataires puisque le trouble invoqué n’était pas fondé.
Dans ces conditions, Mme [H] demande que Mme [B] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes à son encontre et soit condamnée aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, tel que prescrit à l'article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les points soulevés in limine litis
Les époux [N] soulèvent la prescription de toute demande indemnitaire afférente à des faits antérieurs au délai de cinq ans précédant le 14 octobre 2025, date de la plus tardive des significations de l’assignation des défendeurs, soit antérieurs au 14 octobre 2020. Or, les époux [N] ont intégré leur logement le 1er avril 2021 : à l’évidence, le litige a démarré au-delà d’octobre 2020…
M. [O] n’est effectivement pas colocataire du logement loué par Mme [H] : il n’a donc pas qualité pour agir contractuellement contre la bailleresse ; tout au plus aurait-il pu se placer sur le terrain de la responsabilité délictuelle.
Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 750-1 du Code de procédure civile, la demande en justice est précédée, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice (…) lorsqu’elle est relative (…) à un trouble anormal de voisinage. (…).
En l’espèce, il y a bien eu tentative de conciliation, mais la question du poulailler et du spot lumineux comme sources de trouble de voisinage n’a pas été abordée dans les discussions, probablement parce que les prétendus troubles avaient été supprimés. Mais si les demandeurs avaient eu l’intention de réclamer un dédommagement pour ces troubles passés, ils auraient dû le mettre au débat.

Compte tenu du contexte général de cette affaire, le Juge déclarera les demandes de Mme [B] et de M. [O] relatives au poulailler et au spot lumineux irrecevables.
Sur la répartition des espaces de déplacement et de stationnement
Mme [B] et M. [O] n’ont de cesse de se référer à leur contrat de location et à leur état des lieux d’entrée pour revendiquer l’usage privatif de la partie de dalle cimentée qui, contre la façade de la maison, va de la dalle de sortie du garage des locataires du premier étage au grillage du jardin privatif des locataires du rez-de-chaussée, et à l’escalier extérieur qui mène à l’étage.
Or, le contrat de location ne fait même pas référence à un parking extérieur et l’état des lieux n’évoque qu’un parking de 23 m2, sans préciser où il se situe. Par conséquent, ils n’ont aucun document leur accordant des droits particuliers sur la parcelle en question.
Étonnamment, ils produisent une attestation du négociateur location de FONCIA qui leur a fait visiter la maison en vue de la louer et qui atteste avoir dit que les locataires ont l’obligation de se garer près du grillage sur la partie en terre dans la cour et non sur la partie en ciment, cette partie devant seulement donner accès au jardin et aux appartements.
En montrant ce document, les demandeurs voulaient peut-être prouver que les époux [N] avaient interdiction d’y stationner, mais du coup, ils montrent que l’interdiction s’adressait à tous.
Toujours est-il qu’en l’absence d’écrit suffisant sur le sujet dans les actes contractuels de la mise en place du bail, l’accord intervenu le 14 octobre 2021 entre les deux locataires de la maison et le gestionnaire du bien est le document de base qui réglemente le stationnement extérieur des véhicules :
-pour le logement du rez-de-chaussée : une place devant ses fenêtres et à côté de leur clôture de jardin, en laissant un espace suffisant pour accéder à l’escalier extérieur du voisin, et une place sur le terrain à côté de la clôture,
-pour le logement du premier étage ; une place devant son garage et une place sur le terrain à côté de la clôture.
Visiblement mécontents de cet accord, à leurs yeux avantageux pour les époux [N], les demandeurs ont à nouveau soulevé le problème du stationnement des véhicules en 2023, ce qui a entraîné, de la part du gestionnaire de la maison, un rappel de l’accord conclu en 2021 dans un courriel du 3 avril 2023.
L’insatisfaction toujours présente des demandeurs a amené à la mise en œuvre d’une tentative de conciliation, qui a démarré en janvier 2024 et s’est achevée par un constat d’échec en mai 2025.

En fait, depuis 2021, Mme [B] et M. [O] ne conçoivent véritablement aucune solution leur ôtant l’usage exclusif de la dalle cimentée entière : le problème est que cette intransigeance ne s’appuie sur aucun droit qu’ils auraient formellement obtenu lors de la prise de location de leur logement ou à l’occasion des nombreux échanges et accords ultérieurs avec la bailleresse ou le gestionnaire de son bien. Peut-être ont-ils finalement obtenu une victoire morale s’ils ont réellement obtenu les clés des arceaux de parking, ce sur quoi la bailleresse est restée silencieuse.
Toujours est-il que dans ces conditions, le trouble anormal de voisinage imputé aux époux [N] n’est pas constitué et que par conséquent, ils ne seront pas condamnés à indemniser les demandeurs d’un préjudice inexistant.
Sur la défaillance de la bailleresse à garantir une jouissance paisible
Pour qu’il y ait défaillance de la bailleresse, il faut un trouble de jouissance avéré. Or, il vient d’être démontré que le trouble de voisinage s’appuie sur un droit imaginé par les seuls demandeurs, et qu’en toute logique, avec l’assistance du gestionnaire du bien, il aurait dû disparaître le 29 octobre 2021 avec l’accord conclu entre les locataires, soit sept mois après l’installation des époux [N].
Par conséquent, la bailleresse ne peut pas être taxée d’immobilisme dans cette affaire et ne saurait être condamnée à verser un dédommagement à ses locataires du premier étage. Mme [B] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles
Le comportement agressif et menaçant d’un voisin à l’égard d’un locataire ne relève pas réellement d’un trouble anormal de voisinage, mais plutôt d’une atteinte à la personne, pénalement répréhensible.
Et dans l’hypothèse où cela l’aurait été, il aurait fallu, avant que le juge des contentieux de la protection soit saisi, qu’une tentative d’accord à l’amiable ait été tenté.
Par conséquent, les époux [N] seront déboutés de leur demande indemnitaire.
Quant à la demande d’amende civile à l’encontre des demandeurs, elle pourrait être justifiée s’il était avéré que les demandeurs avaient saisi la justice alors qu’ils avaient obtenu l’entièreté de ce qu’ils demandaient. Mais l’absence d’informations sur l’identité des détenteurs des clés des arceaux de parking laisse planer un doute sur la possibilité pour les demandeurs d’utiliser l’espace à leur guise.
Quoi qu’il en soit, les demandeurs plaident également pour un dédommagement relatif à leurs cinq années de voisinage anormalement troublé à leurs yeux.
Par conséquent, le Juge s’abstiendra de prononcer une amende civile à leur encontre.

Sur les dépens
Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile et en raison des solutions adoptées, Mme [B] et M. [O] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L'équité commande de condamner la partie en charge des dépens à conserver à sa charge ses propres frais et à payer aux époux [N] une somme compensant, à hauteur de 2 000 euros, les frais engagés par ceux-ci pour la défense de leurs droits.
Mme [H], quant à elle, gardera à sa charge ses propres frais irrépétibles, car il convient d’admettre que si un règlement intérieur, fixant avec précision l’usage privatif ou collectif des terrains extérieurs entre les deux locataires, était joint aux contrats successifs de location, la bailleresse ne serait pas attraite en justice.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
En l’espèce, la présente décision sera exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE M. [P] [O] irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de Mme [K] [H], bailleresse, pour défaut de qualité à agir, DECLARE Mme [D] [B] et M. [P] [O] irrecevables en leurs demandes relatives aux troubles de voisinage portant sur les nuisances sonores et olfactives causées par le poulailler et le spot lumineux, pour défaut de tentative préalable de résolution amiable du litige, DEBOUTE Mme [D] [B] et M. [P] [O] de l’ensemble de leurs demandes, DEBOUTE M. [W] [N] et Mme [L] [N] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [D] [B] et de M. [P] [O], en réparation du trouble anormal de voisinage,