TJ 13108, 24 août 2026, RG 24/01811

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 26/00072

DOSSIER : N° RG 24/01811 - N° Portalis DBW4-W-B7I-DMYW

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [O] [B]
né le 03 Octobre 1951 à NOVES (13550)
1966 route de st Remy
13550 LES PALUDS DE NOVES

représenté par Me Olivier MEFFRE, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [M]
né le 29 Juillet 1983 à ST PRIEST (69836)
339 chemin du Badaffier
84700 SORGUES

non comparant, ni représenté

Madame [R] [M] NEE [A]
née le 07 Octobre 1987 à LYON (69000)
520 avenue de la République
Résidence la Roubine - batiment C - Paluds de noves
13550 NOVES

représentée par Me Michèle KOTZARIKIAN, avocat au barreau de TARASCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000511 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON
Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 juin 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 24 août 2026

copie + copie exécutoire
délivrées le : 24 AOUT 2026
à Me KOTZARIKIAN, Me Olivier MEFFRE

Affaire [B] [Z] [M]
EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 7 novembre 2025, M. [X] [B], demeurant 1966, route de Saint-Rémy à Paluds-de-Noves (13550), a assigné Mme [R] [M], née [A] le 7 octobre 1987, et M. [V] [M], né le 29 juillet 1983, devant le Juge des contentieux de la protection pour les voir condamnés, avec exécution provisoire, à lui payer la somme de 7 969 euros, en paiement de loyers impayés, outre la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et condamnés aux dépens de l’instance.
Après trois renvois, l’affaire, initialement audiencée au 27 février 2025, a été enrôlée à l’audience publique du 25 juin 2026 : les parties y ont été dument représentées, à l’exception de M. [M], absent.
A la barre, M. [B] a rappelé avoir donné à bail à Mme [M] une maison à usage d’habitation située 789, chemin des Mules à Paluds-des-Noves (13550), par contrat du 25 novembre 2016 prenant effet le 5 décembre suivant, moyennant un loyer mensuel de 720 euros. Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé et cosigné le 1er janvier 2017.
Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 19 avril 2024, M. [B] a signifié à M. et Mme [M] un commandement de payer, dans les six semaines, la somme de 7 969 euros correspondant à des loyers impayés, et à justifier, dans un délai d’un mois, d’une assurance couvrant les risques locatifs relatifs au logement.
Le 17 mai 2024, Mme [M] a informé M. [B] que seule locataire restante, elle libérait la maison le jour-même et a restitué les clés du logement à un commissaire de justice, mandaté sur les lieux par le bailleur.
La dette locative de 7 969 euros, réclamée le mois précédent, étant restée impayée, ce dernier a saisi la justice, en produisant un relevé du compte locatif des époux [M], qui couvre toute la période d’occupation des lieux, à savoir de janvier 2017 à avril 2024, et qui recense tous les impayés cumulés depuis octobre 2017.
Outre le recouvrement de sa créance, il demande que les défendeurs soient condamnés aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 3 500 euros pour couvrir ses frais irrépétibles.

En réplique à la demande reconventionnelle de Mme [M], M. [B] a rétorqué que l’état du logement était loin d’être indécent et que d’ailleurs, aucun signalement ne lui avait été signifié en sept ans ; seul un rapport technique de visite non contradictoire a été réalisé en février 2024 par [U], évoquant des points d’amélioration, comme le chauffage de certaines pièces. En tout cas, rien qui puisse justifier une baisse de loyer sur toute la période du bail.
Pour sa défense, Mme [M], par l’intermédiaire de son conseil, a contesté, dans un premier temps, le bien-fondé de la créance locative revendiquée par le bailleur :
-en partant d’octobre 2017 pour constituer sa créance, M. [B] a fait fi de la prescription triennale, de rigueur en matière de baux d’habitation, et n’aurait pas dû comptabiliser les éventuels impayés constatés plus de trois ans avant la signification du commandement de les payer,
-la défenderesse a produit une série de quittances de loyer, d’ordres de virement bancaire et d’attestations de la CAF qui prouvent que le relevé du compte locatif, géré par le bailleur, comporte des erreurs et des oublis, et qu’il ne peut servir de base à sa condamnation.
Elle demande donc que M. [B] soit débouté de sa demande de paiement.
Dans un second temps, elle a confirmé l’état d’indécence du logement, qu’elle avait d’ailleurs signalé au propriétaire par courrier dès le 11 décembre 2018.
Le rapport de février 2024 de SOLIHA fait état de l’absence de chauffage, de moisissures généralisées, de VMC défectueuses, de menuiseries hors d’état, d’absence de prises électrique, de remontées d’eaux usées.
Ces désordres étant anciens et graves, elle a invoqué un préjudice de jouissance et réclamé reconventionnellement 30 % de réduction du loyer entre janvier 2019 et mai 2024, soit la somme de 14 040 euros à titre d’indemnisation.
Enfin, elle a demandé la condamnation du demandeur aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les loyers impayés
Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7-1 de ladite loi, quant à lui, dispose que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. ».
En l’espèce, M. [B] produit un état récapitulatif du compte de ses locataires, arrêté au 30 avril 2024, qui montre que la dette réclamée de 7 969 euros s’est construite d’octobre 2017 à avril 2024.
Or, le premier acte interruptif de la prescription sur lequel peut s’appuyer le demandeur est le commandement de payer qu’il a fait signifier le 19 avril 2024 aux locataires ; donc, celui-ci ne peut réclamer que la dette constituée depuis le 19 avril 2021.
Cependant, l’analyse comparée du relevé de compte fourni par le demandeur et des justificatifs fournis par Mme [M], fait apparaître des écarts de plusieurs natures, tant à l’avantage du bailleur qu’à celui des locataires.
Sur la base très partielle (41 mensualités sur les 88 allant de janvier 2017 à avril 2024) des justificatifs fournis par la défense (quittances de loyer, ordres de virement bancaire, attestations de la CAF), 9 écarts ont été constatés entre décembre 2017 et avril 2024, portant donc sur 22 % des 41 mensualités justifiées.
Statistiquement, d’autres écarts sont à craindre sur les 47 mensualités non couvertes par un justificatif.
Dans ces conditions, le Juge ne peut valablement porter crédit au document de base produit par le demandeur et se voit contraint de débouter M. [B] de sa demande de paiement.
Sur la demande reconventionnelle de Mme [M]
Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…).

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire lr logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…), d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) ».
Mme [M] s’appuie sur un rapport de visite de [U] du 5 février 2024 venant constater visuellement le niveau de dégradation du logement : en conclusion de ce rapport, [U] a donné six recommandations à la locataire pour l’entretien du logement, dont le nettoyage des bouches de VMC et d’arrivée d’air frais et la remise en état des surfaces, et a demandé au bailleur d’installer un dispositif de chauffage adéquat aux volumes à chauffer et à l’isolation en place et d’effectuer les diagnostics locatifs obligatoires.
Dit autrement, le rapport est loin d’avoir décrit un logement indécent, voire insalubre, raison pour laquelle il ne s’en est suivi ni décision administrative de mise en travaux, ni suspension des aides de la CAF.
D’autre part, durant les sept années qui ont suivi l’état des lieux d’entrée, dont les constatations étaient bonnes ou correctes, les locataires ne produisent aucune trace de réclamation de leur part auprès du bailleur. A ce sujet, le Juge n’a pas pris en compte le courrier que Mme [M] aurait adressé à M. [B] le 11 décembre 2018, car il n’a pas fait l’objet d’un envoi en recommandé et que le destinataire conteste l’avoir reçu.
Pour l’ensemble de ces raisons, Mme [M] sera déboutée de sa demande d’indemnisation de son prétendu préjudice de jouissance.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [B] sera condamné dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DEBOUTE M. [X] [B] de l’ensemble de ses demandes, DEBOUTE Mme [R] [M] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, CONDAMNE M. [X] [B] aux dépens de l’instance.