TJ 83137, 11 août 2026, RG 25/07293

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/07293 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NWF5

AFFAIRE :

[S]

C/

[B]

JUGEMENT contradictoire du 11 AOUT 2026

Grosse exécutoire : Me RECOTILLET

Copie :Monsieur [W] [B]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 11 AOUT 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [T] [M] [S] veuve [I]
née le 05 Juillet 1945 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Localité 3]
[Localité 4]
représentée par Me RECOTILLET, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [B]
né le 13 Avril 1990 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 01 Juin 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AOUT 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2024, Madame [T] [S] veuve [I] a consenti à Monsieur [W] [B] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an, portant sur un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450,00 euros, outre une provision sur charge de 50,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 450,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, Madame [T] [S] veuve [I] a fait signifier à Monsieur [W] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant principal de 935,00 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois d’août 2025.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives en date du 19 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 04 novembre 2025, Madame [T] [S] veuve [I] a assigné Monsieur [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause prononcer la résiliation du bail liant les parties en date du 30 mai 2024 ; Ordonner l’expulsion, corps et biens, du locataire et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; Condamner Monsieur [W] [B] à lui verser la somme de 1 935,00 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 19 octobre 2025, outre la somme de 450,00 euros et 50,00 euros complémentaires par mois, du mois de la remise de l’assignation au jour de la décision à venir ; Condamner Monsieur [W] [B] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant des loyers et charges à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ; Dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ; Condamner Monsieur [W] [B] à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [W] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 18 août 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation du 04 novembre 2025 et de sa notification à la préfecture.
Au soutien de ses demandes, Madame [T] [S] veuve [I] explique notamment que les loyers et les charges ne sont plus payés à échéance, malgré le commandement de payer qu’elle a fait délivrer au locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juin 2026, au cours de laquelle Madame [T] [S] veuve [I] était représentée par son Conseil qui a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles il s’est référé et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle précise que la dette locative s’élève à la somme de 4 567,19 euros, selon décompte arrêté au 14 mai 2026. Elle maintient également sa demande de résiliation du bail et s’oppose à tout délai de paiement.

Monsieur [W] [B] a comparu en personne. Aux termes de ses écritures auxquelles il s’est référé oralement à l’audience, il sollicite de :
A titre principal
Réviser sa dette locative en réparation de son préjudice de jouissance avec création d’un échéancier ; A titre subsidiaire
Annuler sa dette locative en réparation de son préjudice de jouissance lié à la non-conformité du logement.Au soutien de ses demandes, Monsieur [W] [B] reconnaît la dette locative mais justifie l’arrêt du paiement du loyer par les désordres qu’il a constatés dans son appartement. Il énonce en outre ne pas avoir été destinataire du diagnostic de performance énergétique. Également, il indique être au chômage et percevoir l’allocation de retour à l’emploi. Il soutient enfin avoir quitté les lieux le 31 mai 2026 et entend remettre les clés à sa bailleresse le 03 juin 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var le 05 novembre 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 1er juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Madame [T] [S] veuve [I] justifie avoir saisi la CCAPEX du Var le 19 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 mai 2024 entre les parties contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [W] [B] le 18 août 2025, pour la somme en principal de 935,00 euros.

Pourtant, il résulte des décomptes locatifs produits aux débats que cette somme n’a pas été soldée dans le délai imparti de six semaines.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise depuis le 29 septembre 2025, date à laquelle Monsieur [W] [B] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre.

Aussi, faute de départ volontaire, il convient de faire droit à la demande d’expulsion de Monsieur [W] [B] et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 2], qui s’effectuera dans les conditions fixées par le code de procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le décompte locatif arrêté au 14 mai 2026 fait apparaître que Monsieur [W] [B] reste devoir à la bailleresse la somme de 4 567,91 euros au titre des loyers et charges impayés, hors frais et mois de mai 2026 inclus.

Monsieur [W] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative. Pour autant, il n’’apporte pas la preuve de sa libération.

Il sera donc condamné à payer cette somme à Madame [T] [S] veuve [I], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

Il appartient aux défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [S] veuve [I] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au dernier loyer, charges comprises, soit la somme de 500,00 euros au regard du dernier décompte locatif produit.

En conséquence, dans l'attente de son départ effectif, dont il n’a pas rapporté la preuve lors de l’audience en dépit de ses déclarations, Monsieur [W] [B] sera condamné à payer à Madame [S] veuve [I] une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement situé [Adresse 1] [Localité 4], d’un montant de 500,00 euros, ce à compter du mois de juin 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, déduction faite des sommes qui auraient été d’ores et déjà versées, non indexée s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande de minoration de la dette au titre du préjudice de jouissance

L'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bailleur, obligation de résultat ne nécessitant pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

Le bailleur est donc tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance.

Néanmoins, il incombe au locataire qui invoque les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, si Monsieur [W] [B] allègue plusieurs difficultés matérielles qu’il dit avoir rencontrées dans le logement loué à Madame [T] [S] veuve [I], il ne produit cependant aucun élément de preuve afin d’en attester la réalité. En effet, il se contente de verser au dossier six photographies personnelles qui ne sont pas horodatées et dont rien ne démontre qu’elles ont été prises au sein des locaux litigieux. Ainsi, les désordres matériels invoqués ne sont pas caractérisés.

De plus, la quatrième page du bail liant les parties stipule que le locataire reconnaît avoir notamment été destinataire d’un diagnostic de performance énergétique établi depuis moins de dix ans. En signant ce contrat, Monsieur [W] [B] a ainsi reconnu avoir reçu un tel document. En tout état de cause, la seule absence de remise du diagnostic de performance énergétique, qui n’est pas légalement sanctionnée, ne saurait suffire à caractériser un manquement de Madame [T] [S] veuve [I] à son obligation de délivrance conforme à l’origine d’un préjudice de jouissance de son locataire.

Par ailleurs, Monsieur [W] [B] expose que sa bailleresse l’a troublé à de multiples reprises dans la jouissance paisible de son logement. Or, d’une part, les trois captures d’écran d’échanges de messages téléphoniques qu’il fournit ne comportent pas le numéro de téléphone de son interlocuteur, de sorte que rien ne certifie qu’il s’agit de Madame [T] [S] veuve [E]. D’autre part, ces discussions ne sauraient suffire à caractériser un manquement à l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien, puisqu’ils ne retranscrivent aucunement le comportement intrusif de Madame [T] [S] veuve [I] dénoncé par Monsieur [W] [B].

Enfin, l’attestation de Monsieur [O] [H] que Monsieur [W] [B] verse aux débats n’est pas annexée d’une copie de la pièce d’identité du témoin et n’est pas davantage corroborée par des éléments de preuve tangibles.

Dès lors, en l’absence de manquement caractérisé de Madame [T] [S] veuve [I] à son obligation de délivrance conforme, Monsieur [W] [B] sera débouté de sa demande principale de diminution de la dette locative et a fortiori de sa demande subsidiaire d’annulation de celle-ci, fondées sur la réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement dérogatoires

En application de l'article 24V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [W] [B] a repris, à la date de l’audience, le paiement du loyer courant. Il a en effet versé la somme de 500,00 euros au titre du loyer d’avril 2026 et de celui de mai 2026.

Toutefois, il déclare à l’audience être demandeur d’emploi et percevoir à ce titre une allocation d’aide au retour à l’emploi sans en justifier et sans en préciser le montant. Cependant, il ne produit aucun élément de nature à étayer sa situation financière et démontrant sa capacité à respecter un échéancier.

Ainsi, en raison d’abord de l’absence d’information sur les revenus et charges de Monsieur [W] [B] mais aussi de l’opposition de Madame [T] [S] veuve [I] à l’octroi de délais de paiement, Monsieur [W] [B] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [B] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 18 août 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation du 04 novembre 2025 et de sa notification à la préfecture.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [B], condamné aux dépens, devra payer à Madame [T] [S] veuve [I], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l'exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS