TJ 14118, 21 août 2026, RG 26/00348

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00348 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JTPP

Minute : 2026/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Août 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[N] [O]
[X] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Florian LEVIONNAIS - 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
Me Florian LEVIONNAIS - 93
M. [N] [O]
Mme [X] [B]
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 3] [Adresse 4] RCS [Localité 2] 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par Me Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 6]
comparant en personne

Madame [X] [B], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition en présence de Monsieur [I] [K], conciliateur de justice

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Mai 2026
Date des débats : 21 Mai 2026
Date de la mise à disposition : 21 Août 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 8 mars 2023, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [N] [O] et Madame [X] [B] un logement situé [Adresse 7] [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1716,84 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l'acte.

Ce commandement étant resté infructueux, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [N] [O] et Madame [X] [B] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal du céans en date du 30 décembre 2025 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet de Calvados auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile, afin de voir :
- constater la résiliation du bail signé le 8 mars 2023 par acquisition de la clause résolutoire en date du 20 décembre 2025
- ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [X] [B], de ses biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 8] avec si besoin l'assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
- les condamner solidairement au paiement de :
* la somme de 2990,29 euros correspondant au montant de l'arriéré des loyers et des charges à la date de l'assignation, somme à parfaire à l'audience, ainsi qu'au paiement des loyers et charges à échoir jusqu'au jour du jugement à intervenir
* d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs
* d'une indemnité de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.
- ordonner l'exécution provisoire de droit.

A l'audience du 21 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été appelée, CDC HABITAT SOCIAL sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance exposant que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

CDC HABITAT SOCIAL indique que la dette locative du locataire s'élève à la somme totale de 3967,76 euros, selon le décompte en date du 19 mai 2026.

Outre les motifs exposés dans l'acte introductif d'instance, CDC HABITAT SOCIAL indique oralement à l'audience que les locataires, malgré de nombreuses relances, n'ont pas produit une attestation d'assurance habitation et sollicite que les demandes formulées dans l'acte introductif d'instance soient étendues au défaut d'assurance.

Régulièrement assignés par remise à domicile et à personne, Monsieur [N] [O] et Madame [X] [B] comparaissent à l'audience en personne.

La présente décision étant susceptible d'appel, elle sera rendue publiquement par jugement contradictoire conformément à l'article 467 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation de bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
L'article 24 de cette dernière dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, précédemment ce délai était de deux mois. Ce délai étant une mesure d'ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire.

En application de l'article 4i de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
En vertu de l'article 4p de cette même loi, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non- paiement des loyers.

Un commandement de payer a été régulièrement délivré, conformément au bail en cause, le 20 octobre 2025 et est demeuré infructueux.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi 89°/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du commandement, portait à deux mois le délai pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire ; le nouveau délai de six semaines prévues par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable aux baux en cours.

Aucune régularisation totale n'a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer.

Les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 20 décembre 2025.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 19 mai 2026, il ressort que Monsieur [N] [O] et Madame [X] [B] restent redevables de la somme de 3967,76 euros au titre de l'arriéré de loyer, charges et indemnités d'occupation dus, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner.

Sur le défaut d'assurance habitation

Le Tribunal a octroyé un délai jusqu'au 5 juin afin que Monsieur [N] [O] et Madame [X] [B] communiquent au bailleur une attestation d'assurance.

Par note en délibéré en date du 3 juin 2026, CDC Habitat social communique un document intitulé " Projet d'assurance multi-risque habitation ". Ce document est signé avec la mention " bon pour accord " mais il n'est pas daté, condition obligatoire afin qu'un document puisse produire les effets d'un contrat en cours de validité.
Le Tribunal ordonne, par conséquent, que le contrat d'assurance habitation soit formalisé et communiqué au bailleur dans les quinze jours à compter du jugement à intervenir.

En cas de non- respect de ce dispositif, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail sera résilié de plein droit, nonobstant les délais de paiement octroyés infra.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative (2) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de cette même loi, le juge, lorsqu'il est saisi dans ce sens et que les conditions (supra) sont remplies, peut suspendre l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Cette décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées et fait cesser l'application des majorations d'intérêt et des pénalités.

En l'espèce CDC Habitat social produit aux débats un relevé de compte arrêté au 19 mai 2026 faisant ressortir une dette locative actualisée de 3967,76 euros.

Lors de l'audience 21 mai 2026, les locataires ont repris le paiement du loyer courant, depuis le mois de février 2026 et formulent une demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Ils proposent de verser une somme de 200 euros en plus du loyer courant afin d'apurer la dette locative.

Au regard des revenus annoncés, Monsieur est titulaire d'un CDI et perçoit 1400 euros par mois, Madame perçoit une allocation chômage d'environ 1170 euros par mois, il ressort qu'ils sont en mesure d'apurer la dette à hauteur de 150 euros par mois outre le paiement du loyer courant.

Il y a donc lieu de :
- accorder à Monsieur [N] [O] et Madame [X] [B] des délais de paiement et en les autorisant à apurer la dette en 26 versements mensuels égaux et successifs de 150 euros et un 27ème versement de 67,76 euros, au plus tard le10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification
- suspendre la clause résolutoire stipulée dans le bail, tout en précisant que ce dernier sera résilié de plein droit si l'échéancier visé au dispositif de la présente décision n'est pas respecté, même ponctuellement.

Le bail sera alors résilié et le locataire devra quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer, éventuellement indexé, et les charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce à compter du 20 décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés à l'occasion de la présente instance et non-compris dans les dépens.
Aussi lui sera-t-il alloué la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La charge des dépens sera supportée par Monsieur [N] [O] et Madame [X] [B], conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et comprendra le coût du commandement de payer et la signification de l'assignation en justice.

Il est rappelé enfin qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d'office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l'écarter totalement ou partiellement, l'estimant incompatible avec la nature de l'affaire ou susceptible d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par jugement contradictoire,