TJ 17300, 24 août 2026, RG 25/03763

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 25/03763 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FTAY
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [Y] [R], [O] [I]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [S] [N], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

***

Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] un logement sis [Adresse 5].

Des loyers demeurant impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait signifier le 3 octobre 2025 à Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 6 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 19 décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait assigner Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion.

Appelée à l’audience du 16 mars 2026, l’affaire a été renvoyée aux fins de faire citer Madame [O] [I], Monsieur [Y] [R], comparant en personne, ayant indiqué que, suite à leur séparation dès la prise du bail, cette dernière résidait désormais à [Localité 2].

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mai 2026. A l’audience, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE, représenté par Madame [S] [N], régulièrement munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures aux termes desquels il sollicite que le Tribunal Judiciaire :
- Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;
- Ordonne l’expulsion de Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- Condamne solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] au paiement des sommes suivantes :
○ les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ;
○ la somme de 1 418,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 mai 2026 ;
○ une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
○ des frais et dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;
- Rappelle le bénéfice de l’exécution provisoire.

Aux termes de ses écritures, le bailleur indique que le couple est séparé, que Madame [O] [I] a, par un courrier réceptionné le 18 août 2025, informé de son départ de son logement, laissant Monsieur [Y] [R] seul titulaire du bail. Il précise que Madame [O] [I] n’est plus cotitulaire du bail mais reste codébitrice des dettes nées jusqu’au 18 septembre 2026 en application du contrat de bail. Le bailleur a indiqué que Monsieur [Y] [R] avait repris le paiement courant du loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [R] a comparu en personne. Il a sollicité l’octroi de délais de paiements, proposant de payer une somme de 60 euros en plus du loyer courant. Il a précisé que si, juridiquement, la dette était solidaire avec Madame [O] [I], il s’engageait à régler les sommes à l’instar du loyer courant en qualité de seul occupant du logement. Madame [O] [I] a comparu en personne. Elle a précisé ne jamais avoir occupé le logement et avoir rédigé un courrier en ce sens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 27 février 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 octobre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2025 à compter du 15 novembre 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que les dispositions du présent titre sont d'ordre public.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juillet 2025, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2026 que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 348,18 euros imputée pour des frais.

Il convient de relever en outre que, si Madame [O] [I] n’a plus la qualité de cotitulaire du bail depuis le 18 septembre 2025, date d’expiration de son délai de préavis d’un mois suite à son courrier de congé du 18 août 2025, il ressort de l’application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité que, faute de nouveau colocataire figurant au bail, elle est restée solidaire au titre des dettes locatives jusqu’à six mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 18 mars 2026. En revanche, l’article 5.2 du bail produit intitulé « Clause de solidarité », lequel stipule que « le locataire parti restera solidairement responsable des dettes nées durant cette période et pendant un délai d’un an après son départ du logement » n’a pas vocation à s’appliquer eu égard à la solidarité prévue, supérieure au délai maximal de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. En tout état de cause, il est à relever qu’aucune dette locative n’est née postérieurement au 18 mars 2026, l’occupant actuel ayant repris le paiement du loyer courant depuis janvier 2026.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 1 070,64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 mai 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 , lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, par règlement mensuel de 60,00 euros, en plus du loyer courant. Il ressort également du décompte actualisé en date du 12 mai 2026 qu’il a repris le versement intégral du loyer.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [Y] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [R] et de tout occupant de son chef sera dans ce cas autorisée. La demande d’expulsion concernant Madame [O] [I] sera rejetée, celle-ci n’occupant plus le logement. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle. Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] seront alors en outre condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des paiements déjà intervenus, indemnité égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux pour Monsieur [Y] [R] et jusqu’au 18 mars 2026 pour Madame [O] [I].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS