TJ 83137, 27 juill. 2026, RG 26/00851

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00765

N° RG 26/00851 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N4QV

AFFAIRE :

S.C.I. KALOMA

C/

[E]
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Grosse exécutoire : Me Jean-christophe GARRY, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 1011

Copies :

- M. [E]

- SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. KALOMA
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-christophe GARRY, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [E]
né le 03 Octobre 1968 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL (audience) Elodie JOUVE (délibéré)

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Mai 2026
Date des débats : 26 Mai 2026
Date du délibéré : 27 Juillet 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 JUILLET 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL (audience) Elodie JOUVE (délibéré), greffiers.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation du 23 mars 2026 délivrée à [E] [V] ci-après désigné « le locataire » et à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution garantie VISALE, à la demande de la SCI KALOMA, ci-après désignée « le bailleur » et à laquelle il convient de se rapporter.

A l’audience du 26 mai 2026, le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il maintient ses demandes tendant à faire constater la résiliation du bail en cours entre les parties par acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer demeuré infructueux, à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard, autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, au frais, risques et périls du locataire, à sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, soit 645,90 euros, indexable dans les mêmes conditions que le loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la restitution des clés, au paiement par provision des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation à hauteur de 463,04 euros arrêtés au mois de janvier 2026, selon décompte produit à parfaire, avec intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, juger que la caution VISALE – Action Logement Services, régulièrement informée du commandement de payer, sera, le cas échéant, subrogée dans les droits de la SCI KALOMA pour les sommes qu’elle aurait versées en exécution de son engagement de caution, condamner le locataire au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de signification dont distraction au profit de la SELARL GARRY et Associés, avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
A l’audience le conseil du bailleur déclare que la dette était de + de 5.000,00 euros mais grâce à la garantie VISALE au 23 mars 2026 la dette est de 463,04 euros.

Le locataire est présent. Il déclare qu’il a versé 2 fois 463,00 euros, qu’il est dans le logement et veut y rester, qu’il veut des délais.
Il a écrit au tribunal une lettre pour expliquer la chronologie en détail de sa situation. Il en résulte que son accident concerne une fracture de la main avec élongation des ligaments et l’a empêché de reprendre son activité professionnelle car il exerce la profession d’aide soignant. Il a fait valoir la garantie VISALE. Cette garantie permettait au propriétaire de percevoir les loyers et charges qu’il ne pouvait en tant que locataire payer dans la mesure où il n’avait que sa pension d’invalidité de 761,00 euros par mois. Cette garantie devait s’appliquer sur 36 mois mais elle s’est interrompue au mois de janvier 2026 sans qu’il en soit averti. Il vient de retrouver un emploi d’aide soignant en CDI à l’EPHAD Les Jardins du Revest et dès lors il s’engage à verser en sus du loyer la somme de 150,00 euros minimum afin de solder le reliquat de sa dette. Il dépose son dossier comportant l’attestation de paiement de pension, divers courriers concernant des désagréments et échanges avec l’agence immobilière chargée de la gestion du logement, un justificatif de virement depuis son compte [Adresse 5] de 1.000,00 euros sur le compte Crédit Mutuel de IMMO LOC en date du 24 mai 2026 et un autre justificatif de virement de 110,00 euros sur le même compte à la date du 25 mai 2026. Il dépose son dossier.

La caution garantie VISALE « SAS ACTION LOGEMENT SERVICES » n’est pas présente ni représentée alors que régulièrement convoquée.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l’article 472 CPC « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». En l’espèce la caution garantie VISALE « SAS ACTION LOGEMENT SERVICES » a été régulièrement assignée à personne morale selon les dispositions de l’article 658 code de procédure civile et par remise à personne habilitée à recevoir l’acte.
Ainsi, le défaut de comparution du défendeur n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l’ opposant au demandeur. Il sera fait droit à la demande.

Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Attendu les dispositions de l'article 1353 du Code civil : « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 4 avril 2024 prenant effet au 5 avril 2024 concernant un logement sis [Adresse 6] et comportant une clause résolutoire.
Le bien est géré par l’agence immobilière Renaissance Immo sise à [Localité 5], mandataire du bailleur.
Le locataire bénéficie de la garantie VISALE délivrée par ACTION LOGEMENT SERVICES suite à un visa n°V11057651992 attribué le 14 mars 2024.

Attendu les dispositions de l’article 1224 du code civil « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice » ;

Attendu les dispositions de l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme le commandement de payer du 16 janvier 2026, à sa dénonciation à la caution VISALE, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Le tribunal a reçu le 16 avril 2026 le rapport concernant le diagnostic social et financier du locataire devant être établi par les services sociaux du département. Il en résulte qu’il s’agit d’une personne demeurant seule. Le total des ressources mensuelles du locataire est de 1.400,00 euros et celui des charges de 963,00 euros. Il explique être en capacité de rembourser le montant de sa dette si des délais lui sont accordés. Il termine une période de 13 mois d’arrêt maladie suite à un accident du travail survenu le 26 février 2025. Le rapport confirme ce que le locataire a déclaré à l’audience lors des débats.

Il résulte de l'historique des paiements et du décompte versé par le bailleur que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 463,04 euros, somme arrêtée au mois de janvier 2026. Le locataire sera condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation du 23 mars 2026.

Le bailleur produit deux quittances de la garantie VISALE pour un montant total de 4.652,04 euros correspondant aux loyers et charges, indemnités impayés des mois de juin à décembre 2025 soit 7 mois, payées les 14 novembre 2025 et 12 janvier 2026. Référence du contrat d’adhésion : contrat de cautionnement n°A10338415628 couvrant les impayés de loyers et charges dans la limite de la durée et des plafonds prévus. Dans ces quittances, le bailleur ou son mandataire RENAISSANCE IMMO atteste reconnaître qu’il est subrogé par ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil ».

Il s’avère que le décompte présenté par le bailleur s’arrête au 11 décembre 2025, aucun décompte n’est produit depuis cette date à la date d’audience du 26 mai 2026 sauf à dire que le locataire doit la somme de 463,04 euros arrêtée au mois de janvier 2026 et reprise dans l’assignation du 23 mars 2026. Il n’est pas mentionné les virements des 24 et 25 mai 2026 du locataire pour un montant de 1.110,00 euros. Il est donc impossible de savoir si le loyer avant l’audience a été payé par le locataire et il semble pour le moins paradoxal que la garantie visale ne poursuivent pas ses effets.

En conséquence, il sera accordé un échéancier à minima sur 24 mois au visa de l’article 1343-5 du code civil.

Le locataire sera condamné à payer la somme de 463,04 euros en 24 mensualités de 19,00 euros la dernière soldant la dette, payables entre le 1er et le 10 de chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement du 16 janvier 2026 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de six semaines pour le logement, le locataire n’a pas apuré l'intégralité de sa dette dans le délai et encore moins sollicité de délai par les voies légales. Il s’ensuit que le bail du logement s'est trouvé résilié de plein droit le 27 février 2026 à minuit pour non-apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire.
A cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Conformément aux dispositions des articles 2288 et suivants du code civil la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES par sa garantie VISALE a apporté son cautionnement au locataire et de par ce fait a subrogé le bailleur dans tous ses droits concernant la créance envers le locataire pour les montants et durées qu’elle aura contractés.

Il sera dit que la caution garantie VISALE de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogera la SCI KALOMA dans tous les droits pour les sommes qu’elle aurait versées en exécution de son engagement de caution.

Force est de constater que le dit commandement de payer d’un montant de 5.039,60 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges au 31 décembre 2025 a été dénoncé le23 janvier 2026 à la caution garantie VISALE laquelle a payé le 12 janvier 2026 la somme de 1937,30 euros qui, avec le paiement du 14 novembre 2026 de 2.714,34 euros fait un total de 4.652,04 euros.

Toutefois, un échéancier ayant été accordé, l’expulsion du locataire, des biens et de tous occupants de son chef ne sera prévue qu’en cas de défaut de paiement et à ce moment-là le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

La demande d’astreinte sera rejetée en raison de l’échéancier accordé ainsi que l’autorisation de l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de défaut de paiement et de défaut pour le locataire de libérer à ce moment-là les lieux.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit une somme égale au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 février 2026 à minuit, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 645,90 euros par mois à compter de cette date jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.
Il y a lieu de tenir compte de ce que la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 23 mars 2026 à minuit est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

Le bailleur a été obligée de poursuivre le locataire en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui lui étaient dus.

Le locataire sera condamné à payer au bailleur une somme que l’équité commande de fixer à 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire sera condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de signification dont distraction au profit de la SELARL GARRY et Associés, avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le bailleur sera débouté du reste de ses demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS