TJ 83137, 24 août 2026, RG 22/05894

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/05894 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LZ4L

En date du : 24 août 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt quatre août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 mai 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 août 2026 prorogé au 24 août 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [Q] [Y] épouse [T], née le 03 Janvier 1951 à [Localité 1] (13), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eve CHAUSSADE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. [L] IMMO GEST, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER ARCADIE, pris en la personne de son syndic en exercice l’agence [L] IMMO GEST dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Eve CHAUSSADE - 0262
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Olivier PEISSE - 1010

FAITS ET PROCEDURE

Il existe sur la commune de [Localité 2], au [Adresse 4], un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5] au sein duquel Mme [Q] [Y] épouse [T] est propriétaire du lot n°15 correspondant à un pavillon et la jouissance exclusive et particulière d’une parcelle de terre de 638m².

Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 6 août 2021 sur convocation du syndic, la société [L] IMMO GEST.

Par acte du 13 octobre 2021, Mme [T] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et le syndic [L] IMMO GEST en annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17 et 18 de l’assemblée générale du 6 août 2021. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 21/05975.

Alors que ladite procédure était en cours, une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 12 août 2022 sur convocation du syndic, la société [L] IMMO GEST.

Par acte du 9 novembre 2022, Mme [T] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et le syndic [L] IMMO GEST devant ce Tribunal aux fins de voir :
-annuler les décisions déclarées adoptées aux points 2, 5, 6, 7, 12, 13, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26 et 29 de l’ordre du jour et du procès verbal de l’assemblée générale du 12 août 2022,
-condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 22/05894.

Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 30 août 2023 sur convocation du syndic, la société [L] IMMO GEST.

Par acte du 31 octobre 2023, Mme [T] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et le syndic [L] IMMO GEST devant ce Tribunal aux fins de voir :
-annuler les décisions déclarées adoptées aux points 2, 5, 6, 12, 13, 19.1, 19.2, 19.3, 20, 21.1, 21.2, et 21.3 de l’ordre du jour et du procès verbal de l’assemblée générale du 30 août 2023,
-condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Ladite procédure, enrôlée sous le n° 23/07063, a été jointe à l’instance n°22/05894 le 16 avril 2024. En revanche, la jonction a été refusée avec la procédure n°21/05975 par ordonnance du 16 janvier 2024.

Par ordonnance en date du 16 avril 2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 12 janvier 2025 et renvoyé celle-ci à l’audience du tribunal se tenant le 12 mars 2025 pour plaidoiries.

Par conclusions du 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] demande au Tribunal de :
-rejeter toutes les demandes formulées par Mme [T] d’annulation de résolutions des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] qui se sont tenues à la date des 6 août 2021, 12 août 2022, et 30 août 2023,
-rejeter toutes les autres demandes formulées Mme. [T] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 3],
-condamner Mme [T] à lui payer la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice financier et à la somme de 4500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par conclusions du 12 janvier 2025, la société [L] IMMO GEST demande au Tribunal de :
-juger Mme. [T] ne justifie d’aucun préjudice, ni même d’un lien de causalité.
-juger que la responsabilité de la société [L] IMMO GEST n’est pas engagée,
-débouter Mme. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à son endroit,
-rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie,
-condamner Mme. [T] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 10 mars 2025, Mme [T] demande au Tribunal, au visa de l’article 802, 15 et 16 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les conclusions de la SARL SANNARY IMMO GEST notifiées le 12 janvier 2025, et subsidiairement de les rejeter.

L’audience du 12 mars 2025 ne pouvant se tenir, les parties ont été avisées que l’affaire serait appelée à l’audience du 4 mai 2026. La présente procédure et celle enregistrée sous le n°21/05975 ont été appelées et retenues à la même audience.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

En l’absence de jonction avec la procédure n°21/05975, il est sans objet pour le syndicat des copropriétaires de solliciter du Tribunal, dans la présente instance, le rejet d’une demande d’annulation portant sur les résolutions de l’assemblée générale tenue le 6 août 2021 dont il n’est pas saisi.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 12 janvier 2025 par la société [L] IMMO GEST

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. [...] Lorsque leur cause survient ou est révélée après l'ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d'instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l'article 47.”

En application de l'article 15 du code de procédure civile, “les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.”

En outre, en application de l'article 16 du même code, “le juge, doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.”

Estimant que le principe du contradictoire n’est pas respecté par la notification, le jour même de la clôture de la procédure, des premières conclusions de la société [L] IMMO GEST alors que la date de clôture était fixée depuis huit mois, que l’instruction de l’affaire a duré plus de deux ans et qu’il avait été notifié à cette partie une injonction de conclure le 16 avril 2024, Mme [T] demande que ces conclusions en date du 12 janvier 2025, postérieures à une clôture intervenue à 9h et auxquelles elle n’a pu répliquer, soient déclarées irrecevables et le cas échéant rejetées, ce d’autant que la société [L] IMMO GEST n’a pas sollicité de rabat de l’ordonnance de clôture.

En l'espèce, le 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a fait injonction à la société [L] IMMO GEST et au syndicat des copropriétaires de conclure avant le 16 avril 2024 en considération des délais écoulés depuis sa saisine.

Bien que ce délai n’ait pas été respecté par les défendeurs, la clôture à leur égard n’a pas été prononcée de façon anticipée, par ordonnance du 16 avril 2024 la clôture de la procédure a été prononcée pour l’ensemble des parties au 12 janvier 2025 en vue d’une audience fixée le 12 mars suivant.

Si dans l’intervalle le syndicat des copropriétaires a notifié ses conclusions, ce n’est que le 12 janvier 2025, soit le jour même de la clôture, que la société [L] IMMO GEST a fait connaître pour la première fois ses moyens de défense.

Alors qu'il appartient au Tribunal de veiller au respect du principe du contradictoire, que les parties sont avisées huit mois avant de la date à laquelle l’instruction de l’affaire sera close, la notification de conclusions le jour même de la clôture, bien que recevable, laisse un délai insuffisant au demandeur pour répliquer dans le respect du principe du contradictoire et de la loyauté des débats, ce d’autant que Mme [T] était pour sa part en l’état de son acte introductif d’instance, laissant l’opportunité à la société [L] IMMO GEST l’opportunité d’y répliquer depuis plus d’un an, et même deux années si on prend en considération l’assignation la plus ancienne.

Les conclusions de la société [L] IMMO GEST, notifiées le 12 janvier 2025, n’ayant pas été communiquées en temps utiles à la partie demanderesse afin de lui permettre d’en prendre connaissance utilement et de déterminer si elle entendait éventuellement y répondre, seront écartées des débats comme étant tardives.

Sur la régularité des convocations

Mme [T] fait valoir qu’elle a contesté la décision prise lors de l’assemblée générale du 6 août 2021 par laquelle le syndic a vu son mandat renouvelé et que l’annulation inéluctable de cette résolution emportant effet rétroactif, la société [L] IMMO GEST n’a pu valablement convoquer l’assemblée générale du 12 août 2022 dans les conditions prévues par l’article 7 du décret du 17 mars 1967, ni assumer valablement la fonction de secrétaire de séance sans violer les dispositions de l’article 15 dudit décret. Elle développe la même argumentation s’agissant de la convocation à l’assemblée suivante effectuée par la société [L] IMMO GEST dont le mandat avait été renouvelé par décision nulle de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2022.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que quand bien même le syndic voit les résolutions des assemblées antérieures concernant son élection discutées et pendantes devant la juridiction de céans, il peut convoquer une assemblée des copropriétaires. Il conteste également la demande d’annulation de la résolution 2 visant à l’élection du secrétaire de la séance pour le motif invoqué par la demanderesse.

Par un jugement du même jour rendu dans l’instance n°21/05975, le présent Tribunal a annulé plusieurs décisions de l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] tenue le 6 août 2021 et notamment la résolution n°18 désignant la société [L] IMMO GEST en qualité de syndic pour une durée de 36 mois.

Par l'effet de l'annulation intervenue, la société [L] IMMO GEST n'avait plus la qualité de syndic lors de la convocation de l’assemblée générale du 12 août 2022, de sorte que l’irrégularité affectant de ce chef la convocation rend annulable l'assemblée qui la suit, sans que la preuve d'un grief soit exigée.

La demande de Mme [T] étant limitée aux résolutions n°2, 5, 6, 7, 12, 13, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26 et 29 du procès verbal de cette assemblée, le Tribunal prononce l’annulation des seules résolutions contestées.

Du fait de l’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 12 août 2022 par laquelle la société [L] IMMO GEST a été désignée en qualité de syndic pour une durée de 18 mois, la société [L] IMMO GEST n'a rétroactivement plus la qualité de syndic lorsqu’elle convoque l’assemblée générale du 30 août 2023.

La convocation à ladite assemblée est donc également irrégulière et fait encourir l’annulation à l’assemblée tenue le 30 août 2023 et aux résolutions prises à cette occasion.

Conformément à la demande de Mme [T], les résolutions n° 2, 5, 6, 12, 13, 19.1, 19.2, 19.3, 20, 21.1, 21.2, et 21.3 de l’assemblée générale du 30 août 2023 seront annulées.

Sur la demande reconventionnelle

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires reproche à Mme [T] d’avoir intenté un procès de façon dilatoire et sans fondement. Il expose qu’au vu du montant des travaux objets des résolutions contestées, les copropriétaires ne peuvent qu’attendre la fin du procès pour leur mise en oeuvre avec le risque d’une augmentation substantielle de leur coût ; que par la faute de Mme [T], il existe un surcoût d’un montant de 40.000 euros dont il demande qu’il soit pris en charge par la demanderesse.

Mme [T] n’a pas formulé d’observations en réplique.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale de Mme [T], aucun abus dans l’exercice du droit d’ester en justice n’est démontré. La demande d’indemnisation formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’Arcadie à payer à Mme. [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, eu égard aux circonstances du litige qui ne permettent pas de caractériser l’existence d’une faute personnelle du syndic dommageable à Mme [T], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de cette dernière dirigée à l’encontre de la société [L] IMMO GEST au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS