TJ 17300, 24 août 2026, RG 25/03449

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 25/03449 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FSCR
AFFAIRE : [J] [G] C/ [Q] [P] [M] [Z]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [G]
né le 24 Janvier 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [P] [M] [Z]
né le 25 Octobre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

***

Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2021, Monsieur [J] [G] a donné à bail à Monsieur [Q] [Z] un logement sis [Adresse 4], [Localité 3] [Adresse 5] [Localité 4] ainsi que ses dépendances situées à la même adresse (balcon, loggia).

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [J] [G] a fait signifier le 16 mai 2025 à Monsieur [Q] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 19 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 24 novembre 2025, Monsieur [J] [G] a fait assigner Monsieur [Q] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner Monsieur [Q] [Z] au paiement des sommes suivantes :
○ 12 960 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9 860 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
○ une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable annuellement selon les conditions définies au bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
○ 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ;
○ 300 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
○les dépens ;
- Rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2026, au cours de laquelle le défendeur, représenté par son conseil, a sollicité un renvoi. A l’audience de renvoi du 18 mai 2026, Monsieur [J] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 17 300 euros, échéance de mai 2026 comprise.

Monsieur [Q] [Z] ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience de renvoi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 27 janvier 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 9 février 2026.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 mai 2021 à compter du 17 juillet 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Q] [Z]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 juillet 2025, Monsieur [Q] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Q] [Z] à son paiement à compter du 17 juillet 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation sera révisable annuellement selon les conditions définies au bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mai 2021, du commandement de payer délivré le 16 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé fourni lors de l’audience du 18 mai 2026, non daté mais à jour de l’échéance du mois de mai 2026, que Monsieur [J] [G] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Q] [Z] à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 17 300 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2025 sur la somme de 9 860 euros, de l’assignation du 21 novembre 2025 sur la somme de 12 960 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, si Monsieur [J] [G] sollicite la condamnation du défendeur à ce titre, il sera relevé qu’il ne démontre ni même argue d’un quelconque préjudice subi, distinct du retard de paiement, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

En outre, Monsieur [Q] [Z] sera condamné à verser à Monsieur [J] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS