TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/00389

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/00389 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FUBL
AFFAIRE : [I] [T], [V] [N] épouse [T] C/ [J] [G]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [T], né le 24 Avril 1957 à [Localité 1],
et
Madame [V] [N] épouse [T], née le 15 Janvier 1957 à [Localité 2],
demeurant ensemble [Adresse 2]

tous deux comparants en personne

DEFENDERESSE

Madame [J] [G], demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2026-000613 du 31/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par Maître Véronique CASTEL de la SELARL BONNEAU CASTEL PORTIER GUILLARD, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

***
Débats tenus à l'audience du 15 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2019, Monsieur [I] [T] a donné à bail à Madame [J] [G], un logement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 540 euros hors charges.

Ledit bail a été consenti pour une durée d’une année entière, ayant commencé à courir le 28 décembre 2019, pour se terminer le 27 décembre 2020, reconduit tacitement depuis cette date.

Monsieur [I] [T] et Madame [V] [N] épouse [T] ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice, à Madame [J] [G] un congé pour vente le 23 mai 2025, pour un départ fixé au 27 décembre 2025, date d’expiration du bail.

Arguant du maintien dans les lieux de Madame [J] [G], par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, Monsieur [I] [T] et Madame [V] [N] épouse [T] ont fait assigner Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- Déclarer valable le congé pour vente signifié le 23 mai 2025 ;
- Dire que Madame [J] [G] occupe sans droit ni titre le logement depuis le 27 décembre 2025 ;
- Ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner Madame [J] [G] au paiement des sommes suivantes :
○ une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif ;
○la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 juin 2026. Monsieur [I] [T] et Madame [V] [N] épouse [T] comparaissent en personne et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à se désister de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils font état des difficultés rencontrées avec leur locataire et de leur souhait de « récupérer la maison ».

Madame [J] [G], représentée par son conseil, sollicite, se référant à ses dernières écritures déposées à l’audience de procédure orale :
- A titre principal, la nullité du congé pour vente ;
- A titre subsidiaire, l’octroi de délais d’expulsion à hauteur de 12 mois à compter de la signification du jugement pour libérer les lieux ;
- La condamnation des demandeurs aux dépens.

Au soutien de sa prétention principale, Madame [J] [G] relève que les demandeurs ne justifient aucunement des démarches entreprises en vue de la vente puisque l’immeuble ne fait l’objet d’aucune annonce de vente, qu’aucun diagnostiqueur n’est passé au domicile, alors que le juge doit vérifier l’intention réelle de vendre et l’absence de détournement de la procédure de congé.

Au soutien de sa prétention subsidiaire, Madame [J] [G] expose ne percevoir que l’allocation adultes handicapés à hauteur de 1 033,32 euros et avoir engagé immédiatement des démarches en vue de se reloger. Elle fait valoir les délais anormalement longs sur le ressort avant de pouvoir recevoir une proposition d’attribution d’un logement social.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 I la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15 II précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Il est constant (Civ. 3e, 7 mai 2002, n°00-14.128) que la fraude ne se présume pas et qu’il appartient (Civ 3e, 14 juin 2006, n°05-12.559) au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur. Le juge du fond, pour caractériser l’absence d’intention sérieuse de vendre, peut notamment prendre en considération l’absence de démarches sérieuses pour trouver un acquéreur (Civ. 3e, 5 juill. 1995, n°93-16.774), telles qu’un mandat de vente pour une durée de trois mois, suivi d’aucune diligence effective, ni visite, ni publicité (CA [Localité 4], 22 oct. 2015, n°14/15015). La fraude n’est pas déduite d’une simple absence de vente effective mais d’un faisceau d’indices.

La nullité invoquée doit causer grief en application de l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile.

En cas de nullité du congé, en application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est tacitement reconduit.

En l’espèce, il est justifié par les demandeurs de la signification par acte de commissaire de justice d’un congé motivé par la décision de vendre le logement en date du 23 mai 2025, soit plus de six mois avant la date d’expiration du bail, fixée au 27 décembre 2025.

Madame [J] [G] soulève la nullité du congé pour vente en raison du caractère frauduleux dudit congé en l’absence de preuve de la volonté réelle de vendre le logement.

A cet égard, il sera relevé que suite à la délivrance du congé, les demandeurs ne justifient d’aucune démarche menée dans un objectif de vente du logement – ni publicité, ni annonce, ni visite. La seule pièce produite à cet égard est un mandat exclusif de vente, conclu en date du 31 juillet 2023 avec l’agence Stéphane Plaza Immobilier Surgères, expirant au 30 septembre 2023, bien antérieurement à la délivrance du congé pour vente. Interrogé sur ce point à l’audience de procédure orale, les demandeurs confirment n’avoir réalisé aucun autre mandat de vente depuis la délivrance du congé et n’arguent d’aucune démarche particulière.

En outre, ces éléments sont corroborés par les autres déclarations des demandeurs à l’audience de procédure orale, lesquelles évoquent les difficultés rencontrées avec la locataire (paiement du dépôt de garantie, absence d’attestation d’entretien de la chaudière ou d’assurance, encombrement du garage) et, surtout, leur souhait de « récupérer la maison », sans évoquer aucune démarche en lien avec la vente.

Ainsi, au-delà de la seule intention de vente exprimée par le congé délivré le 23 mai 2025, aucun élément extérieur ne vient justifier de l’intention réelle de vente des demandeurs, causant nécessairement grief à la locataire eu égard au risque d’expulsion locative.

Par conséquent, eu égard à l’absence d’éléments sérieux et légitimes à l’appui du congé, il sera prononcé la nullité du congé pour vente délivré le 23 mai 2025 à Madame [J] [G] à effet au 27 décembre 2025. Il sera rappelé qu’en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat s’est par conséquent tacitement reconduit à compter du 28 décembre 2025, sous les mêmes conditions antérieurement conclues entre les parties, lesquelles retrouvent leurs pleines obligations réciproques y compris le paiement d’un loyer à compter du 28 décembre 2025.

Les demandes de Monsieur [I] [T] et Madame [V] [N] épouse [T] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [T] et Madame [V] [N] épouse [T] aux dépens de l’instance.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS