TJ 83137, 27 juill. 2026, RG 26/01102

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00782

N° RG 26/01102 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N6LO

AFFAIRE :

[H]
[J]

C/

[F]

Grosse exécutoire : Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 315

Copie : Maître François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocats au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 1022

délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [D], [K], [L] [H]
né le 09 Novembre 1949 à [Localité 1] (99)
de nationalité Suisse
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

Madame [O] [J]
née le 19 Décembre 1966 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [N] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocats au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL (audience) Elodie JOUVE (délibéré)

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Mai 2026
Date des débats : 26 Mai 2026
Date du délibéré : 27 Juillet 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 JUILLET 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL (audience) Elodie JOUVE (délibéré), greffiers.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 06 mai 2026 délivrée à [F] [N], bailleur, à laquelle il convient de se référer pour un plus amples exposé des moyens et prétentions de [H], [D] et [J] [O], locataires, en vertu d’un bail du 12 octobre 2023 concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 2],

A l’audience du 26 mai 2026, les demandeurs, locataires, [H], [D] et [J] [O], non présents mais représentés par leur conseil, faisant suite à l’ordonnance de référé du 13 mai 2025, maintiennent leur demande d’extension de l’expertise judiciaire au défaut de fermeture des lieux loués du fait du système de fermeture du portail défectueux ou supprimé, de condamner le bailleur aux dépens.
Le défendeur, bailleur, [F] [N], n’est pas présent mais représentée par son conseil, ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée mais formule les plus expresses protestations et réserves de droit et de fait concernant les demandes des locataires [J] et [H], de condamner solidairement ces derniers à donner au bailleur 4 jeux de clés du cadenas permettant la fermeture du portail commun, et ce sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, condamner les locataires solidairement à payer au bailleur la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les conseils déposent leur dossier.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’examen des pièces du dossier, il ressort que le nouveau litige soulevé par les locataires résulte du portail et de son usage.

Force est de constater que le contrat précise qu’il s’agit de la location d’une villa à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 2], que ce bail prévoit deux places de parking. La maison, intitulée villa haute, est située sur un terrain dont l’accès est possible par un portail desservant ladite habitation et une autre sur le même terrain. Le portail est donc commun. Il s’en déduit qu’il n’est en aucun cas à usage exclusif des locataires [H] et [J], ou des autres locataires occupants la villa en partie basse, tout comme le terrain.

Il relève du bon sens de chacun et de l’ensemble des locataires et du propriétaire d’agir de façon à ce que les relations soient plus harmonieuses dans l’utilisation des parties communes.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. Il est évident que le seul moyen pour trancher ce litige est de se reporter au contrat de bail, à l’état des lieux entrant et au Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.

Sur le contrat de bail :
Le contrat de bail signé par les parties ne fait mention nulle part d’un portail électrique.
Il y est mentionné page 2 sur 36 que :
- Le propriétaire pourra venir à tout moment sur le chemin afin de pouvoir entretenir et faire entretenir le terrain autour de la maison et avoir accès à la partie supérieure du terrain nécessitant un entretien.
- Les locataires ont un droit de passage depuis le portail d’entrée jusqu’à leur maison ;
- Il a été stipulé que le chemin est commun avec les locataires du dessous ;
- Les locataires devront deux fois par an débroussailler les végétaux autour de la maison
…
Il s’en déduit qu’à n’importe quel moment [F] [N] et son mandataire peuvent intervenir sur le terrain et son chemin d’accès sans avoir à se justifier auprès des locataires de chaque villa et, par extension, après information des locataires, les ouvriers envoyés par le bailleur ou son mandataire dans le but d’effectuer des travaux.

Sur l’état des lieux entrant :
L’état des lieux, pour une date d’entrée du 21 octobre 2023, de 56 pages, produit par les demandeurs mentionne :
Page 6 : portail : le portail est en bon état et il fonctionne – photo.
Page 11 : bip : 1.
Page 12 : clé portail 1.
Page 49 : photo 211 – vue du portail coulissant et du moteur à hauteur d’un pilier.

Sur le Décret précité :
Annexe VII : Équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation.
- Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones.

Il s’en déduit que les locataires doivent assurer l’entretien qui consiste essentiellement au graissage des gonds s’il y a lieu, au nettoyage du rail pour un portail coulissant, au remplacement des télécommandes en cas de casse, d’usure, vol ou perte.

Il revient donc au propriétaire d’assurer la réparation lorsque le moteur est en panne ou hors service.

Sur la demande d’extension de l’expertise :
Le bon sens le plus élémentaire veut que soit posée la question : expertiser quoi ? Un moteur de portail, le rail permettant le glissement du dit portail. Il fonctionnait auparavant donc il peut encore fonctionner, ce n’est qu’un problème de motorisation qui relève plus d’un spécialiste dans ce domaine. Une demande d’expertise n’est pas appropriée dans le présent litige.

En conséquence, du tout exposé supra, il sera dit :

Sur la demande au principal :
La demande d’extension de l’expertise sera rejetée.

Il sera ordonné au bailleur de faire réparer dans le délai d’un mois par un technicien en la matière le moteur du portail aux fins de s’en tenir à l’état des lieux entrant ;

Sur les demandes reconventionnelles :
En l’attente de la réparation, il sera ordonné aux locataires défendeurs de remettre au bailleur 4 jeux de clés du cadenas dans un délai de sept jours pour permettre d’assurer la fermeture du portail en attendant la réparation du moteur qui nécessite la disponibilité d’un spécialiste ce qui, il faut en convenir, n’est pas forcément chose aisée en période estivale.

Le contexte de la présente instance ne justifie pas une astreinte. La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles :
Attendu les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie gardera pour elle ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS