TJ 17300, 24 août 2026, RG 25/01819

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 25/01819 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FN55
AFFAIRE : [L] [M] C/ [B] [I]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [M], née le 23 Septembre 1998 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Luc-pierre BARRIERE, substitué par Maître Gaëlle LANCEMOT, de la SELARL BARRIERE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [B] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Xavier ARGENTON, avocat au barreau de PARIS,

***
Débats tenus à l'audience du 15 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, Madame [B] [I] a donné à bail à Madame [L] [M] un logement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 406,25 euros, hors charges.

Le 10 août 2023, l’Agence S.A.R.L. ABCI, en charge de la gestion du bien, a informé la locataire d’une intervention urgente d’un plombier à son domicile, à la suite d’une fuite d’eau dans le logement. Un relevé de charges a fait apparaître une surconsommation d’eau sur la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 d’un montant de 10 635,30 euros.

Par courriel du 16 avril 2024, une première relance a été adressée à Madame [L] [M] aux fins de règlement de cette surconsommation d’eau.

Par courrier du 21 avril 2024, Madame [L] [M] s’est opposée au paiement desdites sommes. Une seconde relance a été effectuée par lettre de mise en demeure en date du 23 avril 2024, demeurée infructueuse.

Madame [B] [I] a fait signifier le 19 mars 2025 à Madame [L] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 10 185,36 euros avec obligation de justifier l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, Madame [L] [M] a fait assigner Madame [B] [I] devant le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 juin 2026. A l’audience de procédure orale, Madame [L] [M], représentée par son conseil, sollicite, par référence à ses dernières écritures, que le Tribunal Judiciaire :

- A titre principal :
○ Juge que les paiements effectués chaque mois par elle depuis le 1er janvier 2024 doivent s’imputer sur les loyers, dette qu’elle avait le plus intérêt à acquitter ;
○ Suspende, en conséquence, en l’absence d’arriérés de loyers, les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié le 19 mars 2025 ;
○Juge Madame [B] [I] seule débitrice de la surconsommation d’eau ayant affecté son logement et la déboute de toute demande relative au paiement de la facture d’eau litigieuse ;
- A titre subsidiaire, lui accorde les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la facture d’eau litigieuse ;
- En tout état de cause, condamne Madame [B] [I] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de sa prétention principale, Madame [L] [M] expose, au visa de l’article 1342-10 du code civil, que les règles d’imputation des paiements n’ont pas été respectées à son égard, en ce qu’en cas de délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, ce sont les causes du commandement que le débiteur a le plus intérêt à régler, en sorte qu’elles se trouvent éteintes s’il en a réglé le montant, à l’exclusion des autres dettes.

Elle argue du paiement des loyers échus, précisant qu’à son sens, à compter de janvier 2024, le bailleur a imputé ses paiements sur la facture d’eau litigieuse et non les loyers. Elle soutient en outre que Madame [B] [I], n’ayant accompli aucune diligence pour identifier la fuite, se trouve mal fondée à en solliciter le paiement auprès de sa locataire, laquelle n’a pas accès à son compteur individuel qui se situe chez son voisin de palier.

Madame [B] [I], représentée par son conseil, sollicite, par référence à ses dernières écritures, que le Tribunal Judiciaire :

- Déboute Madame [L] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- A titre reconventionnel :
○ Fixe la somme due au titre des charges locatives non payées, à savoir la consommation en eau froide, à la somme de 9 684,47 euros ;
○ Condamne Madame [L] [M] au paiement de la somme de 9 684,47 euros au titre de la régularisation de charges (surconsommation d’eau froide) dus en exécution du bail suivant décompte arrêté au 11 février 2026 ;
○ Constate que Madame [L] [M] n’a pas réglé, dans le délai de deux mois, les causes du commandement de payer, soit la somme de 10 009,47 euros en principal due au titre des charges ;
○ Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 10 novembre 2025 ;
○ Ordonne l’expulsion de Madame [L] [M] des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ceci sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
○ Dise et juge que la résiliation de plein droit du bail est acquise pour défaut de paiement persistant ;
○ Rejette tout délais de paiement et, à titre subsidiaire, en cas d’octroi, prévoit la déchéance du terme et l’exigibilité de la somme totale en cas d’impayé ;
○ Ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
○ Juge que les intérêts légaux courront à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 et capitalisation selon l’article 1343-2 du code civil ;
○ Condamne Madame [L] [M] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement de la surconsommation d’eau, Madame [B] [I] expose, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 que le locataire doit procéder au remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau. Or, en l’espèce, la fuite proviendrait de la chasse d’eau de la locataire. Si cette dernière soutient ne pas avoir accès à son compteur, se situant chez son voisin de palier, elle en connaît la localisation, l’écoulement d’eau serait perceptible et l’importance de la fuite (3000 m3) commandait à la locataire d’alerter et de réagir.

Au soutien de sa demande reconventionnelle au titre de l’activation de la clause résolutoire, Madame [B] [I] expose que le commandement de payer, lequel visait également les charges, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fond

Sur le caractère certain et exigible de la créance de surconsommation d’eau

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification. Elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle en cas de versement de provisions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En application de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret du 26 août 1987 précise dans son annexe que figurent parmi les réparations locatives imputables au locataire le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

En application de l’article L.111-2 du code des procédures civiles d’exécution, la créance constatée dans un titre exécutoire doit être exigible.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

A titre liminaire, il convient de relever qu’avant de statuer sur l’ordre d’imputation des créances (loyer et charges), il convient en premier lieu de statuer sur le caractère certain et exigible de la créance de surconsommation d’eau. Au surplus, il sera relevé que le commandement de payer produit inclut directement tant le loyer que les charges – dont la surconsommation d’eau, de sorte qu’en tout état de cause, les sommes réglées mensuellement par la locataire ont bien été imputées sur les causes du commandement de payer, qu’elle avait intérêt à régler. Il reste cependant à déterminer si les causes évoquées dans le commandement de payer, et notamment les charges, eu égard à la facture d’eau litigieuse, sont dues par la locataire.

A ce titre, il convient de relever que les parties produisent notamment à l’instance les pièces suivantes :
- Un courriel du gestionnaire de l’appartement à un plombier en date du 10 août 2023, lequel évoque de l’ « eau qui coule dans le réservoir depuis longtemps », une « locataire qui n’a pas fait intervenir un plombier malgré notre demande. Du coup + de 3000 m3 d’eau consommé. Merci de bien vouloir faire une recherche de fuite, nous dire d’où cela vient afin d’en informer l’assurance » ;
- Deux factures de « L’Atelier du Plombier » en date du 10 août 2023 pour la fourniture et pose d’un robinet flotteur, la recherche de la vanne de coupure du bâtiment avec remplacement du robinet d’arrêt du WC ;
- Un courrier de la locataire en date du 30 août 2023 par lequel cette dernière évoque avoir « déjà prévenu quelques mois auparavant » son agence afin de faire intervenir un plombier, et évoque que le compteur d’eau se situe chez le voisin, outre préciser que « la plomberie est très vétuste » et qu’il « n’y a aucun accès à l’arrivée d’eau dans l’appartement » ;

- Un bilan annuel des charges en date du 19 janvier 2024, évoquant 10 635,30 euros dus pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 concernant la consommation d’eau froide – il est à relever que cette pièce vise une « [Adresse 3] sise [Adresse 4] », sans aucune référence à la locataire ou à son logement ;
- Des échanges de courrier par lesquels Madame [L] [M] s’oppose au règlement de cette facture de surconsommation d’eau ;
- Un courriel du 2 septembre 2025 du gestionnaire (L’ADRESSE) reprenant l’historique du litige, évoquant notamment avoir eu connaissance de la fuite à partir du 4 août 2023 à la suite de l’appel d’un autre locataire et précisant que le plombier n’a pas trouvé la vanne d’arrêt, qui finalement se trouvait devant la résidence ;
- Une attestation sur l’honneur non datée émanant du gérant de L’ATELIER DU PLOMBIER, lequel évoque que lors de son arrivée dans le logement, « on entendait de l’eau couler et on la voyait s’écouler en continu dans la cuvette des WC. Le système de flotteur de la chasse d’eau ne fonctionnait plus. J’ai alors procédé au changement du système de flotteur, à l’issue l’eau ne coulait plus et la chasse d’eau a repris sa fonction normale ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [L] [M] ne rapporte pas la preuve du caractère vétuste de la plomberie, se contentant de l’arguer dans son courrier du 30 août 2023, sans produire aucune pièce extérieure corroborant cet élément. Il n’est pas non plus contestable que Madame [L] [M] a eu conscience de la nécessité de faire intervenir un plombier, eu égard au caractère bruyant de la fuite attesté par le plombier. Par conséquent, l’intéressée est redevable du coût des réparations locatives induites par l’intervention du plombier.

Toutefois, le coût des réparations locatives est bien à distinguer du coût de la facture de surconsommation d’eau, laquelle n’est exigible que si elle est justifiée en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Pour réclamer le coût d’une surconsommation d’eau, le bailleur doit prouver le montant exact qui serait dû par le locataire. Or, les éléments produits sont insuffisants, puisqu’au regard du montant manifestement disproportionné à l’usage classique d’un logement du volume de surconsommation argué dans les écritures (3000 m3), le bailleur ne peut arguer d’un simple bilan annuel mais doit justifier de l’ensemble des relevés de compteur et factures avec preuve de calcul. En l’occurrence, le bilan annuel de charges produit, lequel ne se réfère par ailleurs aucunement au logement objet du présent litige ou à la locataire, ne fait état d’aucun volume précis ou individualisé imputable à cette seule chasse d’eau. Par ailleurs, il n’est pas discuté que le compteur est inaccessible à la locataire, se situant chez son voisin de palier, de sorte qu’il est impossible de distinguer une éventuelle consommation ou une fuite chez ledit voisin sur la même période. En somme, le bailleur échoue à rapporter la preuve du lien de causalité entre la fuite, réelle et constatée par le plombier et causée par un flotteur défectueux, et le volume anormalement élevé facturé à la locataire. En conséquence, le propriétaire échouant à apporter la preuve du montant réclamé, la dette de surconsommation d’eau n’est pas certaine et ne peut être exigée auprès de Madame [L] [M].

Si Madame [L] [M] tire de l’absence de créance due au titre de la surconsommation d’eau une prétention de « suspension des effets de la clause résolutoire », il sera relevé que la suspension de la clause résolutoire n’est invocable qu’en cas d’octroi de délais de paiement au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, il convient de restituer son exacte qualification à la prétention de Madame [L] [M], en la requalifiant en une demande tendant à voir déclarer le commandement de payer privé d’effet pour se référer à des causes non exigibles.

En ce que les causes du commandement de payer, en l’occurrence la somme de 10 185,36 euros, sont inférieures à la créance non exigible sollicitée initialement à hauteur de 10 635,30 euros, il sera dit et jugé que le commandement de payer est privé d’effet, pour se référer à des causes non exigibles, et n’a ainsi pu faire courir le délai de la clause résolutoire.

Les demandes de Madame [L] [M] seront rejetées pour le surplus.

L’ensemble des demandes de Madame [B] [I] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [I] aux dépens de l'instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [B] [I] sera condamnée à verser à Madame [L] [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros. La demande de Madame [B] [I] à ce titre sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS