TJ 14118, 20 août 2026, RG 24/02671

N° du répertoire général : N° RG 24/02671 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I3JJ

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 20 Août 2026

DEMANDEUR :

Madame [U] [C]
née le 01 Septembre 1956 à [Localité 1] (53)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marion AUDAS, avocat au barreau de CAEN, membre de l’AARPI LBA, vestiaire : 106

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [T]
né le 17 Mai 1975 à [Localité 2] (14)
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me David DREUX, avocat au barreau de CAEN, membre de la SELARL UNITED AVOCATS, vestiaire : 033

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Caroline BESNARD, Juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : O. MELLITI, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Août 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 3 Juillet 2026.

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Marion AUDAS - 106, Me David DREUX - 033
EXPOSE DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Suivant promesse synallagmatique de vente signée par acte authentique le 22 novembre 2022, Mme [U] [C] s’est engagée à vendre à M. [E] [T], qui a accepté, avec faculté de substitution, un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le prix de 165 000 euros net vendeur.

L’acte a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un financement d’un montant global maximum de 188 100 euros, d’une durée maximale de 20 ans et d’un taux d’intérêt maximal, hors frais de dossier, d’assurance et de garanties de 3,30 %.

Il était stipulé que l’acquéreur s’obligeait à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai raisonnable. L’obtention du prêt devait intervenir au plus tard le 23 janvier 2023.

La vente devait quant à elle être réitérée par acte authentique au plus tard le 20 février 2023.

En l’absence d’éléments fournis et de réitération, Mme [U] [C] a, par lettre en date du 28 février 2023, mis en demeure M. [E] [T] d’avoir à régler le montant de la clause pénale, fixée dans l’acte authentique à 16 500 euros.

Le 1er mars 2023, l’agent immobilier intervenu dans le cadre de la négociation de la vente, a indiqué à Mme [C], par courriel, que M. [T] restait dans l’attente du retour de deux banques et était toujours intéressé par l’acquisition.

Suivant sommation interpellative délivrée par un commissaire de justice le 7 avril 2023, il était demandé à M. [T] de régler la somme de 16 500 euros à Mme [C]. La demande était réitérée par l’intermédiaire du conseil de Mme [C], selon lettre recommandée du 20 septembre 2023.

En réponse, par courrier du 24 décembre 2023, M. [T], par l’intermédiaire de son conseil, a contesté devoir ces sommes au motif notamment de l’obtention de deux refus de prêts.

Dans ce contexte, Mme [U] [C] a, par acte de commissaire de justice délivré le 2 juin 2024, fait assigner M. [E] [T] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir constater la caducité du compromis de vente et de se voir indemniser de ses préjudices.

Par ordonnance du 8 avril 2026, la clôture de l’instruction a été ordonnée et la date de plaidoiries a été fixée au 7 mai 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026, délibéré prorogé au 20 août 2026.

* Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, Mme [U] [C] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1101 et suivants, 1231-5 du code civil, de :
- Constater la caducité du compromis de vente en date du 22 novembre 2022,
- Condamner M. [T] à verser à Mme [C] :
* 16 500 euros au titre de la clause pénale,
* 5 000 euros au titre du préjudice moral,
* 19 840 euros au titre du préjudice financier,
- Condamner M. [T] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, M. [E] [T] demande au tribunal de :
A titre principal,
- Débouter Mme [U] [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
À titre subsidiaire,
- Réduire dans de plus justes proportions le montant des demandes ,
En tout état de cause,
- Condamner Mme [U] [C] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Mme [U] [C] aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIVATION

I - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [U] [C]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

A. Sur la caducité de la promesse de vente

Mme [C] sollicite que soit constatée la caducité de la promesse de vente au motif que M. [T] a été défaillant en ne satisfaisant pas à ses obligations résultant de la condition suspensive portant sur l’obtention d’un financement. Elle en conclut que les conditions suspensives sont réputées acquises et s’estime dès lors bien fondée à solliciter des dommages et intérêts.

Il est certain que la promesse synallagmatique de vente signée par les parties en date du 22 novembre 2022 comporte une condition suspensive stipulée en faveur de l’acquéreur portant sur l’obtention d’un financement, rédigée en ces termes (pages 9, 10 et 11) :

« CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DE PRET
Que l’acquéreur obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement ou courtier de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :
- montant global maximum du ou des prêts envisagés : CENT QUATRE VINGT HUIT MILLE CENT EUROS (188 100,00 €)
- durée maximale de remboursement : 20 ans
- taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 3.30%
- garantie : une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelle devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se porterait acquéreur).

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 23 janvier 2023 et selon les modalités ci-après définies. »
[...]

Obligations de l’ACQUEREUR
L’ACQUEREUR s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai raisonnable.

Toutefois, le VENDEUR ne pourra se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR devra suivre l’instruction de son dossier, fournir sans retard tous renseignements et tous documents qui pourront lui être demandés et de manière générale tout mettre en oeuvre pour qu’aboutisse la demande de prêt, dans le délai de la présente condition suspensive
L’ACQUEREUR est informé :
- que la condition sera considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du code civil si, par sa faute ou sa négligence, il en empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance ;
- Que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues ci-dessus peut entrainer l’application de cette sanction à son encontre.
Etant précisé, que :
- L’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition ;
[…]
L’ACQUEREUR devra justifier à son notaire et au VENDEUR, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation de demandes de prêt, l’offre de prêt à lui faire ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.
En cas de non obtention d’une offre de prêt, il devra justifier d’au minimum deux refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.
Faute par l’ACQUEREUR d’avoir informé son notaire et le VENDEUR dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques une semaine après la réception par l’ACQUEREUR d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le VENDEUR d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse ».

Il est constant qu’au terme fixé pour la réalisation de la condition, soit le 23 janvier 2023, aucun échange n’est intervenu entre les parties et M. [T] n’a ni justifié de l’obtention d’un prêt bancaire ni renoncé à y recourir.

L’acte prévoit par ailleurs en page 22 sous l’intitulé “Modalités de mise en oeuvre du compromis” puis “Délai et conditions de réalisation” qu’un acte notarié devra être régularisé au plus tard le 20 février 2023. Une prorogation d’une durée de quinze jours est prévue pour le cas où le notaire n’aurait pas reçu toutes les pièces administratives ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêt.

Il ressort des échanges intervenus entre M. [T], l’agent immobilier et Mme [C] qu’à la date du 1er mars 2023, l’acquéreur n’avait pas obtenu de financement, restait dans l’attente d’un retour des banques mais ne renonçait toutefois pas au projet. Mme [C] indiquait quant à elle qu’elle n’entendait pas accorder une prorogation de la promesse au-delà de celle prévue.

Il s’ensuit que le terme fixé par l’acte est ainsi intervenu le 7 mars 2026, ce sans que M. [T] ait obtenu un financement.

L’acte ne prévoyant pas la sanction en cas de non réalisation de la vente à la date fixée pour la réitération par acte authentique, le sort de la promesse est lié à la réalisation ou non des conditions suspensives, qu’il convient d’examiner.

En effet, il est constant que lorsque la condition est réalisée, ledit terme correspond au point de départ à partir duquel le contractant le plus diligent à la possibilité de mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte authentique ou, à défaut pour celui-ci de s’exécuter spontanément, de demander en justice soit la constatation de la vente ou son exécution forcée, soit sa résolution.

En revanche, lorsque la condition est défaillie à l’issue du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est toujours pas accomplie, la promesse est alors caduque (Civ. 3e 9 mars 2017 Pourvoi n° 15-26.182).

* Sur la condition suspensive

L’article 1304-3, alinéa 1er du code civil, dispose que : “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

Il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et de justifier d’au minimum deux refus de prêt provenant de différents établissements bancaires.

M. [T], qui affirme avoir satisfait à ses obligations et estime en conséquence que la condition n’a pas été réalisée, écartant par suite toute indemnisation du vendeur, se fonde sur les pièces suivantes :
- un refus de prêt associé à un courriel du 3 mars 2023 émanant de la Caisse d’Epargne portant sur une demande de financement en date du 20 janvier 2023 pour un montant de 188 100 euros ;
- une attestation de refus de crédit émanant du Crédit Agricole en date du 3 mars 2023 portant sur une demande de financement formulée le 2 décembre 2022 pour un montant en capital de 188 100 euros et une durée de 240 mois ;
- un refus de prêt émanant du LCL par courriel du 16 février 2023 portant sur une demande de financement de 188 100 euros ;
- une proposition de la BRED datant du 7 janvier 2023, mentionnant qu’il s’agit d’une simulation, relatif à un emprunt d’un montant de 438 100 euros (travaux et financement de l’acquisition) d’une durée de 240 mois au taux d’intérêt fixe de 4 %.

Pour justifier de l’envoi de deux refus de prêt, M. [T] verse aux débats un courrier non daté et dont l’identité du destinataire est occultée. Sa valeur probante est limitée dans un contexte où la sommation interpellative délivrée à ce dernier, en date du 7 avril 2023 fait état de l’absence d’éléments reçus par la venderesse.

Par ailleurs, l’examen des réponses des banques ayant refusé d’accorder un financement à M. [T] met en évidence que quatre demandes ont été formulées dont la première le 2 décembre 2022 et la seconde le 20 janvier. Il est exact que Mme [C] ne peut se prévaloir de la caducité au regard du seul dépôt tardif des demandes. Cela étant, il est évident qu’en déposant une seconde demande trois jours avant l’expiration du délai fixé, le 23 janvier, alors qu’il lui appartenait le cas échéant de justifier de deux refus de prêt, M. [T] a fait à tout le moins preuve de légèreté.

De surcroît, force est de constater qu’à l’exception de la simulation réalisée auprès de la BRED, aucune demande ne comporte le taux d’intérêt. La simulation ne saurait quant à elle être assimilée à une demande étant constaté en tout état de cause que le montant à financer est supérieur à celui prévu dans la promesse de vente et que la preuve d’un refus de la part de cet établissement de crédit n’est pas rapportée. Au surplus, les pièces produites ne font pas état des garanties requises pour l’obtention des prêts.

M. [T] ne démontre dès lors pas avoir déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente. Il n’incombe par ailleurs pas au tribunal de déterminer la probabilité pour M. [T] de se voir en tout état de cause refuser un prêt, cette appréciation, au demeurant hasardeuse, ne relevant pas des critères à prendre en compte pour l’examen de la réalisation de la condition suspensive.

Il s’évince de ces constatations que M. [T] n’a pas été diligent dans le dépôt et le suivi de l’instruction de ses demandes et a ainsi empêché l’accomplissement de la condition tenant à l’obtention d’un financement. Il en a provoqué la défaillance.

Partant, la condition suspensive est réputée accomplie par application de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil.

Il est constaté que la demanderesse ne sollicite pas la résolution, qui constitue la sanction de principe dans une telle hypothèse mais la caducité de la promesse.

Il est observé que M. [T] n’a pas informé son notaire et Mme [C] de ces refus de prêts dans le délai de la condition suspensive, soit avant le 23 janvier 2023. Aussi, en application de la clause, il sera considéré que la promesse est devenue caduque le 9 mars 2023 soit une semaine après la réception par M. [T] de la mise en demeure adressée par lettre recommandée par Mme [Z] d’avoir à justifier de l’obtention du prêt.

B. Sur l’application de la clause pénale et la réparation des préjudices subis par Mme [C]

Une clause pénale est prévue à la page 22 de la promesse de vente. Elle stipule que :
« si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de SEIZE MILLE CINQ CENTS EUROS (16.500,00€) ».

Au regard de l’impossibilité pour M. [T], qui n’a pas renoncé à la condition de financement, de finaliser la vente du bien, la clause pénale prévue au contrat produit ses effets et l'oblige au paiement de la pénalité prévue.

Toutefois, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il convient en premier lieu de rappeler que la clause pénale a pour objet de sanctionner de manière forfaitaire celui qui a manqué à une obligation contractuelle. Au regard de cette notion de forfait, que le juge peut toutefois augmenter si elle s’avère dérisoire, le créancier ne peut demander, en sus de la clause pénale, des dommages et intérêts, quand bien même la somme forfaitaire prévue par le contrat à titre de dommages et intérêts ne couvrirait pas tous ses dommages.

Or, en l’espèce, Mme [U] [C] sollicite les indemnités suivantes :
- 16 500 euros au titre de la clause pénale, considérant qu’elle n’a pas pu bénéficier de la conjoncture favorable du marché immobilier fin 2022 et que son bien souffre désormais d’une moins-value ;
- 5 000 euros au titre du préjudice moral au regard notamment de la mauvaise foi de M. [T], lequel était un professionnel et l’a contrainte à vider l’immeuble dans la précipitation ;
- 19 840 euros au titre du préjudice financier au titre des 32 mois de loyers qu’elle a dû acquitter à la suite de la signature du compromis de vente et de la libération de l’immeuble objet de la vente qui constituait sa résidence principale.

Il s’agit dès lors d’examiner l’ensemble de ces demandes au regard du préjudice global subi par Mme [C] en lien avec les manquements fautifs commis par M. [T] et de déterminer si le montant forfaitaire fixé dans la clause pénale, dont Mme [C] ne sollicite pas une révision à la hausse, présente ou non un caractère manifestement excessif.

Il est en premier lieu relevé à juste titre par le défendeur que la promesse de vente, qui prévoit une faculté de substitution au profit d’une personne morale, que la circonstance tenant à la qualité de professionnel du bénéficiaire de la promesse ne caractérise pas une faute à l’origine d’un préjudice subi par Mme [C]. En outre, Mme [C], qui n’a pas attendu la signature de la promesse ni celle de l’acte authentique n’est pas fondée à associer intégralement son déménagement dès le mois d’octobre 2022 et jusqu’à ce jour, aux manquements reprochés à M. [T], ce alors qu’aucune obligation de vider le logement ne lui incombait avant la réitération de l’acte, cet événement représentant la fin de l’aléa associé à la finalisation de la vente.

Il est par ailleurs constaté que si la demanderesse a subi un préjudice constitué par la perte de chance d’avoir pu vendre son bien dans un contexte économique plus favorable, ce préjudice n’est pas corroboré par la preuve de propositions sérieuses émises, contemporaines à celle de M. [T]. Il est au surplus souligné que le durée d’immobilisation s’est limitée à environ 5 mois jusqu’au 7 mars 2023.

Au regard de ces données et en l’état des pièces produites, tenant compte de cette perte de chance, de l’immobilisation de l’immeuble pendant 5 mois et du préjudice moral subi en lien avec l’anxiété générée et les démarches entreprises, il est jugé que le montant de la clause pénale - représentant 10 % du prix de vente et ainsi conforme aux usages - n’apparaît pas manifestement excessif.

Il n’y a donc pas lieu de le modérer.

Au vu de tout ce qui précède, M. [E] [T] sera condamné à payer à Mme [U] [C] la somme de 16 500 euros en application de la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique de vente.

II - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [E] [T], succombant, sera condamné au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] [C] les frais non compris dans les dépens qu’elle a été amenée à engager au cours de la présente instance. Par suite, M. [E] [T] sera condamné à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS