TJ 83137, 24 août 2026, RG 23/05683

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/05683 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MHFI

En date du : 24 août 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt quatre août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mai 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 août 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [E], [R] [N], né le 15 Mai 1946 à [Localité 1] (59), demeurant [Adresse 1]
Et
Madame [L] [B] épouse [N], née le 16 Avril 1944 à [Localité 2] (94), demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE :

A.S.L. LES HEURES CLAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Laetitia MAGNE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Laetitia CRISCOLA - 1004
Me Laetitia MAGNE - 1003

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 15 juillet 1993, M. [H] [N] et son épouse, Mme. [L] [B] (les époux [N]) ont acquis sur la commune de [Localité 3], [Adresse 3], les lots 1 et 36 dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 4]”, cadastré AH n°[Cadastre 1], formant lui-même les lots n°13, 14 et 15 du Groupe d’habitations “[Adresse 5]”, composé de 24 lots et ayant fait l’objet d’un cahier des charges établi aux termes d’un acte notarié du 27 mai 1975.

La copropriété [Adresse 4] est ainsi comprise dans le périmètre de l’Association Syndicale Libre du lotissement [Adresse 5] (L’ASL).

Sur convocation du 19 mars 2021, une assemblée générale de l’ASL s’est tenue le 3 avril 2021.

Par acte signifié le 29 août 2023, les époux [N] ont assigné l’ASL en annulation de son assemblée générale du 3 avril 2021, et à titre subsidiaire de sa résolution n°4.

Par dernières conclusions du 13 mars 2025, les époux [N] demandent au Tribunal de :
-prononcer la nullité de l’assemblée générale de l’ASL Les Heures Claires du 3 avril 2021 et de l’ensemble de ses délibérations,
-subsidiairement, prononcer la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale de l’ASL Les Heures [Adresse 6] du 3 avril 2021,
-en tout état de cause, débouter la requise de l’ensemble de ses demandes et la condamner à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 7 novembre 2024, l’ASL demande au Tribunal de débouter les époux [N] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2021, ainsi que de celle de la résolution n°4 de ladite assemblée, et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 18 mars 2025, la clôture de la procédure a été prononcée le 18 avril 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 18 mai suivant pour plaidoiries.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de convocation à l’assemblée générale du 3 avril 2021

Les époux [N] soutiennent que l’assemblée générale de l’ASL tenue le 3 avril 2021 est nulle à défaut pour la partie défenderesse de justifier d’une convocation adressée à chaque colotis ; qu’ils n’ont ainsi pas pu prendre part à cette assemblée, ni être valablement représentés ; que la seule convocation du syndic en exercice de la copropriété Les Fleurs ne remplit pas les conditions prévues par l’article 19 du décret du 3 mai 2006, reprises par l’article 9 des statuts de l’ASL ; que la convocation produite en défense n’est pas nominative, ni accompagnée de la preuve d’envoi en LRAR.

L’ASL considère que l’absence de convocation personnelle des copropriétaires n’est pas une cause de nullité ; que les règles de convocation prévues par les statuts ont été respectées par l’envoi d’une convocation adressée au représentant de la copropriété Les Fleurs, à savoir son syndic qui était alors la société Azur Provence ; qu’il résulte des dispositions statutaires que chacun des copropriétaires n’a pas à être présent lors de l’assemblée puisque leur représentation, par le syndic, est prévue par les statuts, tant pour assister à l’assemblée générale, que pour la convocation.

Selon l’article 1103 du code civil, anciennement 1147, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les statuts d’une ASL définissent ses règles de fonctionnement. Le principe est donc celui de la liberté des conventions.

Une assemblée générale est considérée comme irrégulière, donc susceptible d’encourir l’annulation, dès lors que les statuts n’ont pas été respectés.

En l’espèce, s’agissant des assemblées générales, l’article 9 des statuts de l’ASL du lotissement [Adresse 5] stipule que “les convocations sont “adressées aux membres de l’Association ou à leurs représentants, au domicile qu’ils ont fait connaître sous envoi recommandé postal ou électronique ou remises en main propre”.

Selon l’article 2 des statuts, intitulé “membres de l’association-distraction”, “tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des lots divis du lotissement fera partie obligatoirement de l’Association”.

L’article 7 précise que “si l'un des fonds fait l'objet d'une copropriété, conformément à la loi N° 65-557 du 10 Juillet 1965, c'est la copropriété qui est membre de l'assemblée générale et c'est le syndic de la copropriété qui la représente à l'Assemblée générale, sans avoir à justifier d'une autorisation préalable de l'Assemblée générale de son syndicat. A l'égard de l'Association syndicale, les votes émis par le syndic de copropriété sont, en toute hypothèse, considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible.”

Les statuts n’exigent pas la convocation individuelle de chaque copropriétaire.

Les copropriétaires de la copropriété Les Fleurs sont valablement représentés et convoqués aux assemblées générales de l’ASL, en tant que membre de celle-ci, par le biais d’une convocation adressée au syndic de la copropriété, lequel a qualité pour voter en leur nom de façon indivisible.

Or l’ASL démontre avoir remis la convocation à l’assemblée générale du 3 avril 2021 à la société AZUR Provence - alors syndic de la copropriété Les Fleurs- par la production d’un tableau intitulé “suivi des accusés de réception de la convocation à l’assemblée générale du 3 avril 2021" dans lequel est apposé le cachet de la société AZUR PROVENCE, revêtu d’une signature, à côté de la mention manuscrite “19 mars 2021" figurant sur la ligne dédiée aux lots 13, 14 et 15.

Les conditions de convocation fixées par les statuts ayant été respectées, le défaut de convocation n’est pas caractérisé. La nullité de l’assemblée générale du 3 avril 2021 pour un tel motif sera par conséquent rejetée.

Sur le défaut de majorité

La résolution n°4 de l’assemblée générale du 3 avril 2021 est ainsi libellée :
“4-Création d'un fonds de travaux pour l'entretien des parties communes
Le président présente la création d'un fonds de travaux pour l'entretien des parties communes.
Les charges du lotissement seront divisées en deux postes :
charges courantes (assurance, électricité, courrier, secrétariat, ...) : répartition inchangée charges fonds de travaux d'entretien des parties communes du lotissement (voirie, canalisations, barrière...)
Les charges de fonds de travaux d'entretien des parties communes seront réparties en 31 parts selon la règle suivante:
-lots 1 à 4, 7 à 12, 16 à 24 : 1 part par lot
-lots 5-6 : 4 parts, copropriété Les Piafs 6 logements
-lots 13-14-15 : 8 parts, copropriété Les Fleurs 24 logements
Vote : Pour : 16, [Localité 4] : 0, Abstention : 1
La création d'un fonds de travaux et sa répartition entre les propriétaires est approuvée
Le cahier des charges sera modifié pour prendre en compte la modification de la répartition des charges”.

Les époux [N] soutiennent que le vote de la résolution n°4, portant modification de la répartition des charges de l’ASL, contractuellement prévue par les statuts et par le cahier des charges, est entaché de nullité à défaut d’avoir recueilli l’unanimité des colotis au moment de l’assemblée, avec une voix abstentionniste. Ils mettent en exergue que les règles de majorité ne sont pas prévues par un texte légal en matière d’ASL et qu’en l’absence de clause spécifique les colotis doivent recourir aux règles de droit commun des contrats, ce qui induit une modification résultant d’un accord de l’ensemble des parties au contrat, conformément à l’article 1103 du code civil. Ils ajoutent que la résolution querellée a pour effet d’augmenter la contribution aux charges des colotis formant le syndicat des copropriétaires Les Fleurs, en portant sa part à 8, au lieu de 3.

L’ASL estime que le vote de la résolution n°4 ne modifie pas une règle statutaire. Elle fait valoir que même s’il devait être considéré qu’il s’agit d’une modification de la répartition des charges, la décision a été valablement prise par la moitié des propriétaires détenant ensemble les 2/3 des superficies divises, conformément à l’article 11 des statuts. Elle affirme que cette résolution n’a pas pour effet d’augmenter les engagements financiers des propriétaires des lots 13 à 15, et qu’il est conforme à l’article 17 3° du chapitre III du cahier des charges d’attribuer une charge plus importante aux lots constituant la copropriété Les Fleurs.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, anciennement 1147, et à l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, les règles concernant les majorités applicables lors des assemblées sont fixées librement par les statuts.

En l’espèce, s’agissant des assemblées générales, l’article 11 des statuts de l’ASL du lotissement [Adresse 5], intitulé “Majorité” stipule :
“1°- Sauf les exceptions ci-après énoncées les décisions de l'Assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés.
2°-Lorsque l'Assemblée est appelée à délibérer sur un projet de création d'équipement nouveau ou encore sur l'engagement d'une action en exécution des obligations des propriétaires (autres que le recouvrement des charges), ses décisions sont prises à la majorité absolue des voix appartenant à tous les propriétaires.
Au cas où l'Assemblée saisie d'un projet de résolution dont l'adoption requiert la majorité absolue n'a pas réuni de propriétaires disposant ensemble de la majorité absolue, comme au cas où, lors de cette assemblée, cette condition aurait été remplie, sans qu'une majorité absolue se soit dégagée, pour ou contre le projet de résolutions, il pourra être tenu une nouvelle assemblée, sur seconde convocation et cette assemblée prendra sa décision à la majorité prévue au 1° ci-dessus.
3°-Lorsque l'Assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modifications des présents statuts ou du règlement, ses décisions sont valablement prises par la moitié au moins des propriétaires (présents, représentés ou non) détenant ensemble les deux tiers au moins des superficies divises.”

Or en prévoyant une division en deux postes des charges du lotissement et une contribution différente des colotis s’agissant du second poste, le projet sur lequel l’assemblée a délibéré le 3 avril 2021 par une résolution n°4 modifie la répartition des charges prévue par le “cahier des charges du lotissement”, auquel renvoie l’article 19 des statuts.

L’article 17 du cahier des charges, établi le 27 mai 1975, prévoit en effet une répartition “Au prorata de la surface des parcelles et des surfaces habitables ; Sans qu'il y ait lieu de prendre en considération les différences de volume construit ou d' usage de la construction;Non plus que le fait que des parcelles ne soient pas encore construites; Non plus enfin que le fait que certaines voies ne soient en fait utilisées que par certains propriétaires”.

La résolution querellée relève donc de la majorité prévue par l’article 11 3° des statuts de l’ASL, laquelle a été atteinte avec le vote favorable de 16 colotis sur 24 représentant au moins 2/3 de la superficie globale.

La nullité de la résolution n°4 au motif tiré d’un défaut de majorité est en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès

Les époux [N], qui succombent, assumeront la charge des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à l’ASL l’intégralité de l’indemnité de procédure qu’elle réclame par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS