TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/01081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/01081 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FV5A
AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [N] [B]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [N] [B], née le 17 Février 1986 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

non comparante non représentée

***
Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2023, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [N] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 518,39 euros hors charges, ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 518,39 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 30 mars 2023 en présence de Madame [N] [B].

Par jugement en date du 17 février 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE a :
- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 6 décembre 2023 ;
- Ordonné l’expulsion de Madame [N] [B] à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision ;
- Condamné Madame [N] [B] à verser au bailleur l’arriéré locatif outre indemnité d’occupation future.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, un état des lieux de sortie a été dressé.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [N] [B] devant le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE aux fins qu’il condamne Madame [N] [B] à lui verser, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 5 573,76 euros au titre des sommes restant dues décomposées comme suit :
○ 5 884,50 euros au titre des réparations locatives ;
○ 237,65 euros au titre de la « perte de loyer (10 jours de travaux) » ;
○ – 548,39 euros au titre de la déduction du dépôt de garantie ;
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 20 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mai 2026. A l’audience, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [N] [B], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 473 du code de procédure civile précise encore que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Madame [N] [B], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision étant susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale, de l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires, selon l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries 

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. ».

Il est constant que le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal, en tenant compte de la durée du contrat de location. Dès lors, la vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

En l’espèce, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit l’état des lieux d’entrée du 30 mars 2023 et le constat d’état des lieux de sortie du 14 août 2025, supportant des photographies du logement, ainsi qu’un chiffrage énumérant les réparations locatives imputables à Madame [N] [B].

Dès lors, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en considération du temps passé par la locataire dans le logement.

Sur la main d’œuvre du personnel de nettoyage

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à 4 656,00 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 30 mars 2023 que le logement a été réceptionné dans un état propre (la case correspondante étant cochée sur la dernière page de la pièce produite). En outre, la quasi-totalité des équipements mis à bail sont décrits dans l’état des lieux comme en état neuf.

A contrario, le constat du 14 août 2025 fait état de de plinthes, murs, plafonds, ouvrants et équipements divers « sales », « encombrés », et « en état d’usage » dans l’ensemble des pièces. De surcroit, les photographies jointes au constat mettent en lumière l’état d’encombrement très avancé (présence de meubles, vêtements, restes alimentaires, vaisselle, carton et objets divers entassés) et de saleté du logement remis, induisant la nécessité de l’intervention de personnel de nettoyage. Ces frais seront ramenés à la somme de 3 500 euros.

Sur le bac à douche dégradé ou absent (salle d’eau)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 377,10 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que le « receveur de douche est fissuré profondément ». Cet élément est corroboré par trois photographies (page 3 et 4) du constat.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 30 mars 2023, le bac à douche est décrit comme en « état neuf ».

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 377,10 euros sera retenue à ce titre.

Sur le sol taché détérioré (salle d’eau)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 158,40 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que le sol de la salle d’eau est « en mauvais état, sale, tâché et encombré ». Cet élément est corroboré par trois photographies (page 3) du constat, laissant apparaître un revêtement de sol moucheté de taches noires.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 30 mars 2023, le sol de la salle d’eau est décrit comme en « état neuf ».

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 158,40 euros sera retenue à ce titre.

Sur le sol taché détérioré (chambre 1 ou salon)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 158,40 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que le sol de la chambre est en « en mauvais état, sale, tâché et encombré ». Cet élément est corroboré par une photographie (page 2) du constat, laissant apparaître un revêtement de sol moucheté de taches noires.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 30 mars 2023, cet élément est décrit comme en « état neuf ».

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 158,40 euros sera retenue à ce titre.

Sur la porte de placard dégradée ou absente (par porte) (entrée du logement)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 376,20 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que les « portes coulissantes de l’entrée » sont en « mauvais état », en lien avec leur « sortie des rails ».

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 30 mars 2023, cet élément est décrit comme en « état neuf ».

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 200 euros sera retenue à ce titre.

Sur le sol taché détérioré (séjour)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 158,40 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que le sol du séjour est en « en mauvais état, sale, tâché et encombré ». Cet élément est corroboré par trois photographies (page 5) du constat, laissant apparaître un revêtement de sol moucheté de taches noires.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 30 mars 2023, cet élément est décrit comme en « état neuf ».

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 158,40 euros sera retenue à ce titre.

Sur la perte de loyer

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Il est constant que le preneur, qui a quitté les lieux, est tenu d'indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, celui-ci a été dans l'impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien et a subi un préjudice financier (Civ. 3e, 6 févr. 2020, n°19-10.117).

En l’espèce, il sera relevé que le bailleur ne fournit, à l’appui de cette créance, aucun élément autre que le chiffrage réalisé par lui. En outre, si la nature des désordres relevés supra induit la nécessité d’une intervention et d’un désencombrement avant toute nouvelle location, notamment au titre du nettoyage du logement, cette intervention n’induit pas de lourds travaux immobilisant le bien sur une durée longue. Enfin, le bailleur argue d’une durée d’immobilisation de « 10 jours », sans justifier la raison de cette durée.

Par conséquent, eu égard à la carence probatoire, cette somme ne sera pas retenue.

***

Il sera relevé que, si tant le décompte du 12 mai 2026 que le bail initial font état d’un dépôt de garantie à hauteur de 518,39 euros, le bailleur sollicite expressément au sein de ses écritures, auxquelles il se réfère à l’audience, une déduction de la somme de 548,39 euros, de sorte que c’est cette somme qui sera retenue.

Par conséquent, après déduction du dépôt de garantie retenu à hauteur de 548,39 euros, il apparaît que la S.A. [Adresse 5] détient une créance à l’encontre de Madame [N] [B] à hauteur de 4 003,91 euros. Madame [N] [B] sera condamnée à verser cette somme au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que Madame [N] [B] sera condamnée aux dépens.

Eu égard à l’équité en l’espèce, il convient de rejeter la demande du bailleur social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS