TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/01204

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/01204 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FWDQ
AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [R] [E]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [R] [E]
né le 07 Décembre 1989 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparant non représenté

***
Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2021, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Monsieur [R] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 266,25 euros hors charges, ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 266,25 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 8 février 2021 en présence de Monsieur [R] [E].

Par jugement en date du 26 août 2024, le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE a :
- Condamné Monsieur [R] [E] à verser au bailleur l’arriéré locatif ;
- Accordé à Monsieur [R] [E] un délai pour s’acquitter de sa dette, précisant qu’à défaut de paiement, l’intégralité de la dette deviendrait exigible ;
- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 novembre 2023, en suspendant les effets de la clause pendant les délais de paiement, précisant qu’en cas de respect des délais, la clause sera réputée n’avoir jamais joué et, à défaut, qu’elle reprendrait son plein effet, entraînant l’exigibilité de l’entière dette locative, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’expulsion de l’occupant.

Suite au non-respect de l’échéancier fixé, la clause résolutoire a repris son plein effet et Monsieur [R] [E] a quitté les lieux suivant constat d’état des lieux de sortie en date du 5 mai 2025.

Un constat de carence de conciliation a été dressé par Monsieur [B] [K], conciliateur de justice, en date du 15 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2026, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Monsieur [R] [E] devant le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE aux fins qu’il condamne Monsieur [R] [E] à lui verser, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 853,75 euros au titre des sommes restant dues (1 120 euros de réparations locatives diminuées du dépôt de garantie) ;
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 20 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mai 2026. A l’audience, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [R] [E], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 473 du code de procédure civile précise encore que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Monsieur [R] [E], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté. La décision n’étant pas susceptible d’appel et la citation n’ayant pas été délivrée à personne, le jugement sera rendu par défaut.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale, de l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires, selon l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries 

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. ».

Il est constant que le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal, en tenant compte de la durée du contrat de location. Dès lors, la vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

En l’espèce, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit l’état des lieux d’entrée du 8 février 2021 et le constat d’état des lieux de sortie du 5 mai 2025, supportant des photographies du logement, ainsi qu’un chiffrage énumérant les réparations locatives imputables à Monsieur [R] [E].

Dès lors, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en considération du temps passé par le locataire dans le logement.

Sur l’évacuation des encombrants

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à 640 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 5 mai 2025 que, si celui-ci ne fait pas état, dans son corps de texte, de la présence d’encombrants, les photographies jointes mettent en lumière la présence de différents meubles et objets divers : trottinette, vaisselle, poubelle, commode, armoire, chaises, table basse, entraînant nécessairement des frais d’encombrants pour le bailleur social, qui seront ramenés à 200 euros, à défaut de justificatif ou de détail précis.

Sur le nettoyage du logement

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 480 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 5 mai 2025 que le logement présente des « marques de frottements », des « tâches » et des « mouchetures » dans l’ensemble des pièces, sur les sols et cloisons. Les photographies jointes mettent en lumière les tâches d’humidité, l’écaillement des peintures et le marquage au niveau des sols.

A l’inverse, l’état des lieux entrant du 8 février 2021, s’il se réfère ponctuellement à des « traces de peinture » ou des « peintures non uniformes », traduit d’un logement donné à bail dans un état de propreté décent. En page 4, paraphée par l’intéressé, l’ « état général » est décrit comme « Propre ».

Ainsi, ces désordres sont imputables au locataire. Une somme de 200 euros sera retenue à ce titre.

La somme totale des réparations locatives s’élève à 400 euros. Après déduction du dépôt de garantie retenu à hauteur de 266,25 euros, il apparaît que la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT détient une créance à l’encontre de Monsieur [R] [E] à hauteur de 133,75 euros. Monsieur [R] [E] sera condamné à verser cette somme au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que Monsieur [R] [E] sera condamné aux dépens.

Eu égard à l’équité en l’espèce, il convient de rejeter la demande du bailleur social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS