TJ 17300, 24 août 2026, RG 25/02878

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 25/02878 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FQUK
AFFAIRE : S.C.I. LES VOILES ROUGES C/ [H] [M], [Z] [J]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES VOILES ROUGES
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Camille VAN ROBAIS de la SELARL ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Monsieur [H] [M]
et
Madame [Z] [J]
demeurant ensemble [Adresse 1]

tous deux non comparants non représentés

***
Débats tenus à l'audience du 15 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2024, la S.C.I. LES VOILES ROUGES a donné à bail à Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] un logement sis [Adresse 1].

Des loyers demeurant impayés à compter du mois de mai 2025, la S.C.I. LES VOILES ROUGES a fait signifier le 15 juillet 2025 à Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 17 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 22 septembre 2025, la S.C.I. LES VOILES ROUGES a fait assigner Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement de la dette locative.

Appelée initialement à l’audience du 12 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, consécutif notamment à la réception d’un courriel de Monsieur [H] [M], non comparant, précisant que son propriétaire « détournerait/volerait de l’électricité de son logement », évoquant une « insalubrité du logement » et sollicitant un renvoi pour étayer son dossier, qui sera suivi par son conseil. A l’audience de renvoi du 13 avril 2026, Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J], représentés par leur conseil, Me ROUCHE, sollicitent de nouveau un renvoi. Par courriel réceptionné au greffe le 28 mai 2026, Me ROUCHE précise ne plus intervenir dans la défense des intérêts de Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J].

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 juin 2026. A l’audience, la S.C.I. LES VOILES ROUGES, représentée par son conseil, sollicite, en se référant à ses écritures déposées à l’audience de procédure orale, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; Condamner solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 9 408 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi ; la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les frais et dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;Rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J], ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience de renvoi. Par courrier réceptionné au greffe le 14 juin 2026, Monsieur [H] [M] sollicite un troisième et nouveau renvoi, car « étant atteint d’une lourde pathologie », communiquant un certificat médical et exposant son souhait de « saisir un autre conseil ». Il évoque en outre être en attente d’une proposition d’accord transactionnel tout en s’engageant à remettre « la semaine prochaine » le logement et les clefs à disposition du propriétaire après avoir « fait toutes les investigations concernant le vol et détournement d’électricité, l’insalubrité ».

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 16 décembre 2025 (bordereau de carence).

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de renvoi

En application de l’article 830 du code de procédure civile, en l'absence de conciliation, l'affaire est immédiatement jugée ou, si elle n'est pas en état de l'être, renvoyée à une audience ultérieure.

En l’espèce, il sera relevé que l’affaire apparaît en état d’être jugée. En effet, si Monsieur [H] [M] évoque, à deux reprises, par écrit, la nécessité d’étayer son dossier d’éléments sur le détournement des charges et/ou l’insalubrité du logement, aucune pièce n’a été reçue à ce sujet, qui ne conditionne d’ailleurs aucunement le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire. En outre, si Monsieur [H] [M] nomme son souhait de saisir un nouveau conseil, après le retrait de Me ROUCHE, il ne justifie d’aucune démarche en ce sens. Enfin, le certificat médical produit en date du 12 juin 2026 est non circonstancié, évoquant uniquement un « état de santé ne lui permettant d’honorer aucun rendez-vous », quand le courrier de l’intéressé nomme une « lourde pathologie », aucun de ces documents n’apportant de précisions quant à la nature de cette pathologie. Par conséquent, il en ressort que cette nouvelle et troisième demande de renvoi apparaît dilatoire, à fortiori pour une assignation délivrée au mois de septembre 2025. Il sera relevé en outre qu’aucune pièce ne justifie l’absence à l’audience de procédure orale de Madame [Z] [J].

Par conséquent, la demande de renvoi sera rejetée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la S.C.I. LES VOILES ROUGES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I. LES VOILES ROUGES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 juillet 2025. Le commandement visant un délai de deux mois en lieu et place du délai de six semaines, ce délai sera retenu.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 août 2024 à compter du 16 septembre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, le concours de la force publique étant déjà ordonné.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 septembre 2025, Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] à son paiement à compter du 16 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 août 2024, du commandement de payer délivré le 15 juillet 2025 et du décompte de la créance que la S.C.I. LES VOILES ROUGES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il sera relevé que le demandeur sollicite une somme de 9 408 euros arrêtée au 16 novembre 2025 – date arguée par le bailleur de l’acquisition de la clause résolutoire, composée comme suit :
- Six mois de loyers impayés entiers (mai-octobre 2025) : 8 640 euros ;
- Loyer de novembre 2025 au prorata jusqu’au 16 novembre 2025 : 768 euros.

Toutefois, il est à relever que la résiliation n’intervient pas au 16 novembre 2025 mais au 16 septembre 2025 contrairement à ce qu’argue le bailleur. Ainsi, pour des raisons de bonne exécution et de lisibilité de la décision, il convient de condamner Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] à payer à la S.C.I. LES VOILES ROUGES la somme de 8 640 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. La condamnation in solidum des défendeurs au titre de l’indemnité d’occupation future interviendra à compter du 1er novembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre du préjudice subi

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur argue d’un préjudice distinct en ce que malgré la défaillance des locataires, il demeure tenu de régler les charges afférentes au bien, notamment les mensualités de l’emprunt contracté pour son acquisition. Il fournit à ce titre le tableau d’amortissement dudit crédit. Toutefois, il sera relevé que ce préjudice est précisément en lien direct avec le retard d’exécution du paiement du loyer par les débiteurs, de sorte que le créancier ne justifie pas d’un préjudice indépendant, ni de la mauvaise foi du débiteur. Sa demande sera rejetée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

En outre, les défendeurs seront condamnés in solidum à régler à la S.C.I. LES VOILES ROUGES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS