TJ 83137, 3 juill. 2026, RG 25/03818

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03818 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NMJG

AFFAIRE :

[A]

C/

S.A. UNICIL

JUGEMENT contradictoire du 03 JUILLET 2026

Copie : Me LEXTRAIT - Me GUILLET Paul + LRAR aux parties

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 03 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [N] [Q] [W] [A]
née le 14 Novembre 1990 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me LEXTRAIT, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/2025/001603 du 12/09/2025)

Madame [N] [Q] [W] [A] en qualité de représentante légale de son fils mineur [B] [T]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me LEXTRAIT, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.A. UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me GUILLET Paul, avocat du barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 18 Mai 2026

JUGEMENT :

contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 JUILLET 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 5 juin 2023, la société UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL, a donné à bail à Madame [N] [A] et Monsieur [U] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 458,56 euros outre 65,97 euros de provision sur charges.
Par avenant du 17 avril 2024, Madame [A] est restée seule titulaire du bail.
Par assignation du 19 juin 2025, Madame [N] [A] a attrait la société UNICIL, société anonyme d’habitation à loyer modéré, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de solliciter à titre principal, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, la réalisation de travaux sous astreinte et avec suspension des loyers.
L’affaire a été appelée le 1er décembre 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 18 mai 2026.
Lors des débats, représentée par son conseil, Madame [N] [A] a demandé :
de recevoir son intervention volontaire en qualité de représentante légale de son fils [B] [T] à titre principal : la condamnation de la société UNICIL à lui payer la somme de 19.269,95 euros, à réactualiser au jour du jugement, au titre du préjudice locatif, outre 5.000 euros à son profit et 5.000 euros au profit de son fils mineur, au titre du préjudice matériel et moralLa réalisation de travaux de remise en état de l’appartement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, ainsi que la suspension des loyers jusqu’à leur réalisation Subsidiairement une expertise judiciaire aux frais d’UNICIL En tout état de cause, la condamnation d’UNICIL à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Madame [A] a exposé avoir signalé des désordres 5 jours après la signature du bail, notamment des fuites d’eau. La mairie de [Localité 5] l’a ensuite informée que son immeuble a été construit sur une nappe phréatique et une zone inondable propice à l’humidité et aux moisissures. Malgré l’aggravation des désordres avec cloques aux plafonds et moisissures dans diverses pièces de l’appartement, fissure sur la façade extérieure se prolongeant dans la chambre de son fils, et ses multiples relances, la société UNICIL, bailleur et constructeur de l’immeuble, n’est pas intervenue de manière adéquate. Elle n’a procédé qu’à une remise en peinture en janvier 2024 qui n’a pas tenu comme en a attesté un rapport d’assurance du 24 avril 2024. Ce n’est que le 1er octobre 2024 qu’UNICIL a mandaté une recherche de fuite. Une fissure infiltrante dans la chambre de son fils a été établie. Seule une réduction de loyer à hauteur de 75 euros, applicable depuis la signature du bail, lui a été proposée, ce qu’elle a refusé. Le 25 février 2025 un taux d’humidité de 82 % a été mesuré dans la chambre de son enfant. Cette humidité s’est amplifiée en février 2025, avec l’apparition d’odeurs nauséabondes, des champignons sur les effets personnels de la famille, des bruits intempestifs des radiateurs. Le bailleur a été alerté à maintes reprises, et ses agents sont venus les constater. Or les problèmes n’ont jamais été réglés. Elle n’a pourtant jamais refusé les interventions. Le 5 septembre 2025, une mise en demeure collective de plusieurs locataires a été adressée à la préfecture du Var, le ministère de la santé, les députés et sénateurs du Var, les associations locales de défense des locataires, la mairie de [Localité 5] et les services de presse. Il lui a été recommandé d’installer un déshumidificateur que le bailleur ne lui a remis qu’en janvier 2026 et qui génère des nuisances sonores sans solutionner les problèmes d’infiltrations. Un constat du 10 septembre 2025 puis une expertise du 14 janvier 2026 ont relevé une omniprésence d’humidité dans les locaux et une dégradation des embellissements. Les rapports d’expertise corroborent l’état d’insalubrité de son logement. Madame [A] a souligné l’inertie, l’inefficacité et le retard du bailleur à résoudre ces désordres. Elle a conclu aux manquements d’UNICIL à ses obligations de délivrance et d’entretien. Elle a subi un préjudice de jouissance, matériel et moral dès son entrée dans les lieux. Les certificats médicaux et les traitements démontrent l’aggravation de la santé de la famille, en lien direct avec l’environnement de vie. Les affaires personnelles et meubles ont été détériorés. Elle a depuis, sollicité un relogement.
La société UNICIL, venant aux droits de la société DOMICIL, a demandé :
De limiter le préjudice de jouissance de Madame [A] à la somme de 1.982,05 euros, soit l’équivalent d’une réduction de 15 % du loyer sur la période concernée Débouter Madame [A] du surplus de ses demandes D’enjoindre à Madame [A] de permettre le bon déroulement des expertises De condamner Madame [A] aux dépens. La société UNICIL a soutenu que la résidence de Madame [A] est un bâtiment neuf réceptionné en 2023. Suite au signalement par Madame [A], d’infiltrations en plafond, elle a fait reprendre l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement dès janvier 2024. Des désordres sont réapparus, qui ont été déclarés à l’assureur dommages ouvrage. Un rapport d’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal administratif sur demande de la mairie de [Etablissement 1] a conclu le 11 mars 2026, à l’existence d’infiltrations sans identifier la cause. Les expertises sont donc toujours en cours pour déterminer l’origine. Le bailleur a cependant affirmé chercher en parallèle à améliorer la situation de l’immeuble et de Madame [A]. Cette dernière l’a assigné sans attendre les résultats des investigations. Elle a pourtant contribué à ralentir le bon déroulement des opérations en refusant à plusieurs reprises l’accès à son domicile. Les locaux, livrés neufs, ne peuvent être qualifiés d’insalubre en l’absence de danger réel et constant. Madame [A] n’a d’ailleurs jamais quitté l’appartement, ni sollicité de relogement auparavant. Les désordres dont elle a fait état à son entrée ne caractérisent pas l’indécence des lieux. Le trouble de jouissance ne saurait égaler l’intégralité de ses loyers. Les locaux n’étant pas inhabitables, la demande de suspension et de réfaction totale n’est pas justifiée. Un remboursement à hauteur de 15 % peut être retenu. Madame [A] a pourtant refusé ses propositions amiables de remises de loyers. Par ailleurs le bailleur a rappelé ses diligences pour mettre fin aux infiltrations. Il a participé aux réunions, relancé l’assureur, fait exécuter les travaux urgents et conservatoires. Il s’est dit cependant tributaire des opérations d’expertise, préalable obligatoire avant la reprise des désordres. Aucune réparation sous astreinte ne peut donc être envisagée à ce stade. Enfin, le fils de Madame [A] n’était pas partie à la procédure. Ses demandes doivent être déclarées irrecevables, et en toute hypothèse, infondées. Les maladies dont il est fait état sont banales et fréquentes pour un enfant de cet âge (bronchites, rhinites). Rien ne permet de les imputer à ses conditions de vie. Le quantum réclamé à ce titre est forfaitaire et non étayé.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées à l'audience pour le surplus de leurs moyens et prétentions.
Le délibéré a été fixé au 3 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
A titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à « constater » ou « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur l’intervention volontaire de Mme [A], agissant en qualité de représentante légale de son enfant mineur
Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »
En application des articles 325 et 329 du même code, l’intervention volontaire n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
Conformément à l’article 1146 du code civil, les mineurs non émancipés n’ont pas la capacité d’agir en justice.
En l’espèce, Madame [A] formule des demandes en sa qualité de représentante légale de son fils [B] [T], occupant du logement. [B] [T] est mineur, de sorte qu’il incombe à Madame [A] de justifier d’un intérêt personnel et direct de ses enfants à l’action, qui soit distinct du sien. Madame [A] fait valoir l’aggravation de la santé de l’enfant, préjudice distinct des siens.
Par suite, l’intervention volontaire de Madame [A] agissant en sa qualité de représentante légale de son enfant mineur [B] [T], sera déclarée recevable.
Sur le sursis à statuer
Il résulte de articles 378 et 379 du code de procédure civile que le tribunal peut surseoir à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
La réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d'un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
Les demandes formées à son encontre ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.
Dès lors, le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance.
Il incombe au locataire qui invoque les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.
Enfin, le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires, sauf à démontrer une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination.
En l’espèce, il est constant que les parties sont liées par un bail conclu le 5 juin 2023, portant sur un appartement à usage d’habitation, situé dans un immeuble neuf et dénommé [Adresse 4] [Localité 6].
La société UNICIL ne dément pas avoir été alertée dès juin 2023, d’un dégât des eaux sur le plafond du logement de Madame [A].
Par requête du 5 mars 2026, le maire de LA FARLEDE a saisi le juge des référés du Tribunal administratif de TOULON, aux fins d’expertise de l’immeuble de Madame [A], eu égard à ses désordres structurels.
Suivant constat du 11 mars 2026, Monsieur [I] [Z], expert désigné, a confirmé l’existence d’infiltrations d’eau rendant très humides les logements, notamment celui de Madame [A], et les rendant impropres à leur destination. Un taux d’humidité relativement important supérieur à 70 % a été relevé par endroit, et chez Madame [A], des infiltrations par le plafond, issues de la terrasse, des moisissures étendues sur mobiliers particulièrement de la chambre, des joints de carrelage noircissant au contact de l’humidité. Il a conclu que les désordres étaient non constitutifs d’un danger ou risque pour la santé des personnes, mais nécessitaient qu’il y soit mis fin pour des motifs d’hygiène ou de salubrité, relevant de la police administrative du maire, s’agissant de risques sur la santé publique.
Le bailleur ne conteste pas la réalité de ces désordres.
Enfin, UNICIL écarte toute responsabilité du locataire dans la survenue de ces désordres. En sa qualité de bailleur et propriétaire de l’entier immeuble, il reconnaît que Madame [A] subit un préjudice de jouissance. Il fait valoir que les désordres en plafond ont été solutionnés par la réfection de la terrasse supérieure.
En revanche, les expertises sont toujours en cours pour déterminer les causes de l’hygrométrie anormale et la présence d’humidité au niveau des joints de carrelage, notamment dans le logement de Madame [A].
L’arrêté du maire de [Localité 5], en date du 7 avril 2026, a prescrit une expertise de l’immeuble afin de déterminer d’une part son habitabilité, d’autre part les causes, conséquences et solutions permettant d’entreprendre des travaux de remise en état des logements impactés. Il précise que « des logements pourraient être déclarés inhabitables sans délai pour des raisons de santé ou à une période définie pour des questions de travaux à entreprendre. Dans ce cas, la société UNICIL devra assurer le relogement des occupants concernés et aux mesures nécessaires à ses frais ». 
Certes, Madame [A] n’est pas partie à la procédure administrative. Néanmoins les conclusions de l’expertise en cours seront nécessairement remises à UNICIL. Il n’apparaît donc pas utile d’ordonner une expertise supplémentaire. En revanche, les conclusions du rapport à venir sont indispensables pour définir, non seulement l’étendue des préjudices de la locataire, notamment en cas d’arrêté municipal de mise en sécurité et de suspension des loyers, mais aussi la nature des travaux de remise en état.
Les opérations d’expertise en cours sont déterminantes dans l'issue donnée au litige dont le juge est saisi. Il convient donc de surseoir à statuer dans l’attente des conclusions de l’expert.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, rendue contradictoirement, susceptible d'appel dans les conditions prévues à l'article 380 du code de procédure civile,
Déclare recevable l’intervention volontaire de Madame [N] [A] es qualité de représentante légal de son fils [B] [T] ;
Sursoit à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ordonnée par Monsieur le Maire de la commune de [Localité 5] dans son arrêté n°ARR_2026_0277 en date du 7 avril 2026 ;
Dit que l'instance suspendue sera reprise à la demande de la partie la plus diligente ou à la diligence du juge ;

Réserve les demandes et dépens.
Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LE JUGE LE GREFFIER