TJ 83137, 3 juill. 2026, RG 25/05382

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05382 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQQK

AFFAIRE :

[S]
S.A. [T]

C/

[D]

JUGEMENT contradictoire du 03 JUILLET 2026

Grosse exécutoire : Me LACOME D’ESTALENX

Copie : Madame [J], [R] [D] épouse [G]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 03 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [Z], [Q] [S]
né le 04 Avril 1979 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3] - SUISSE
représenté par Me LACOME D’ESTALENX, avocat du barreau de PARIS substitué par Me LAISNE, avocat du barreau de TOULON

S.A. [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me LACOME D’ESTALENX, avocat du barreau de PARIS substitué par Me LAISNE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [J], [R] [D] épouse [G]
née le 18 Janvier 1958 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 18 Mai 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 JUILLET 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing signature privée du 14 décembre 2020, Monsieur [N] [S], a consenti à Madame [J] [D] épouse [G] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 670 euros outre 30 euros de provision sur charges.

La société anonyme [T] s’est portée caution de Madame [D] selon acte sous seing privé du 1er juillet 2022 dans le cadre de la garantie loyers impayés (GLI) Garantme.

Suite au décès de Monsieur [N] [S] et aux termes d’un acte notarié du 26 mars 2025, Monsieur [Z] [S] est devenu propriétaire du bien loué à Madame [D].

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, Monsieur [Z] [S] et la SA [T] ont engagé une action en résiliation du bail à l’encontre de Madame [J] [D] épouse [G].

L’affaire a été appelée le 2 mars 2026, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 18 mai 2026.

A l’audience, Monsieur [Z] [S] et la SA [T], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions déposées et notifiées à Madame [J] [D] épouse [G] le 20 février 2026, pour demander :

A titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail l’expulsion de Madame [J] [D] épouse [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique la condamnation de Madame [J] [D] épouse [G] à payer à M. [S] la somme actualisée à 2.133,16 euros, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés,à la SA [T], subrogée dans les droits de M. [S], la somme actualisée de 9.547,28 euros outre 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 23 mai 2025.
Sur les moyens développés par les requérants au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Madame [J] [D] épouse [G] a comparu en personne pour solliciter des délais de paiement. Elle a déclaré percevoir 1.500 euros de retraite et demandé un relogement.

Le diagnostic social et financier de la locataire, réceptionné le 23 septembre 2025, indique qu’elle est célibataire sans personnes à charge, qu’elle n’a pas repris le paiement des loyers, avec un taux d’effort locatif important.

Le délibéré a été fixé au 3 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 août 2025 a été dénoncée le 25 août 2025 à la Préfecture du Var, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX du Var le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 août 2025.

Par conséquent, M. [S] et la SA [T] sont recevables en leurs demandes.

Sur la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail principal conclu le 14 décembre 2020, contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2025, pour la somme en principal de 5.498,37 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 23 juillet 2025.
Les derniers loyers courants n’ont pas été réglés. Dès lors, Madame [D] ne peut bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire, ni des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois.

Etant occupante sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de la condamner à son paiement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle lorsque l'action vise à faire reconnaître un droit purement personnel du créancier.

Monsieur [S] et la SA [T] produisent un décompte actualisé indiquant que Madame [D] reste devoir la somme de 11.680,44 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2026, ainsi que des quittances subrogatives.

Madame [D] qui comparaît, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle n’apporte aucune preuve de règlements libératoires.

Par conséquent, Madame [D] sera condamnée à payer la somme de 11.680,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2026, ainsi répartie :
2.133,16 euros à Monsieur [S] 9.547,28 euros à la SA [T].
Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la position économique des parties, il sera fait droit à la demande de délais de paiement uniquement sur la créance de la SA [T].

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. Madame [D] qui succombe, devra payer à la SA [T] une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [D] sera tenue aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière en l’espèce, n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,