TJ 14118, 21 août 2026, RG 25/00900

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00900 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JF26

Minute : 2026/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Août 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[U] [Q]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Aurélie FOUCAULT - 87
Me Florian LEVIONNAIS - 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me Aurélie FOUCAULT - 87
Me Florian LEVIONNAIS - 93

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL - RCS [Localité 2] 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par Me Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Q] né le 02 Décembre 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Aurélie FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition en présence de Monsieur [Y] [C], conciliateur de justice

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juillet 2025
Date des débats : 21 Mai 2026
Date de la mise à disposition : 21 Août 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 MARS 2003, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [U] [Q] un logement sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [U] [Q] un commandement de payer la somme en principal de 1126,23 au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [U] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans en date du 19 février 2025 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du Calvados auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de cet acte, il est demandé au juge des contentieux de la protection de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire
à défaut,
- prononcer la résiliation du bail
- ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Q] des lieux sis [Adresse 6] au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier  
- ordonner la séquestration en garde meubles des biens et objets garnissant les lieux au frais du locataire
- condamner Monsieur [U] [Q] au paiement de :
* une somme de 1369,32 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date de résiliation du bail augmenté des intérêts à compter de l'assignation.
* une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges à compter de la date de résiliation du bail, soit du 20 janvier 2025
* une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
- ordonner l’exécution provisoire.
 
La dette locative s’élève au jour de l'audience à la somme de 3118,45 euros selon le décompte en date du 19 mai 2026.
Cité à étude, Monsieur [U] [Q] est représenté à l’audience par Maître [F] [D],
Par voie de conclusions, Monsieur [U] [Q] fait valoir que :
la saisine de la CAPEX n’est pas justifié, ni la notification au Préfet de l’assignation introductive d’instance, aucune clause résolutoire, stricto sensu, n’est inséré dans le bail, si Monsieur [Q] n’a pas réglé au bailleur le reliquat de loyer lui incombant, déduction faite de l’allocation de solidarité, c’est que le logement est impropre à la location, plusieurs photos sont versées aux débats montrant un logement qui fait état d’une forte présence d’humidité et d’une vétusté patente, notamment de la salle d’eau où sont visibles des moisissures importantes, Il est sollicité du Tribunal :
- d’ordonner une expertise avant dire droit, afin d’en déterminer les causes
- de condamner CDC Habitat social au versement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civil,
Par voie de conclusions en réplique, CDC Habitat social soutient  :
qu’elle a informé la CAF de la dette locative de Monsieur [U] [Q] par LRAR du 14 novembre 2024, de sorte que la saisine de la CAPEX est réputée constituéeque la clause résolutoire est bien insérée dans le bail dans son paragraphe 4.6.1, clause qui a été rappelée dans le commandement de payer que l’exception d’inexécution ne saurait être invoqué pour justifier une règlement de loyer, sauf à démontrer que le logement est inhabitable, qu’elle a répondu à ses obligations légales en missionnant la société PROXISERVICE afin de procéder à l’entretien de la chaudière et la société ADTECH afin de procéder à la recherche d’éventuels fuitesqu’au vu des constatations faites par la société ADTECH, il s’agirait d’un défaut d’entretien courant qui incombe au locataire, elle sollicite la condamnation de Monsieur [Q] à une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil.La présente décision sera donc rendue publiquement par jugement contradictoire conformément à l’article 467 du Code de Procédure Civile et en premier ressort.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Au vu de l’ensemble des documents versés à la procédure et afin de déterminer les causes des désordres décrits par les deux parties, il convient, avant dire droit, d’ordonner une expertise contradictoire, le rapport établi par la société ADTECH, missionné par le bailleur ne répondant pas à l’impartialité et au respect du contradictoire ;
L’expert commis aura pour mission de procéder aux investigations suivantes :
- Convoquer les parties afin d’organiser une réunion sur les lieux
- Dire, au regard de l’état actuel du lieu loué s’il présente des désordres de nature à rendre le logement impropre à la location,
- Procéder à une étude d’hygrométrie et une étude de l’isolation du logement,
- Préciser si les désordres proviennent résultent de dégradations, d’une absence d’entretien et/ou de réparation et/ou d’un défaut d’entretien ou/et d’un défaut structurel
- Enumérer les travaux propres à remédier aux désordres et les chiffrer
- Fournir tous éléments techniques afin de déterminer les responsabilités des parties et évaluer, le cas échéant, les préjudices subis,
- Dire si des travaux urgents sont à prévoir pour empêcher l’aggravation des désordres, dans ce cas déposer un rapport intermédiaire décrivant les travaux urgents et à qui ils incombent,
Ordonne que la consignation à valoir sur les frais d’expertise soit mise à la charge de CDC HABITAT Social,
Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
ACCORDE l’aide juridictionnel provisoire à Maître [F] [D] ;
ORDONNE sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civil, la commission d’un expert en la personne de Monsieur [V] [N], [Adresse 7] avec pour mission de procéder aux investigations suivantes :
- Convoquer les parties afin d’organiser une réunion sur les lieux
- Dire, au regard de l’état actuel du lieu loué s’il présente des désordres de nature à rendre le logement impropre à la location,
- Procéder à une étude d’hygrométrie et une étude de l’isolation du logement,
- Préciser si les désordres proviennent résultent de dégradations, d’une absence d’entretien et/ou de réparation et/ou d’un défaut d’entretien ou/et d’un défaut structurel
- Enumérer les travaux propres à remédier aux désordres et les chiffrer
- Fournir tous éléments techniques afin de déterminer les responsabilités des parties et évaluer, le cas échéant, les préjudices subis,
- Dire si des travaux urgents sont à prévoir pour empêcher l’aggravation des désordres, dans ce cas déposer un rapport intermédiaire décrivant les travaux urgents et à qui ils incombent ;
ORDONNE que la consignation à valoir sur les frais d’expertise soit mise à la charge de CDC HABITAT Social ;
SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes ;
RÉSERVE les dépens.
Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION