TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/01073

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/01073 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FV4P
AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [Z] [L] ex épouse [S]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [Z] [L] ex épouse [S]
née le 11 Juillet 1971 à [Localité 1] (GEORGIE), demeurant [Adresse 3]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2012, la S.A. [Adresse 4] a donné à bail à Madame [Z] [L], ex- épouse [S] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 260,59 euros hors charges, ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 260,59 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 13 décembre 2012 en présence de Madame [Z] [L], ex-épouse [S].

Par courrier en date du 26 mars 2024, Madame [Z] [L], ex-épouse [S] a indiqué au bailleur son souhait de quitter le logement à compter du 8 avril 2024. Un état des lieux de sortie a été effectué le 16 avril 2024, en présence de la locataire.

Par courrier reçu le 30 septembre 2024, Madame [Z] [L], ex-épouse [S] a contesté auprès du bailleur social le décompte définitif des sommes dues lui ayant été adressé par courrier en date du 27 mai 2024.

Un procès-verbal de carence de conciliation a été dressé le 13 janvier 2025 par Monsieur [H] [C], conciliateur de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2026, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [Z] [L], ex-épouse [S] devant le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE aux fins qu’il condamne Madame [Z] [L], ex épouse [S] à lui verser, avec bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 1278,44 euros au titre des sommes restant dues ;
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 20 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mai 2026. A l’audience, la S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa demande à la somme totale de 1 131,87 euros par décompte du 12 mai 2026, décomposée comme suit :
- 434,49 euros au titre de l’arriéré locatif ;
- 1 524 euros au titre des réparations locatives ;
- - 260,59 euros au titre de la déduction du dépôt de garantie ;
- - 419,46 euros au titre de la régularisation des charges ;
- - 146,57 euros au titre d’un rappel APL pour le mois de mai 2024.

Madame [Z] [L], ex-épouse [S], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 473 du code de procédure civile précise encore que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Madame [Z] [L], ex-épouse [S], régulièrement à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision n’étant pas susceptible d’appel, le jugement est rendu par défaut.

Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 décembre 2012, du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2026 et du décompte du 27 mai 2024, en pièce 7, lequel évoque une dette locative de 434,49 euros acquise au 30 avril 2024 après imputation de la Réduction Loyer Solidarité, que la SA [Adresse 4] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 434,49 euros.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale, de l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires, selon l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. ».

Il est constant que le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal, en tenant compte de la durée du contrat de location. Dès lors, la vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

En l’espèce, la S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit l’état des lieux d’entrée du 13 décembre 2012 et l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024, supportant des photographies du logement, ainsi qu’un chiffrage énumérant les réparations locatives imputables à Madame [Z] [L], ex-épouse [S].

Dès lors, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en considération du temps passé par la locataire dans le logement.

Sur la main d’œuvre personnel de nettoyage

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à 126 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 13 décembre 2012 que le logement a été réceptionné dans un état propre, cette mention étant portée dans les observations générales, outre le fait que la case « logement nettoyé » soit cochée (page 6).

A contrario, l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024, paraphé par la locataire, fait mention (page 16) d’un état général « sale ».

Par conséquent, ce désordre sera imputé à la locataire. La somme de 126 euros sera retenue à ce titre.

Sur la serrure de boîte aux lettres dégradée ou absente

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 18,50 euros, après application d’un taux de vétusté.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 que la clé de serrure de la boîte à lettres est manquante.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 13 décembre 2012, la clé de la boîte à lettres a été remise à l’intéressée (page 1).

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 18,50 euros sera retenue à ce titre.

Sur l’évacuation des encombrants

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 714 euros.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 que certains éléments mobiliers encombrent toujours le logement donné à bail :
- Une chaise dans l’entrée (page 2) ;
- Plusieurs meubles dans le séjour (tables, chaises, canapé…) (page 4) ;
- Plusieurs meubles dans la cuisine (page 8) ;
- Un meuble dans le cellier (page 9) ;
- Des gardes corps sur le balcon de la Chambre 1 ainsi qu’une armoire (pages 11 et 12) ;
- Un meuble dans le débarras (page 15).

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 13 décembre 2012, aucune mention n’est portée quant à un quelconque encombrement du logement.

Il est en outre joint une facture d’enlèvement d’encombrants de l’entreprise GURTNER en date du 9 octobre 2024 à hauteur de 1 050 euros, consécutive à une demande de travaux du bailleur réalisée le 2 octobre 2024.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 700 euros sera retenue à ce titre.

Sur le mur taché détérioré (chambre 1 ou salon)

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 176 euros, après application d’un taux de vétusté.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 que ces éléments sont :
- Pour le séjour : défraichi, des traces sur l’ensemble de la toile de verre, des traces de meubles, sale par endroit ;
- Pour la chambre 1 : Une toile de verre tâchée et sale sur l’ensemble.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 13 décembre 2012, ces éléments sont décrits comme en état neuf.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 100 euros sera retenue à ce titre.

Sur la porte intérieure Isoplane dégradée ou absente (chambre 2)

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 79,50 euros, après application d’un taux de vétusté.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 que la porte de la chambre 2 est en état « défraichi », avec cette mention : « bois peinture avec poignée mal fixée, nombreux peinture écaillée côté extérieur ».

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 13 décembre 2012, cet élément est décrit en état neuf.

Toutefois, il sera tenu compte du temps de location (12 ans) de l’intéressée, pour considérer que ce désordre constaté ressort de l’usure habituelle de la porte et qu’il n’est ainsi pas imputable à la locataire. Aucune somme ne sera retenue à ce titre.

Sur la douille ou ampoule ou tube néon manquante (Cuisine)

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 37 euros.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 qu’un néon est absent au luminaire de la cuisine (page 9).

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 13 décembre 2012, cet élément est décrit en bon état.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 37 euros sera retenue à ce titre.

Sur l’ensemble de porte Monobloc – Poignée dégradée ou absente (dégagement)

La S.A.D’[Adresse 6] IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 21 euros, après application d’un taux de vétusté.

Aucun élément n’est contenu dans l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 concernant la poignée ou la porte du dégagement (page 15 et 16). Aucune somme ne sera retenue à ce titre.
Sur le mur tâché détérioré (dégagement)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 176 euros, après application d’un taux de vétusté.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 que les murs du dégagement sont dégradés, recouverts de coups de crayons. Des photos corroborent ces constatations (page 16).

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 13 décembre 2012, aucune rubrique précise n’évoque le « dégagement » ainsi libellé, l’élément est ainsi présumé avoir été reçu en bon état en application de l’article 1731 du code civil.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 100 euros sera retenue à ce titre.

Sur le mur tâché détérioré (entrée)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 176 euros, après application d’un taux de vétusté.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 que les murs de l’entrée sont dégradés, avec plusieurs déchirures et coups de crayons, ce corroboré par les photographies jointes (page 3).

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 13 décembre 2012, les murs ont été reçus en bon état (page 2).

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 100 euros sera retenue à ce titre.

Ainsi, l’ensemble des réparations locatives sera chiffré à la somme de 1 181,50 euros.

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Par conséquent, par compensation de l’ensemble des créances dues, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT détient une créance totale à l’encontre de Madame [Z] [L], ex-épouse [S] à hauteur de 789,37 euros, composée comme suit
- Arriéré locatif : 434,49 euros ;
- Réparations locatives : 1 181,50 euros ;
- Déduction du dépôt de garantie : -260,59 euros ;
- Déduction de la régularisation des charges : -419,46 euros ;
- Déduction du rappel d’APL : -146,57 euros.
Madame [Z] [L], ex-épouse [S] sera condamnée à verser cette somme au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que Madame [Z] [L], ex-épouse [S] sera condamnée aux dépens.

Eu égard à l’équité en l’espèce, il convient de rejeter la demande du bailleur social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS