TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/01068

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/01068 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FV4I
AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [H] [W]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [H] [W]
née le 21 Mars 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] - Chez Mr [S] [Q] [Localité 2]

non comparante non représentée

***
Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2016, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [H] [W] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 432,35 euros hors charges, ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 432,35 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 15 février 2016 en présence de Madame [H] [W].

Par contrat en date du 17 novembre 2016, la S.A. [Adresse 5] a donné à bail à Madame [H] [W] un box automobile sis [Adresse 6], [Localité 3] [Adresse 7] [Localité 2], moyennant règlement d’un loyer mensuel de 45 euros hors charges et d’un dépôt de garantie de 45 euros.

Par courrier en date du 10 janvier 2022, Madame [H] [W] a indiqué au bailleur son souhait de quitter le logement. Un état des lieux de sortie a été effectué le 11 février 2022, en présence de la locataire.

Par courrier en date du 28 avril 2022, le décompte définitif des sommes dues était adressé à Madame [H] [W] faisant apparaître un restant dû de 3 842,81 euros, décomposé comme suit :
- 500,01 euros au titre des loyers ;
- 30,08 euros au titre de la régularisation des charges ;
- 3 745,07 euros au titre des réparations locatives ;
- - 432,35 euros de restitution du dépôt de garantie.

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2022, une transaction est intervenue aux termes de laquelle Madame [H] [W] a reconnu devoir cette somme et s’est engagée à la verser en 77 mensualités de 50 euros à compter du 1er août 2022, et au plus tard le 10 de chaque mois.

Arguant de l’irrespect de cet échéancier à compter du mois de septembre 2024, le bailleur a, par courrier recommandé en date du 21 février 2025, adressé une mise en demeure à Madame [H] [W] portant sur la somme de 2 692,81 euros, demeurée infructueuse.

Un procès-verbal de carence de conciliation a été dressé le 14 avril 2025 par Monsieur [R] [E], conciliateur de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [H] [W] devant le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE aux fins qu’il condamne Madame [H] [W] à lui verser, avec bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 2 692,81 euros au titre des sommes restant dues ;
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 20 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mai 2026. A l’audience, la S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [H] [W], régulièrement assignée selon dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 473 du code de procédure civile précise encore que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Madame [H] [W], régulièrement assignée selon dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision n’étant pas susceptible d’appel, le jugement est rendu par défaut.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 février 2016, du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2026 et du décompte du 27 mai 2025, lequel évoque :
- Une dette locative de 500,01 euros acquise au 28 février 2022 ;
- Des opérations de régularisation de charges réalisées le 28 février 2022 pour une somme retenue à l’encontre de la locataire à hauteur de 30,08 euros (205,13-[89,84+85,21]) ;
Que la SA [Adresse 5] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 530,09 euros.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale, de l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires, selon l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. ».

Il est constant que le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal, en tenant compte de la durée du contrat de location. Dès lors, la vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

En l’espèce, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit l’état des lieux d’entrée du 15 février 2016 et l’état des lieux de sortie du 11 février 2022, ainsi qu’un chiffrage énumérant les réparations locatives imputables à Madame [H] [W].

Dès lors, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en considération du temps passé par la locataire dans le logement.

Sur la main d’œuvre personnel de nettoyage

La S.A. D’[Adresse 8] IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à 1 905,12 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 15 février 2016 que le logement a été réceptionné dans un état propre (page 3).

A contrario, l’état des lieux de sortie du 11 février 2022 fait état d’un logement rendu sale (page 8), avec la mention suivante : « détecteur de fumée déposé sur la rampe d’escalier, appartement rendu sale, reste encombrants dans toutes les pièces ».

Par conséquent, ce désordre sera imputé à la locataire. Toutefois, il sera relevé que l’état de « saleté » général du logement est induit par l’ensemble des autres réparations dont le bailleur sollicite l’indemnisation infra. Il est impossible d’évaluer l’ampleur de l’encombrement allégué ou d’un niveau de saleté allant au-delà des désordres individuellement repris infra, l’état des lieux de sortie n’étant accompagné d’aucun constat ou photographie. Ainsi, les frais seront ramenés à de plus justes proportions. La somme de 800 euros sera retenue à ce titre.

Sur la main d’œuvre spécialisée – menuisier

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 179,05 euros, après application d’un taux de vétusté.

Aucune précision n’est apportée concernant la nature de cette intervention ou le désordre auquel elle se rattache. Aucune somme ne sera retenue à ce titre.

Sur la clé dégradée ou absente

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 30,80 euros, après application d’un taux de vétusté.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 11 février 2022 qu’alors que trois clés de la porte d’entrée ont été remises à la locataire, seules deux clés ont été restituées.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 30,80 euros sera retenue à ce titre.

Sur les dégradations dans les chambres

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme totale de 532,30 euros, après application d’un taux de vétusté, correspondant à des dommages sur :
- La porte intérieure Isoplane dégradée ou absente : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que la porte, réceptionnée en bon état, est sale, impossible à fermer, et présente des éclats sur la tranche ;
- La porte de placard dégradée ou absente : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que le placard, réceptionné en bon état, est dégradé, les deux portes coulissantes étant déposées dans le placard, avec des coups de crayons ;
- Le plafond tâché détérioré : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que les plafonds, réceptionnés en bon état, sont sales ou tâchés ;

- L’interrupteur ou prise absente ou dégradés (tv électrique, téléphone) : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que les prises et interrupteurs, réceptionnés en bon état, sont sales voire dégradés s’agissant de l’interrupteur de la chambre 2 ;
- Le mur tâché détérioré : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que les murs, principalement de la chambre 2, réceptionnés en bon état, sont dégradés (traces d’humidité, punaises, dessins, trous de cheville…).

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 500 euros sera retenue à ce titre.

Sur les dégradations dans la cuisine

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme totale de 370,10 euros, après application d’un taux de vétusté, correspondant à des dommages sur :
- La porte intérieure Isoplane dégradée ou absente : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que la porte, réceptionnée en bon état, est dégradée (poignée déposée, impact non rebouché) ;
- Le meuble sous-évier dégradé ou absent : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que le meuble, réceptionné en bon état, est dégradé (l’étagère est déposée et cassée) ;
- L’interrupteur ou prise absente ou dégradé : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que ces éléments, réceptionnés en bon état, sont sales ou dégradés ;
- Le plafond tâché détérioré : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que le plafond, réceptionné en bon état, est tâché.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 350 euros sera retenue à ce titre.

Sur les dégradations dans l’entrée

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme totale de 88 euros, après application d’un taux de vétusté, correspondant à des dommages sur :
- Le plafond tâché détérioré : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que le plafond, réceptionné en bon état, est tâché.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 88 euros sera retenue à ce titre.

Sur les dégradations dans l’escalier

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme totale de 154 euros, après application d’un taux de vétusté, correspondant à des dommages sur :
- La marche d’escalier dégradée : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que les marches, réceptionnées en bon état, sont dégradées (caches plastique cassé sur deux marches).

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 50 euros sera retenue à ce titre.

Sur les dégradations dans le séjour

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme totale de 287,30 euros, après application d’un taux de vétusté, correspondant à des dommages sur :
- La porte intérieure Isoplane dégradée ou absente : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que la porte, réceptionnée en bon état, est dégradée (coups de crayon, impact non rebouché) ;
- Le mur tâché détérioré : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que le mur, réceptionné en bon état, est dégradé (coups de crayon, nombreux trous non rebouchés) ;
- Le plafond tâché détérioré : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que le plafond réceptionné en bon état, est en état d’usage.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 200 euros sera retenue à ce titre.

Sur les dégradations dans les WC

La S.A. [Adresse 5] estime ces frais à la somme totale de 198,40 euros, après application d’un taux de vétusté, correspondant à des dommages sur :
- L’interrupteur ou prise absente ou dégradés : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que l’interrupteur, réceptionné en bon état, est dégradé (sans cache) ;
- Mur tâché détérioré : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que les murs, réceptionnés en bon état, sont dégradés ;
- Plafond tâché détérioré : il ressort du comparatif d’état des lieux de sortie du 11 février 2022 que le plafond, réceptionné en bon état, est tâché.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 100 euros sera retenue à ce titre.

Ainsi, l’ensemble des réparations locatives sera chiffré à la somme de 2 118,80 euros.

***

Par conséquent, par compensation de l’ensemble des créances dues, la S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT détient une créance totale à l’encontre de Madame [H] [W] à hauteur de 1 066,44 euros, composée comme suit
- Arriéré locatif (loyer et charges): 530,09 euros ;
- Réparations locatives : 2 118,80 euros ;
- Déduction du dépôt de garantie : -432,45 euros ;
- Déduction des remboursements effectués depuis le départ du logement : - 1 150 euros ;
Madame [H] [W] sera condamnée à verser cette somme au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que Madame [H] [W] sera condamnée aux dépens.

Eu égard à l’équité en l’espèce, il convient de rejeter la demande du bailleur social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS